Huis kopen samenlevingscontract: hoeveel stellen denken daar zelf aan, vóórdat de notaris ernaar vraagt? De koopovereenkomst is nog maar net getekend, of de mail valt binnen: een verzoek om de WWFT-check, de herkomst van je middelen en een vraag die de meeste kopers niet hadden zien aankomen. Waarom wil de notaris ineens weten of jullie getrouwd zijn, een geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract hebben? Bij het kopen van een huis blijkt je relatievorm iets te zijn waar de wet wel degelijk iets mee doet en meestal hoor je dat pas als het al te laat is om er voor de overdracht nog iets aan te veranderen.

Dus zet ik het hier gewoon even helder op een rij: wat legt een samenlevingscontract vast als je samen een huis koopt, wat regelt het niet en hoe verhoudt dit zich tot een geregistreerd partnerschap of trouwen, met of zonder huwelijkse voorwaarden. Geen juridisch jargon, wel de praktische gevolgen voor je woning.

Huis kopen samenlevingscontract: wat leg je hiermee vast?

Een samenlevingscontract is een notariële akte waarin je zelf vastlegt wat de Nederlandse wet voor samenwoners openlaat: wie welk deel van de hypotheeklasten betaalt, hoe een eventuele ongelijke inleg wordt terugbetaald bij een verkoop of scheiding en vaak het belangrijkste onderdeel voor een koophuis een verblijvingsbeding. Dat laatste regelt dat de langstlevende partner de woning mag houden of overnemen als de ander overlijdt, in plaats van dat de erfgenamen van de overleden partner hun deel kunnen opeisen.

Wat een samenlevingscontract niet regelt, is het erfrecht zelf: zonder testament ben je nog steeds geen erfgenaam van je partner. Het verblijvingsbeding voorkomt dat je de woning uit moet, maar de rest van de nalatenschap loopt gewoon via de wettelijke erfopvolging. Wil je dat je partner ook daadwerkelijk erft, dan is een testament naast het samenlevingscontract nodig.

Voor partnerpensioen geldt: met een samenlevingscontract word je bij veel pensioenfondsen gelijkgesteld aan gehuwden, maar dit verschilt per pensioenuitvoerder en moet je vaak apart aanmelden. Check dit dus na het tekenen, ga er niet vanuit dat het automatisch meeloopt.

Geen samenlevingscontract: wat regelt de wet dan voor je gekochte woning?

Dit is de situatie waar ik de meeste vragen over krijg. Je koopt samen een huis, staat er allebei op de akte (vaak ieder voor 50%) en denkt daarmee klaar te zijn. Voor de hypotheekverstrekker is dat ook zo: die kijkt naar jullie gezamenlijke inkomen en beide namen komen op de leningakte, met hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat laatste is belangrijk: valt het inkomen van een van jullie weg, dan kan de bank de ander voor de volledige hypotheek aanspreken.

Maar verder regelt de wet voor samenwonende partners zonder contract vrijwel niets. Geen samenlevingscontract en geen testament betekent concreet:

• Bij overlijden erf je niet automatisch van elkaar. Het aandeel van je partner in de woning gaat naar diens wettelijke erfgenamen (vaak ouders of broers en zussen) die dat deel ook daadwerkelijk kunnen opeisen.
• Heeft een van jullie meer eigen geld ingelegd bij de aankoop, dan is dat bij een breuk niet automatisch beschermd: staan jullie beiden voor de helft op de akte, dan wordt de overwaarde in beginsel gelijk verdeeld, ongeacht wie meer inbracht.
• Zonder aanmelding bij de pensioenuitvoerder heeft de achterblijvende partner meestal geen recht op partnerpensioen.

Kortom: je kunt prima zonder samenlevingscontract een huis kopen, (dat is geen wettelijke eis) maar je regelt er dan zelf niets mee voor de twee momenten waarop het er echt toe doet: een breuk of een overlijden. Vandaar dat ik een samenlevingscontract bij huis kopen bijna altijd aanraad of er in ieder geval op wijs om hier over na te denken, ook al is het geen verplichting.

Geregistreerd partnerschap: voor je huis identiek aan een huwelijk

Dit verrast veel mensen die ik spreek: voor vermogensrecht (en dus voor alles wat met je woning te maken heeft) is een geregistreerd partnerschap in Nederland vrijwel gelijk aan een huwelijk. Dezelfde standaardregeling geldt, dezelfde mogelijkheid om partnerschapsvoorwaarden op te stellen (hetzelfde als van huwelijkse voorwaarden) en dezelfde gevolgen bij scheiding of overlijden. Het praktische verschil zit hem vooral in de manier waarop je het aangaat en beëindigt, niet in wat het voor je huis betekent.

Trouwen of partnerschap: sinds 2018 is de standaard: beperkte gemeenschap van goederen

Vroeger trouwde je automatisch in algehele gemeenschap van goederen: alles wat je had, ook van vóór het huwelijk, werd gezamenlijk bezit. Sinds 1 januari 2018 is dat veranderd. Trouw je (of ga je een geregistreerd partnerschap aan) zonder naar de notaris te gaan voor huwelijkse voorwaarden, dan geldt automatisch de beperkte gemeenschap van goederen. Concreet betekent dit voor een woning:

• Had een van jullie de woning al vóór het huwelijk op eigen naam gekocht? Dan blijft die woning privébezit, ook na de bruiloft. Je partner krijgt er door het huwelijk zelf geen aandeel in en is ook niet aansprakelijk voor die hypotheek.
• Koop je de woning tijdens het huwelijk, op beide namen of op één naam? Dan valt die aankoop wél in de gemeenschap en is de woning gezamenlijk bezit, ook als slechts een van jullie op de hypotheekakte staat.
• Erfenissen en schenkingen die je vóór of tijdens het huwelijk ontvangt, blijven in beginsel privévermogen, tenzij de schenker of het testament anders bepaalt.

