Wat kost een aankoopmakelaar? Niet de vraag die ik zou stellen

Vorige week kreeg ik weer zo’n appje. Geen naam, geen adres, geen huis waar het over ging. Alleen: “Wat is jullie vaste bedrag voor aankoop makelaar?” Ik snap ‘m, want de prijs is het enige dat je in één regel kunt vergelijken tussen makelaars. Maar het is ook precies de vraag die me elke keer laat denken: zou je bij een advocaat, een aannemer of je tandarts ook meteen naar het tarief vragen, zonder te weten wat je daarvoor krijgt? Waarschijnlijk niet. Bij een aankoopmakelaar gebeurt dat bijna standaard.

In deze blog leg ik uit wat een aankoopmakelaar eigenlijk kost, wat er achter dat bedrag zit en welke vraag ik zelf belangrijker vind als je op zoek bent naar een huis in Haarlem, Heemstede of de rest van Nederland.

Wat kost een aankoopmakelaar? De makkelijkste vraag, niet de beste

Prijs vragen is logisch. Het is de enige eigenschap van een dienst die je zonder enige kennis van zaken kunt vergelijken. Je hoeft niet te weten wat een aankoopmakelaar precies doet om twee bedragen naast elkaar te leggen. Dat maakt het de meest gestelde vraag en tegelijk de minst nuttige.

Om toch een richtbedrag te noemen: vaste bedragen voor aankoopbegeleiding in de regio Haarlem en Heemstede liggen meestal tussen €3.000 en €5.500, afhankelijk van wat er allemaal bij de begeleiding hoort.

Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste partij kan daarmee zomaar een paar duizend euro zijn. Dat verschil zegt op zichzelf nog weinig: een hoger tarief is geen garantie voor scherpere onderhandeling, en een laag tarief geen garantie voor een matige aanpak. Belangrijker is wat er gebeurt ná de opdrachtbevestiging: gaat iemand mee naar je bezichtiging, hoe goed word je begeleid als je bod wordt afgewezen, hoe scherp wordt er onderhandeld en wordt er echt met je meegedacht of alleen een handtekening opgehaald.

Het bedrag zegt dus vooral iets over de rekening. Bijna niets over wat je koopt.

Wat er eigenlijk in dat vaste bedrag zit

Als ik met iemand in gesprek ga over een aankoopopdracht, leg ik liever uit wat er allemaal in dat bedrag zit dan dat ik alleen het cijfer noem. Concreet gaat het om:

• Woningselectie: niet alleen Funda afstruinen, maar ook signaleren welke woningen te hoog geprijst staan, waar onderhandelingsruimte zit, welke woningen staan aantrekkelijk laag geplaatst maar kun je eignelijk toch niet betalen, verder kijken dan de ene wijk die je voor ogen had en meenemen wat er in de markt wordt gehoord nog voordat een woning officieel te koop staat.
• Bezichtigingen: met een technisch en bouwkundig oog kijken, niet alleen naar de inrichting.
• Waardebepaling: inschatten wat een woning realistisch waard is aan de hand van vergelijkbare verkopen in de buurt, niet aan de vraagprijs.
• Onderhandelingsstrategie: bepalen hoe je biedt, met welke voorwaarden en hoe je reageert als de verkoper een tegenvoorstel doet.
• Ontbindende voorwaarden: financiering, funderingscheck, bouwkundige keuring, en soms Nationale Hypotheek Garantie goed vastleggen, zodat je niet vastzit aan een huis dat toch niet blijkt te kunnen.
• Contractcontrole: de koopovereenkomst nalopen op punten die in het voordeel van de verkoper zijn geschreven, wat vaker voorkomt dan mensen denken.
• Afstemming met notaris en eventueel bouwkundig inspecteur en aanwezigheid bij de eindinspectie en overdracht.
• Bereikbaarheid en tijd: reageren als je twijfelt, meedenken buiten kantoortijden als een bezichtiging zich opeens aandient en de rust nemen om echt naar je te luisteren.

Dat is het werk waar het vaste bedrag voor staat. Niet het rondrijden naar bezichtigingen of slechts het uitbrengen van een bieding achter een bureau, maar de kennis en onderhandelingservaring die ervoor zorgt dat je niet te veel betaalt, niet vastloopt in een contract met addertjes, en niet alsnog voor verrassingen komt te staan na de sleuteloverdracht.

Loop je hier zelf middenin en wil je even sparren over jouw situatie? Dat kan via rikkenmakelaardij.nl/contact.

Een patroon dat ik vaker terugzie

Dit patroon herken ik telkens weer;  Een koper die vooral voor het laagste vaste bedrag kiest, krijgt er in de praktijk vaak wat minder voor terug: minder persoonlijke aandacht en tijd, een bod dat minder goed wordt besproken en onderbouwd, minder aandacht voor het beperken van risico’s en een makelaar die minder snel nee durft te zeggen tegen een huis waar je zelf nog over twijfelt.

Dat zie je bijvoorbeeld terug in een bod dat te voorzichtig is opgebouwd, een onderhandeling die te laat op gang komt, of achteraf een risico zoals een verouderde fundering bij een jaren ’30 woning dat niet goed was meegenomen in de voorwaarden.

