Een huis bezichtigen: 80% van de mensen let op de verkeerde dingen

Gepubliceerd: 05-08-2025

→ Lees hieronder mijn bezichtigingsmethodiek voor woningzoekers én ontdek waarom je met Rikken Makelaardij het verschil maakt.

Een huis bezichtigen: hoe doe je dat écht goed?

Woningen bezichtigen lijkt simpel: je kijkt of je het leuk vindt, loopt door het huis, stelt misschien een paar vragen en dat was het, Toch?

Niet helemaal.

De waarheid is dat de meeste woningzoekers zich tijdens een bezichtiging laten leiden door hun gevoel, wat logisch is, maar daardoor belangrijke signalen en details missen en laat dat nu nét het verschil maken tussen een miskoop en een woning waar je jarenlang met plezier woont.

Als makelaar in de regio Haarlem en Amsterdam zie ik dagelijks hoe mensen enthousiast worden van een open keuken of een leuke tuin, maar voorbijgaan aan fundamentele zaken als isolatie, fundering of buurtontwikkeling. Daarom deel ik hieronder een praktisch én eerlijk overzicht van wat je moet doen (need to do) en wat handig is om ook even te checken (nice to do) bij een bezichtiging.

Of je nu starter bent of je tiende woning koopt, dit overzicht helpt je scherper te kijken dan 95% van andere kijkers.

🔍 NEED TO DO – Wat je altijd moet doen bij een bezichtiging:

1. Check de staat van onderhoud

Loop systematisch alle ruimtes door en let op:

Scheuren in muren/plafonds (let vooral op diagonale of ‘trappende’ scheuren)
Vochtplekken of muffe geur (badkamer, kelder, slaapkamers)
Bladderende verf of houtrot bij kozijnen en deuren
Enkel glas, oude cv-installatie of ontbrekende isolatie? (Maak aantekeningen.)

💡 Pro tip van Rikken Makelaardij: Zet bij de voordeur je telefoon op video en loop al filmend door het huis. Zo kun je thuis alles nog eens rustig terugkijken en kom je achteraf niet voor verrassingen te staan. (vraag vooraf wel toestemming aan de verkopend makelaar)

2. Stel de juiste vragen aan de verkopende makelaar

Dit zijn géén standaardvragen, maar cruciale:

Waarom wordt het huis verkocht?
Hoe lang staat het al te koop?
Zijn er (verborgen) gebreken bekend?
Wanneer zijn keuken, badkamer, cv en dak voor het laatst vernieuwd?
Is er een bouwkundig rapport beschikbaar?

De manier waarop hierop geantwoord wordt, vertelt je vaak meer dan het antwoord zelf.

3. Check de omgeving, niet alleen het huis

Een topwoning in een onrustige, drukke straat kan alsnog je woongenot verpesten. Dus:

Hoe is het geluid? Hoor je veel verkeer, buren, vliegtuigen?
Loop (eventueel vóór of ná de bezichtiging) een blokje om. Hoe is de sfeer?
Kom op verschillende momenten terug (avond/weekend) om te checken hoe de buurt leeft.

🧭 Rikken Tip: In Haarlem zie je per wijk grote verschillen; Ramplaankwartier is niet hetzelfde als Haarlem Zuid (Schalkwijk), net zoals Amsterdam-Noord iets heel anders is dan De Pijp. Gebruik je ogen én oren.

4. Voel of de indeling klopt, niet alleen of het mooi is

Je kunt verliefd worden op een industriële look of leuk behang, maar vergeet niet te checken:

Is de woonkamer groot genoeg met je meubels erin?
Waar zet je je wasmachine?
Hoe logisch is de looproute door het huis?
Is er voldoende daglicht in de ruimtes waar je het nodig hebt?

💡 Het gaat niet om hoe mooi het is, maar of jij er kunt wonen. Daar zit het verschil in!.

5. Bekijk het energielabel en check de vaste lasten

Een B-label kan honderden euro’s per maand schelen ten opzichte van een F-label. Vraag dus:

Wat is het energielabel?
Wat zijn de maandelijkse lasten (gas, elektra, gemeentelijke belastingen)?
Hoe is het VvE-beheer als het een appartement is?

→ Vergeet niet: lage maandlasten maken een duurdere woning vaak wél haalbaar.

🧩 NICE TO DO: Slimme extra’s die je voorsprong geven:

6. Check het uitzicht vanuit elke kamer

Wakker worden met zon in je gezicht? Of tegen de muur van de buren? Kijk niet alleen in het huis, maar ook vanuit het huis.

7. Let op details die kosten met zich meebrengen

Bijv.:

Vloer moet nog worden gelegd? Reken op €70 – €100 per m².
Raambekleding? Een gemiddeld huis vraagt €1.500 – €3.000.
Tuin volledig opnieuw aanleggen? Dan zit je al snel op €15.000+.

Kleine dingen kunnen grote financiële impact hebben, dus check waar je nog in moet investeren.

8. Voel het huis, letterlijk

Raak materialen aan. Voelt iets solide, of juist gammel? Een holle trap of krakende vloer kan duiden op structurele issues, of misschien is het gewoon gammel. (maar ook dat telt mee.)

9. Let op geur, geluid en temperatuur

Ruikt het muf? Koud ondanks verwarming? Dit zijn mogelijk signalen van ventilatie- of isolatieproblemen.

Extra check: wordt er een geurkaars, woningparfum of airco gebruikt tijdens de bezichtiging? Soms worden zo problemen gemaskeerd.

10. Maak een scorelijst van woningen die je bekijkt

Na vier bezichtigingen lijken huizen op elkaar. Maak een vaste scorelijst (bijvoorbeeld: lichtinval, onderhoud, buurt, gevoel, kosten).

Zo krijg je overzicht en voorkom je impulskeuzes.

Waarom dit alles uitmaakt, en waar veel kijkers de mist in gaan:

Te veel woningzoekers laten zich leiden door sfeer en styling. Dat is begrijpelijk, maar styling kun je eenvoudig veranderen, fundering niet.

Met name in Haarlem en Amsterdam, waar oudere woningen en verborgen gebreken veel voorkomen, is het cruciaal om écht goed te kijken.

Bij Rikken Makelaardij nemen we je als aankoopmakelaar niet alleen mee naar de bezichtiging, we leren je kijken. Want onze ervaring leert: de beste koop is er één waar je gevoel én verstand blij van worden.

✅ Samenvatting: Wat moet je doen bij een bezichtiging?

Need to do	Nice to do
Staat van onderhoud checken	Uitzicht en daglicht in elke kamer bekijken
Gerichte vragen stellen	Gevoel van materialen en afwerking testen
Buurt en geluid inspecteren	Details die toekomstige kosten geven opsporen
Praktische indeling beoordelen	Lijstje maken met scores voor elke woning
Energielabel & vaste lasten opvragen	Geur, geluid en temperatuur bewust waarnemen

💬 Tot slot: De bonusvraag die je jezelf altijd moet stellen:

“Zou ik dit huis nog willen kopen als alles wat er nu in staat, weg is?”

Als het antwoord ja is; dan heb je waarschijnlijk een goede woning te pakken.

Is het antwoord nee; dan was je verliefd op de meubels, niet het huis.

👋 Hulp nodig? Laat het niet bij kijken alleen.

Bij Rikken Makelaardij weten we precies wat je over het hoofd kunt zien tijdens een bezichtiging. We zijn lokaal verankerd, kennen Haarlem én Amsterdam van binnenuit, én durven eerlijk tegen je te zijn als iets niet klopt.

Wil jij: