Dakterras zonder vergunning: wie is er aansprakelijk als je dit pas na de koop ontdekt?

Je hebt een half jaar geleden je droomhuis gekocht. Heerlijk ruim en licht, lekkere diepe tuin, luxe badkamer, uitgebouwde keuken met kookeiland en boven op die uitbouw een heerlijk dakterras. Precies waar je op zocht was. En dan, een jaar later, krijg je een brief van de gemeente op de mat: het dakterras blijkt nooit vergund te zijn. Ik krijg deze vraag zo nu en dan en ik kan je vertellen: het is een situatie waar niemand op zit te wachten. Wie draait er dan voor op? De verkoper, jijzelf als koper, of misschien wel de makelaar die het traject heeft begeleid?

In dit blog leg ik uit hoe de aansprakelijkheid bij een dakterras zonder vergunning in elkaar steekt, wat er in de koopakte over geregeld is en wat je concreet kunt doen als je dit tegenkomt.

Hoe vaak komt een dakterras zonder vergunning eigenlijk voor?

Vaker dan je zou denken. Een dakterras op een uitbouw valt niet altijd onder vergunningsvrij bouwen, zeker niet als de uitbouw zelf al een aanbouw is aan de achterzijde van de woning of als het terras zichtbaar is vanaf de openbare weg of bij de buren naar binnen kijkt. Veel huiseigenaren gaan er in goed vertrouwen vanuit dat een aannemer of vorige eigenaar dit destijds netjes heeft geregeld. In de praktijk zie ik in Haarlem en Heemstede regelmatig dat een uitbouw met dakterras twintig, dertig jaar geleden is gerealiseerd zonder omgevingsvergunning en dat dit nooit is opgevallen of gemeld; tot een verbouwing, een geschil met de buren, of een steekproef van de gemeente het weer boven water haalt.

Een voorbeeld uit de praktijk

Laat ik het concreet maken met een fictief voorbeeld, gebaseerd op situaties die ik in de regio vaker tegenkom. Stel: een stel koopt een jaren ’30 woning in Heemstede met een uitbouw aan de achterzijde en een dakterras erop. Alles ziet er verzorgd uit, de vorige eigenaar woonde er twaalf jaar en heeft nooit problemen gehad. Een jaar na de overdracht willen de nieuwe eigenaren de uitbouw uitbreiden en vragen daarvoor een vergunning aan. Bij die aanvraag ontdekt de gemeente dat de oorspronkelijke uitbouw met dakterras, gebouwd door een eigenaar daarvoor, nooit vergund is geweest. De nieuwe eigenaren staan voor de vraag: kunnen wij dit verhalen op de vorige eigenaar, terwijl die het zelf misschien ook niet wist?

Dit soort situaties speelt zich vaker af dan je zou verwachten, juist omdat een dakterras zonder vergunning na verloop van tijd volledig “normaal” aanvoelt voor iedereen die er woont of langsloopt.

Wie is verantwoordelijk: verkoper, koper of makelaar?

De verkoper

Het uitgangspunt is dat een woning bij de overdracht de eigenschappen moet hebben die je als koper mag verwachten (artikel 7:17 BW, ook wel de non-conformiteitsregel genoemd). Een dakterras zonder vergunning past daar niet zomaar in, maar of de verkoper hiervoor aansprakelijk is, hangt af van wat hij wist of behoorde te weten.

Wist de verkoper dat het terras niet vergund was en heeft hij dit niet gemeld? Dan is er sprake van schending van de mededelingsplicht en sta je als koper sterk. Wist de verkoper het simpelweg niet, bijvoorbeeld omdat hij het huis zelf ooit kocht met een terras dat er al lag, dan wordt het lastiger. Onwetendheid van de verkoper betekent overigens niet automatisch dat jij als koper met lege handen staat, want de garantiebepaling in de koopakte werkt vaak onafhankelijk van wat de verkoper wist. Ik schreef eerder al over een vergelijkbaar aansprakelijkheidsvraagstuk in mijn blog over aansprakelijkheid als verkoper bij mede-eigenaarschap, de logica achter wie waarvoor instaat, komt op veel plekken in de koopovereenkomst terug.

