Reviews
Je kent ze wel: die waardebepalingen die meer lijken op een gok dan op een analyse. Een makelaar die bij binnenkomst zegt: “Tja, ik denk zo’n €550.000”, terwijl jij denkt: Waar is dat op gebaseerd? Mijn gevoel zegt €600.000…
Maar laat ik je dit vragen: zou jij je huis verkopen op basis van gevoel, of wil je feiten, onderbouwde data, marktinzicht en een strategie?
In deze blog neem ik je mee in hoe ik als makelaar wel tot een eerlijke, realistische en strategisch slimme woningwaarde kom. Zonder nattevingerwerk. Want of je nou verkoopt in Haarlem, Amsterdam of daar net tussenin: je woning verdient beter dan een gok.
“Maar de buurman kreeg er €620.000 voor, dus ik wil hetzelfde”
Dat is misschien wel het meest gehoorde zinnetje tijdens een waardebepaling. Logisch ook, je vergelijkt jouw woning met een bekende situatie., maar hier gaat het vaak mis.
Want:
- Werd zijn woning ook echt voor dat bedrag verkocht, of was dat de vraagprijs?
- Hoeveel vierkante meter woonoppervlak had hij werkelijk (en hoe is dat gemeten)?
- Was zijn perceel groter, of had hij wel dat dakterras of energielabel A?
- Wat was de staat van afwerking?
- Hoe was de timing van de verkoop?
De markt verandert continu. Soms per kwartaal. Soms zelfs per week. Dus wat de buurman kreeg, is een beginpunt, maar zeker niet de waardebepaling.
Wat is een woning eigenlijk waard?
Een huis is waard wat een koper ervoor wil (en kan) betalen. Maar daarachter schuilt een hele formule. Als makelaar kijk ik altijd naar drie belangrijke invalshoeken:
- De marktwaarde
Dit is wat de gemiddelde koper op dit moment bereid is te betalen op basis van vergelijkbare woningen in jouw buurt, jouw type huis, en jouw afwerking. Hiervoor gebruik ik onder andere:
- Objectieve data van het Kadaster
- Transactiecijfers uit recente verkopen
- Tools zoals Calcasa en Realworks
- Mijn kennis van Haarlem, Amsterdam en omgeving
- De emotionele waarde
Sommige woningen hebben net die sfeer, ligging of uitstraling waar kopers verliefd op worden. Denk aan een monumentaal pand met glas-in-lood, een uniek uitzicht, of dat ene huis op de hoek met zon in de tuin tot 20.00 uur. Deze elementen verhogen de belevingswaarde en dus ook de prijs. - De strategische waarde
Stel: we bepalen samen dat jouw huis €640.000 waard is, maar op Funda zoeken veel kopers tot €600.000 of tot €650.000. Dan kiezen we bewust voor een slimme prijsrange en Funda-categorie. Zodat je woning zichtbaar is voor de juiste doelgroep en bovenaan komt in de zoekresultaten.
Dat is strategie, geen gokken.
De 6 stappen die ik volg om jouw woningwaarde te bepalen
Bij Rikken Makelaardij doen we geen “snelle schatting aan de keukentafel”. Wij hanteren een concreet waardebepalingsproces dat wel hout snijdt.
- Persoonlijke opname op locatie
Geen rapport op afstand. Ik kom bij je langs, bekijk je woning door de ogen van de koper en de taxateur, en let op details die online vaak onzichtbaar blijven. - Inmeting volgens branchebrede meetstandaarden
Woonoppervlakte? Geen giswerk. Ik meet volgens de NEN2580-norm, zodat er geen verrassingen zijn bij bezichtigingen of hypotheekaanvragen. Dat voorkomt discussies achteraf. - Vergelijkende marktanalyse
Ik analyseer recente verkopen van vergelijkbare woningen in jouw straat of wijk. En kijk niet alleen naar vraagprijzen, maar naar daadwerkelijke transactieprijzen, looptijden en verkoopstrategieën. - Concurrentieanalyse (wat staat er nu te koop?)
Wat is er nu beschikbaar in jouw segment? Hoe verhoudt jouw woning zich tot dat aanbod? Dit geeft inzicht in je concurrentiepositie en wat kopers gewend zijn. - Koperprofiel opstellen
Wie is jouw potentiële koper? Een starter, doorstromer, expat? Wat zoekt die doelgroep en hoe sluit jouw woning daarop aan? - Prijsstrategie bepalen met zichtbaarheid in het achterhoofd
We kiezen bewust een prijs die aansluit op veelgebruikte zoekfilters op Funda, met oog op het algoritme en het juiste moment van lancering.
Wat kan er misgaan bij nattevingerwerk?
Een verkeerde woningwaarde leidt vaak tot een van deze drie valkuilen:
❌ Te hoog inzetten: geen bezichtigingen, langdurige verkoop
Je mist de kritische eerste weken en zult later moeten zakken met de prijs, met alle gevolgen voor je onderhandelingspositie.
❌ Te laag inzetten: woning verkoopt snel, maar met laat geld liggen.
Je bent snel verkocht, maar laat duizenden euro’s liggen en bij overbieden kan de financiering nog een struikelblok worden.
❌ Verkeerde doelgroep bereiken
Je trekt de verkeerde bezoekers (starter in plaats van gezin, of andersom) en krijgt onbruikbare bezichtigingen en geen serieuze biedingen.
Waarom dit bij Rikken Makelaardij anders is
Wij roepen geen prijs, zijn geen machines en zeker geen Funda-doorschuivers.
Wat wij wel zijn? Lokale specialist met een scherp oog voor detail en gevoel voor de markt.
Bij ons krijg je:
✅ Geen standaard waarderapport, maar een persoonlijke presentatie
We leggen het je stap voor stap uit, met logica, voorbeelden en data.
✅ Kijk op timing, doelgroep en presentatie
We denken niet alleen in waarde, maar ook in verkoopkansen.
✅ Transparantie over prijsstrategie en onderhandeling
We geven je altijd meerdere scenario’s en de bijbehorende kansen en risico’s.
✅ Een aanpak die werkt; bewezen in Haarlem, Amsterdam en omstreken
Onze klanten merken het verschil: betere zichtbaarheid, optimale verkoop, hogere opbrengst.
Hoe weet je of je huidige waardebepaling te licht is?
Let op deze signalen:
- Je huidige makelaar geeft een rond bedrag zonder onderbouwing
- Er is geen vergelijking gemaakt met verkochte woningen in de buurt
- Je krijgt geen inzage in meetrapporten of tools
- Je merkt dat je woning wekenlang stilstaat op Funda
- Er is weinig of geen bezichtigingsverkeer ondanks een “concurrerende prijs”
De woningmarkt is veranderd, jouw aanpak ook?
De afgelopen jaren konden veel woningen vrijwel “zichzelf verkopen” zoals mensen dat zeggen. Die tijd is aan het veranderen, kopers zijn kritischer, rente is hoger, en concurrentie groeit weer.
Daarom is een slimme, onderbouwde woningwaarde en vraagprijs is belangrijker dan ooit.
Dus stel jezelf deze vraag:
Wil je een prijs horen die lekker klinkt, of wil je een prijs waarmee je straks echt goed verkoopt?
Klaar voor een waardebepaling die verder kijkt dan een ruwe schatting?
Laten we kennismaken. Ik kijk graag vrijblijvend met je mee. Geen verkooppraatje, maar een concreet advies waar je iets aan hebt of je nu direct wilt verkopen of pas over een half jaar.
📞 Bel, app of mail me via www.rikkenmakelaardij.nl
Of plan direct een afspraak in voor een persoonlijke waardebepaling.