Het verschil met samenwonen zonder contract is dus fundamenteel: trouwen of een partnerschap aangaan regelt automatisch, bij wet, wat samenwoners zelf via een samenlevingscontract moeten vastleggen. Bij scheiding krijgen jullie allebei de helft van wat binnen de gemeenschap valt (inclusief een tijdens het huwelijk gekochte gezamenlijke woning) en bij overlijden erven jullie automatisch van elkaar volgens de wettelijke erfopvolging (het kindsdeel van eventuele kinderen daargelaten).

Huwelijkse voorwaarden: wanneer is dat voor jullie huis relevant?

Huwelijkse voorwaarden zijn een bewuste, notariële keuze om af te wijken van de standaard beperkte gemeenschap. Voor een koophuis zie ik dit vooral terugkomen in twee situaties:

• Een van jullie brengt een bestaande koopwoning in en wil die nadrukkelijk privébezit houden, ook als de relatie later verandert. Bijvoorbeeld omdat er kinderen uit een eerdere relatie zijn.
• Je wilt juist de omgekeerde weg op: een voorhuwelijkse woning alsnog gezamenlijk eigendom maken. Dat kan, maar let op: de notaris moet dit expliciet in de huwelijkse voorwaarden vastleggen en afhankelijk van de situatie kan hier schenkbelasting over verschuldigd zijn.

Praktisch gezien: het opstellen van huwelijkse voorwaarden kost bij de notaris al gauw enkele honderden euro’s, plus registratiekosten in het huwelijksgoederenregister. Dat is een kleine investering vergeleken met de duidelijkheid die het geeft, zeker als een van jullie een eigen woning of onderneming meebrengt.

Wat betekent dit concreet als jullie nu samen een huis zoeken in Haarlem of Heemstede?

Los van de juridische vorm die bij jullie past, zijn dit de vragen die een financieel adviseur mijn aankoopklanten altijd meegeeft vóórdat we een bod uitbrengen of een financiering aangaan:

• Brengen jullie een ongelijk bedrag aan eigen geld in? Leg dan vast, in een samenlevingscontract, huwelijkse voorwaarden, of op zijn minst in de koopovereenkomst, hoe dat bij verkoop wordt terugbetaald.
• Is een van jullie (nog) niet gemeld bij de pensioenuitvoerder van de ander? Regel dat los van de huisaankoop, het kost vaak niet meer dan één formulier.
• Is er al een testament? Zonder testament (getrouwd of niet) loopt de nalatenschap via de wettelijke erfopvolging en dat pakt niet in elke gezinssituatie logisch uit.

Ik ben geen notaris en geef geen juridisch advies over jullie specifieke contract. Daarvoor verwijs ik altijd door. Maar in de begeleiding naar de aankoop wijs ik hier wel op, want dit zijn zaken die je vóór de overdracht wilt hebben uitgezocht, niet erna.

Tot slot

Of je nu kiest voor huis kopen met een samenlevingscontract, als geregistreerd partner of als getrouwd stel: er is geen fout antwoord, wel een antwoord dat bij jullie situatie past. Het enige wat ik afraad, is er helemaal niet over nadenken totdat de notaris er middenin het transportmoment naar vraagt.

Twijfel je wat dit voor jullie aankoop betekent?

Ik denk graag vrijblijvend met jullie mee over wat er praktisch geregeld moet zijn voordat je een bod uitbrengt. Neem gerust contact op voor een oriënterend gesprek, zonder verplichtingen.

rikkenmakelaardij.nl/contact

Veelgestelde vragen

Is een samenlevingscontract verplicht bij het kopen van een huis?

Nee. Huis kopen met een samenlevingscontract is geen wettelijke eis voor de hypotheek of de overdracht. Zonder contract is er wel weinig geregeld bij een breuk of overlijden.

Is een geregistreerd partnerschap voor mijn huis hetzelfde als trouwen?

Voor het vermogensrecht (en dus voor je woning) wel. Dezelfde standaardregeling (beperkte gemeenschap van goederen) en dezelfde mogelijkheid tot voorwaarden gelden voor beide.

Wat gebeurt er met een woning die ik al had vóór mijn huwelijk?

Die blijft in beginsel jouw privébezit onder de standaard beperkte gemeenschap van goederen sinds 2018. Je partner krijgt er door het huwelijk zelf geen aandeel in, tenzij jullie dit via huwelijkse voorwaarden anders regelen.

Heb ik huwelijkse voorwaarden nodig als we samen een huis kopen tijdens het huwelijk?

Niet per se. Een woning die je tijdens het huwelijk samen koopt, valt sowieso al in de beperkte gemeenschap van goederen. Huwelijkse voorwaarden zijn vooral relevant als een van jullie een bestaande woning inbrengt of privé wil houden.