De koper

Als koper heb je een onderzoeksplicht, maar die is niet onbeperkt. Van een gemiddelde koper wordt verwacht dat hij het bestemmingsplan checkt en let op zichtbare gebreken, niet dat hij bij de gemeente een dossieronderzoek doet naar de vergunningsgeschiedenis van elke aanbouw. Een dakterras dat er al jaren “gewoon” bij hoort en waar niets aan te zien is dat wijst op een probleem, valt in de praktijk niet snel onder jouw onderzoeksplicht. Dit verwijt treft de koper dus meestal niet, tenzij er concrete signalen waren die om nader onderzoek vroegen.

De makelaar

Hier ligt vaak de meest onderbelichte verantwoordelijkheid. Een zorgvuldig handelende aankoopmakelaar hoort standaard te checken of aanbouwen en dakterrassen zijn vergund, bijvoorbeeld via het Omgevingsloket en het bouwdossier bij de gemeente. Doet de makelaar dit niet en had hij het wel moeten signaleren, dan kan dit een beroepsfout opleveren waarvoor hij aansprakelijk gesteld kan worden. Dit geldt zowel voor de aankoop- als de verkoopmakelaar: ook een verkoopmakelaar hoort een niet-vergunde aanbouw te melden als hij hiervan op de hoogte is of dit redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Wat staat er in de koopakte?

De meeste koopovereenkomsten in Nederland zijn gebaseerd op het NVM-model en daarin zit een bepaling die precies op deze situatie is toegesneden. In artikel 6.3 van de huidige standaard NVM-koopakte (in oudere versies was dit artikel 5.3) verklaart de verkoper dat hem geen bijzondere publiekrechtelijke beperkingen bekend zijn en dat voor verbouwingen, uitbouwen en aanbouwen de benodigde vergunningen zijn verkregen. Meer uitleg over verborgen gebreken en de betekenis van deze bepaling in de NVM-koopakte lees je in dit artikel van Pharos Advocaten. Ontbreekt de vergunning, dan is dit in beginsel een tekortkoming van de verkoper op grond van de koopakte zelf, ook als hij stelt dat hij dit niet wist. Bij een dakterras zonder omgevingsvergunning is die situatie precies wat onder deze bepaling valt

Dit is voor jou als koper de sterkste juridische haak. Belangrijk is wel om te checken of er in jouw koopakte een ouderdomsclausule of “as is, where is”-clausule is opgenomen. Die kan de aansprakelijkheid van de verkoper beperken, vooral bij oudere woningen. Precies daarom lees ik iedere koopovereenkomst die ik namens een koper beoordeel altijd goed door op dit soort clausules, ze maken vaak het verschil tussen wel of niet kunnen verhalen.

Over de vraag of artikel 6.3 als een echte garantie moet worden gezien of als een mededelingsplicht, bestaat juridische discussie. Meer hierover lees je in dit artikel over de gebrekenregeling in de nieuwe NVM-koopakte.

Wat staat er in de vragenlijst?

Naast de koopakte zelf vult de verkoper meestal ook de “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” in: vaak vragenlijst deel A en B genoemd. Daarin staat een directe vraag: zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder omgevingsvergunning? Deel B van deze vragenlijst wordt doorgaans als bijlage bij de koopakte gevoegd en aan de koper verstrekt. Ik schreef eerder al uitgebreider over hoe je deze vragenlijst bij de verkoop van een woning leest en waar je op moet letten.

Voor jou als koper is dit een heel concreet document: het legt zwart-op-wit vast wat de verkoper wist en heeft verklaard over vergunningen, los van de garantiebepaling in de koopakte. Staat het antwoord “nee” of “niet bekend” ingevuld terwijl achteraf blijkt dat de verkoper het wél wist, dan sta je aanmerkelijk sterker in een eventuele schadeclaim.

