Reviews
“Foto’s laten maken en het huis op Funda zetten.” Zo vatten een verkoper, maar ook een groot deel van Nederland, het vak van verkoopmakelaar weleens samen en eerlijk: ik snap die indruk wel. Van buitenaf zie je vooral een fotograaf die langskomt, een advertentie die verschijnt, een paar bezichtigingen en dan een bod. Als dat echt alles was, zou een courtage van een paar duizend euro lastig te verdedigen zijn. Die vraag krijg ik weleens en die is terecht.
Een deel van dat beeld heeft de branche zelf gecreëerd. Er zijn makelaars die het traject inderdaad zo invullen: foto’s, Funda, bezichtiging laten doen door een onervaren assistent-makelaar en verder afwachten. Dat bestaat en het is niet gek dat verkopers zich dan afvragen waar het geld wat ze betalen voor de dienst precies voor is. Ik wil in dit blog laten zien wat er bij mij en bij een goed ingevuld verkooptraject in het algemeen, wél gebeurt niet om mezelf op de borst te kloppen, maar omdat ik denk dat een verkoper dat mag weten voordat hij een makelaar kiest.
Wat doet een verkoopmakelaar naast Funda en foto’s: voordat er ook maar één foto wordt gemaakt.
Het traject begint niet bij de fotograaf, maar bij een gesprek over wat het huis waard is en waarom. Een waardebepaling die alleen naar drie vergelijkbare woningen in de straat kijkt, is onvolledig. Ik kijk ook naar wat er specifiek voor Haarlem en Heemstede meespeelt: in welke wijk zit je, speelt er een funderingslabel mee (sinds april 2026 verplicht te vermelden) en hoe lang staat vergelijkbaar aanbod in die straat of buurt al te koop.
Daarna volgt een onderwerp dat vaak wordt overgeslagen: wat verwacht de verkoper eigenlijk van het traject? Sommige mensen willen zo snel mogelijk duidelijkheid, ook als dat een iets lagere prijs betekent. Anderen hebben tijd en willen het maximale eruit halen. Dat bepaalt de strategie: vraagprijs, moment van in de markt zetten, of je één bezichtigingsdag doet of doorlopend bezichtigt en dat gesprek voer ik liever te uitgebreid dan te kort.
Lees ook: Funderingslabel A–E: wat verkopers moeten weten
Lees ook: WOZ-waarde versus marktwaarde: wat zegt het nu echt
Bron: Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF)
Pas daarna komt de voorbereiding van het huis zelf. Niet alleen “ruim op en zet bloemen neer”, maar concreet: welke ruimte oogt nu kleiner dan hij is, wat de aandacht trekt zonder de woning in zijn voordeel te laten zien, is er iets dat een koper bij bezichtiging zal opmerken en waar je nu al iets aan kunt doen: een vochtplek, een cv-ketel die aan vervanging toe is, een schutting die scheef staat. Dat soort dingen wil je liever zelf benoemen dan dat een kritische koper ze tijdens de bezichtiging ontdekt.
Tijdens het verkoopproces: bezichtigen is niet alleen rondleiden
Ik doe bezichtigingen zelf omdat de vragen die tijdens een bezichtiging langskomen vaak direct met de waardebepaling en de verkoopstrategie te maken hebben. Een geïnteresseerde koper die vraagt naar de status van de fundering, of naar wat er met de erfgrens is afgesproken, verdient een antwoord dat klopt en dat antwoord heb ik liever zelf paraat dan dat het via een tussenpersoon moet worden nagevraagd.
Het interessantere werk begint als er interesse is. Een bod is geen los cijfer; het komt met voorwaarden, een financieringsvoorbehoud, een gewenste opleverdatum, soms een voorbehoud van bouwkundige keuring. Twee biedingen die op papier vergelijkbaar lijken, kunnen in de praktijk ver uit elkaar liggen zodra je naar de voorwaarden kijkt. Een bod van een koper die de financiering al rond heeft, is iets anders dan een vergelijkbaar bod met een lang financieringsvoorbehoud en een hypotheekadviseur die nog moet beginnen. Dat inschatten en er scherp over onderhandelen zonder dat de verkoper zelf in die onderhandeling hoeft te zitten, is waar een groot deel van de toegevoegde waarde zit.
Lees ook: Wanneer ben ik in onderhandeling bij een huis?
Er zit ook een juridische kant aan die verkopers vaak onderschatten. Wie tekent er mee als de woning op beider naam staat, wat gebeurt er als een partner niet mee-eigenaar is maar wel meetekent, welke ontbindende voorwaarden zijn redelijk en welke zijn eigenlijk een verkapt uitstel. Dat is niet iets waar je als verkoper zelf op wilt gokken en het is ook niet iets waar je een koopcontract-sjabloon van internet voor gebruikt.
Lees ook: Aansprakelijk als verkoper: wat als een partner meetekent zonder mede-eigenaar te zijn
Na het bod: het traject is dan pas op de helft
Een geaccepteerd bod voelt als het einde, maar er zit dan nog een traject van weken tot maanden aan vast. Het koopcontract moet kloppen; niet als kopie van een vorig contract, maar afgestemd op déze woning en déze afspraken. Ontbindende voorwaarden moeten concreet en met de juiste termijnen worden opgenomen. Als er een bouwkundige keuring komt en die legt gebreken bloot, kan dat aanleiding geven tot heronderhandeling en dat verloopt soepeler als er van tevoren al helderheid was over wat wel en niet bekend was.