Wat kan de gemeente doen?

Een dakterras zonder vergunning betekent niet automatisch dat het weg moet. De gemeente heeft twee opties. Ze kan alsnog een omgevingsvergunning verlenen als het terras voldoet aan de huidige eisen op het gebied van bijvoorbeeld privacy, bezonning en bouwregels; dit heet legalisatie achteraf. Of de gemeente kiest voor handhaving en eist dat het terras wordt aangepast of zelfs verwijderd.

Welke kant het opgaat, hangt sterk af van de concrete situatie: hoe lang staat het er al, zijn er klachten van buren geweest en past het binnen het bestemmingsplan. Bij de beoordeling kijkt de gemeente onder meer naar de afstand tot de erfgrens, de mate van inkijk bij de buren en of het terras qua bouwhoogte en oppervlakte binnen de regels van het bestemmingsplan valt. Is dat niet het geval, dan kan alsnog een vergunning worden geweigerd, ook al staat het terras er al jaren.

Dit bepaal je niet zelf vanachter je bureau; hiervoor is altijd contact met de gemeente nodig, het liefst voordat je als koper stappen onderneemt richting de verkoper. Houd er ook rekening mee dat een handhavingstraject tijd kost: de gemeente geeft in de regel eerst de gelegenheid om alsnog een vergunning aan te vragen, voordat er sprake is van een daadwerkelijke last onder dwangsom.

Wat betekent dit financieel?

Naast de juridische vraag “wie is aansprakelijk” speelt er ook een praktische, financiële kant. Moet het dakterras worden aangepast of verwijderd, dan kost dat al snel enkele duizenden euro’s, afhankelijk van de omvang en de constructie. Blijkt legalisatie mogelijk, dan zijn er nog steeds leges en eventueel bouwkundige aanpassingen nodig om aan de eisen te voldoen. En zelfs als je de kosten uiteindelijk op de verkoper kunt verhalen, ben je eerst zelf aan zet: het proces van vaststellen, onderbouwen en eventueel juridisch verhalen kost tijd en energie. Reken er daarom niet blind op dat dit “vanzelf” wordt opgelost, ook niet als je juridisch gelijk hebt.

Wat kun je als koper concreet doen?

Kom je hier als koper achter, dan raad ik de volgende stappen aan. Doe eerst zelf de vergunningcheck van het Omgevingsloket en vraag daarnaast het bouwdossier op bij de gemeente:

• Vraag bij de gemeente of Noord-Hollands archief het bouwdossier op van de woning en check of er ooit een vergunning is aangevraagd of verleend voor de uitbouw en het dakterras.
• Beoordeel je koopovereenkomst op de garantiebepaling (artikel 6.3, in oudere akten 5.3) en kijk of er een ouderdomsclausule van toepassing is.
• Neem contact op met de verkoper. Vaak is een gesprek de snelste route, zeker als de verkoper te goeder trouw was en zelf ook niet wist van het probleem.
• Onderzoek bij de gemeente of legalisatie achteraf mogelijk is dat scheelt een hoop gedoe als het antwoord ja is.
• Schakel bij twijfel een jurist in gespecialiseerd in vastgoedrecht, zeker als de schade of aanpassing fors is.
• Documenteer alles: bewaar correspondentie met de gemeente en de verkoper zorgvuldig, dit is straks je bewijs als het tot een geschil komt.

Belangrijk om te beseffen: hoe eerder je in actie komt, hoe meer opties je hebt. Wacht je te lang met het opvragen van het bouwdossier of het aanspreken van de verkoper, dan loop je het risico dat bewijs verwatert of dat een eventuele verjaringstermijn in het geding komt.

Ben je zelf verkoper met een dakterras zonder vergunning?

Dit verhaal geldt niet alleen voor kopers. Sta je op het punt je woning te verkopen en weet je, of vermoed je, dat de uitbouw of het dakterras destijds niet vergund is? Dan raad ik aan dit gewoon te melden aan de koper, in plaats van te hopen dat het niet wordt opgemerkt. Verzwijg je dit bewust, dan loop je zelf het risico dat de koper na de overdracht met succes een schadeclaim indient en dat is vervelender én duurder dan nu even helderheid geven.

In de praktijk kun je als verkoper ook zelf nagaan of legalisatie mogelijk is voordat je verkoopt. Dat voorkomt discussie tijdens het verkooptraject en kan zelfs een pluspunt zijn: een dakterras waarvan je kunt aantonen dat het is vergund, verkoopt nu eenmaal makkelijker dan een terras met een vraagteken erboven.

Hoe voorkom je dit als je nu op zoek bent naar een woning?

Dit is precies waarom ik bij elke aankoopbegeleiding standaard het bouwdossier en de vergunningengeschiedenis van een woning check, ook bij aanbouwen en dakterrassen die er al jaren “gewoon” bij lijken te horen. Het kost een paar telefoontjes en een check bij het Omgevingsloket, maar het voorkomt precies dit soort verrassingen achteraf. Zie je als koper zelf een uitbouw met dakterras op een woning die je overweegt, vraag dan gewoon door: wanneer is dit gebouwd en is hier destijds een vergunning voor aangevraagd? Een eerlijke verkoper of verkoopmakelaar kan dit gewoon beantwoorden.

Tot slot

Een dakterras zonder vergunning is vervelend, maar zeker niet altijd een blok aan het been. In veel gevallen sta je als koper sterker dan je denkt, dankzij de garantiebepaling in de koopakte. Toch is elke situatie anders: het maakt uit wat er precies in jouw koopovereenkomst staat, wat de verkoper wist en hoe de gemeente ernaar kijkt. Loop je hier zelf tegenaan, of wil je dit soort risico’s voor zijn bij een aankoop? Ik denk graag met je mee, geheel vrijblijvend.

Twijfel je over jouw situatie?

Twijfel je of jouw koopakte voldoende bescherming biedt, of wil je dat ik een woning vooraf laat checken op dit soort risico’s? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek via rikkenmakelaardij.nl/contact.

Veelgestelde vragen

Kan een dakterras zonder vergunning alsnog gelegaliseerd worden?

Ja, dat kan. De gemeente beoordeelt dan of het terras voldoet aan de huidige eisen, bijvoorbeeld op het gebied van privacy en bezonning. Voldoet het, dan kan alsnog een omgevingsvergunning worden verleend.

Wat staat er in de NVM-koopakte over vergunningen?

In artikel 6.3 van de standaard NVM-koopakte (in oudere versies artikel 5.3) verklaart de verkoper dat voor verbouwingen, uitbouwen en aanbouwen de benodigde vergunningen zijn verkregen. Ontbreekt deze, dan is dat in beginsel een tekortkoming van de verkoper. Of dit als een harde garantie moet worden gezien of als een mededelingsplicht, is juridisch nog niet volledig uitgekristalliseerd.

Wie controleert vergunningen bij de aankoop van een woning?

Een zorgvuldig handelende aankoopmakelaar checkt standaard het bouwdossier en de vergunningengeschiedenis van aanbouwen en dakterrassen, bijvoorbeeld via het Omgevingsloket of het Noord-Hollands Archief.

Is de verkoper altijd aansprakelijk als een dakterras niet vergund blijkt?

Niet altijd. Dit hangt af van wat de verkoper wist of behoorde te weten en van eventuele ouderdomsclausules in de koopakte die de aansprakelijkheid kunnen beperken.

Staat een niet-vergunde verbouwing ook in de vragenlijst bij verkoop?

Ja. De “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” bevat een expliciete vraag of er verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder omgevingsvergunning. Deel B van deze vragenlijst wordt meestal als bijlage bij de koopakte aan de koper verstrekt.