Richting de overdracht komt er meer administratief werk dan de meeste verkopers verwachten: afstemmen met de notaris, de eindafrekening van de VvE of servicekosten, de meterstanden, de sleuteloverdracht en het laatste contactmoment met de koper. Niets daarvan is spectaculair, maar als het misgaat, gaat het meestal mis in dit deel van het traject, niet in de fase met de foto’s.
Bron: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) over de rol van de notaris bij overdracht
Waarom lokale kennis meer is dan een verkoopargument
Haarlem en Heemstede zijn geen grote homogene markt. Een woning in de Amsterdamse buurt of Schalkwijk heeft andere aandachtspunten dan een woning in de Bomenbuurt of in Heemstede: bodemgesteldheid en funderingstype verschillen per wijk, sommige straten hebben te maken met een gemeentelijk voorkeursrecht of een bestemmingsplanwijziging in de pijplijn en de doelgroep die op een woning afkomt verschilt per buurt. Dat weet je pas als je er dagelijks in werkt, niet uit een landelijke database.
Lees ook: Haarlem wijk voor wijk: de complete buurtgids
Lees ook: Woning verkopen in Heemstede
Dat is ook precies waarom ik ervoor kies om zelf het hele traject te doen, van eerste gesprek tot sleuteloverdracht, in plaats van delen ervan uit te besteden. Niet omdat uitbesteden per definitie slecht is, maar omdat de waarde van dit vak grotendeels zit in het kunnen combineren van al die stukjes informatie: de wijk, de koper, de voorwaarden, de juridische context tot één advies. Verdeel je dat over meerdere mensen, dan gaat er onderweg iets verloren.
Wat dit betekent als je een makelaar kiest
Ik zeg niet dat elke makelaar die minder zichtbaar aanwezig is, slecht werk levert. Sommige kantoren werken bewust met een team en dat werkt prima. Waar ik wel voor zou waken: een makelaar die niet kan uitleggen wat hij tussen de waardebepaling en de sleuteloverdracht daadwerkelijk doet, of die de vraag “waar zit de courtage dan in” ontwijkt met een verwijzing naar “ervaring” zonder concreet te worden.
Vraag gerust door. Vraag wie de bezichtigingen doet, wie de onderhandeling voert, wie het koopcontract opstelt en controleert en wie er nog naar kijkt als er iets misgaat na het bod. De antwoorden op die vragen zeggen meer over wat je krijgt dan de foto’s op Funda ooit zullen doen.
Tot slot: een goed verkooptraject is geen momentopname bij de bezichtiging, maar een optelsom van keuzes die soms weken voor de eerste foto al zijn gemaakt en pas bij de notaris eindigen. Dat proces zichtbaar maken, in plaats van het achter een vaste vergoeding te verstoppen, is wat mij betreft waar de discussie over courtage eigenlijk over zou moeten gaan.
Wil je weten hoe een verkooptraject er bij jouw woning concreet uitziet?
Ik denk graag vrijblijvend met je mee :de waardebepaling, de strategie en wat er in jouw wijk in Haarlem of Heemstede specifiek meespeelt. Neem contact op via rikkenmakelaardij.nl/contact.
Veelgestelde vragen
Wat doet een verkoopmakelaar precies, buiten het plaatsen van de Funda advertentie?
Een verkoopmakelaar bepaalt de vraagprijs en strategie, bereidt de woning en de verkoper voor op bezichtigingen, beoordeelt en onderhandelt over biedingen inclusief voorwaarden, stelt het koopcontract op en begeleidt het traject tot en met de overdracht bij de notaris.
Waarom zou je niet zelf je woning via Funda verkopen?
Funda is een advertentiekanaal, geen verkoopstrategie. Zonder onderhandelingservaring, kennis van ontbindende voorwaarden en juridische afstemming loop je het risico op een lager bod, een onvolledig koopcontract of problemen na een bouwkundige keuring.
Waar zit de courtage van een verkoopmakelaar precies in?
De courtage dekt de waardebepaling, voorbereiding en begeleiding van bezichtigingen, onderhandeling over bod en voorwaarden, opstellen en controleren van de koopovereenkomst, het oplossen van problemen die onderweg ontstaan en begeleiding tot de sleuteloverdracht. Niet alleen de advertentie en de foto’s.
Doet de makelaar zelf de bezichtigingen, of een assistent makelaar?
Dat verschilt per kantoor. Bij Rikken Makelaardij doe ik de bezichtigingen zelf, omdat vragen tijdens een bezichtiging vaak direct het verkoopproces en de onderhandelingsstrategie raken, en uiteindelijk de koopsom.
Is lokale kennis van Haarlem en Heemstede echt van invloed op de verkoop?
Ja. Funderingstype, bestemmingsplannen en het type koper dat op een woning afkomt, verschillen sterk per wijk binnen Haarlem en Heemstede. Die kennis is van invloed op zowel de vraagprijs als de onderhandelingsstrategie en uiteindelijk ook de verkoopprijs.