Die tijd en aandacht zijn concreet te merken: hoe snel er wordt gereageerd als je twijfelt, of een makelaar ook ‘s avonds of in het weekend bereikbaar is als een bezichtiging zich opeens aandient en of er echt geluisterd wordt naar wat jij zoekt, in plaats van naar wat er toevallig op dat moment te koop staat.

Kopers die vooraf vragen hoe de aanpak eruitziet, hoe wordt er geboden, wat gebeurt er als een bod wordt afgewezen, wordt er meegedacht over bouwkundige risico’s, komen er in mijn ervaring vaker in één keer doorheen en met een bod dat beter onderbouwd is dan de prijs alleen.

Een goede aankoopmakelaar durft je bovendien een spiegel voor te houden. Dat betekent soms nee zeggen tegen een woning waar je zelf nog over twijfelt, ook als het de 20e bezichtiging is en de verleiding groot is om er toch maar voor te gaan omdat het zoeken je begint tegen te staan. Dat is niet altijd het prettigste advies om te krijgen, maar het voorkomt dat je een huis koopt waar je een jaar later spijt van hebt.

Ik zeg dit niet om andere makelaars zwart te maken; ik ken hun aanpak niet van binnenuit. Het gaat me om het patroon: het verschil zit zelden in het bedrag dat mensen betalen, maar in de tijd, aandacht en eerlijkheid die daar tegenover staan.

Er zit trouwens nog een minder zichtbare kant aan een vast bedrag: soms zit er een limiet op wat er is inbegrepen, bijvoorbeeld een vast aantal bezichtigingen. Dat levert een raar dilemma op. Stel, er staan er vijf in je contract en je aankoopmakelaar is al drie keer meegeweest, ga je dan zelf naar de vierde bezichtiging van een huis waar je serieus over twijfelt, om er eentje te ‘sparen’? Precies op het moment dat je die blik het hardst nodig hebt, ga je bezuinigen op de begeleiding. Dat zegt niets over jouw afweging, maar wel iets over hoe dat vaste bedrag is opgebouwd.

Welke vraag je wél zou moeten stellen

Als ik zelf een dienst zou inhuren waar ik geen verstand van heb, zou ik niet als eerste naar de prijs vragen. Ik zou vragen wat er gebeurt als het misgaat. Voor een aankoopmakelaar zijn dat vragen als:

• Hoeveel biedingen begeleid je gemiddeld voor iemand iets aankoopt en wat doe je anders als een eerder bod wordt afgewezen?
• Ga je mee naar de bouwkundige keuring en wat doe je met de uitkomst daarvan in de onderhandeling?
• Hoe geef je advies over een bod: op basis van vraagprijs, op basis van vergelijkbare verkopen, of allebei?
• Wat staat er wél en niet in het vaste bedrag: is een bouwkundige keuring inbegrepen en wie regelt het contact met de notaris?
• Durf je nee te zeggen tegen een woning waar ik zelf over twijfel, ook als het al mijn twintigste bezichtiging is?

Dat zijn vragen die iets zeggen over de kwaliteit van de begeleiding. Het antwoord op “wat kost het” zegt dat niet. Sterker nog, een te laag bedrag kan soms juist een signaal zijn dat er onderdelen van het proces worden overgeslagen om het tarief laag te houden.

Mijn eigen vaste bedrag en waarom ik dat zo doe

Bij Rikken Makelaardij werk ik met een vast bedrag voor aankoopbegeleiding, ongeacht de aankoopprijs van de woning. Ik vind dat eerlijker dan een percentage van de koopsom, want mijn inzet bij een woning van drie ton is niet wezenlijk anders dan bij een woning van zes ton. Een percentage beloont dan vooral een hogere aankoopprijs en dat is niet in het belang van de koper.

Ik noem het bedrag altijd in combinatie met wat erbij hoort: van eerste kennismaking tot en met de overdracht bij de notaris. Als iemand mij toch alleen naar het bedrag vraagt, leg ik dat net zo uit als in deze blog. Niet om moeilijk te doen, maar omdat ik liever heb dat mensen een weloverwogen keuze maken dan een snelle.

Tot slot

Een vast bedrag vragen is geen verkeerde vraag. Het is alleen niet de enige vraag die telt. Wat je krijgt voor dat bedrag en wat er gebeurt als het onderweg tegenzit, zegt uiteindelijk meer over of je bij de juiste aankoopmakelaar zit.

Benieuwd wat er precies bij mijn vaste bedrag hoort?

Ik leg het je graag uit in een vrijblijvend gesprek, zonder verkooppraatje. Plan een kennismaking via rikkenmakelaardij.nl/contact.

 

Veelgestelde vragen

Wat kost een aankoopmakelaar precies?

Dat verschilt per makelaar en regio. Bij mij is het een vast bedrag, ongeacht de uiteindelijke aankoopprijs geen percentage van de koopsom. Waar dat bedrag precies voor staat, lees je hierboven.

Is een vast bedrag altijd voordeliger dan een percentage?

Bij hogere aankoopprijzen meestal wel: mijn inzet stijgt niet evenredig mee met de koopsom, dus bij een percentage betaal je relatief meer naarmate de woning duurder is.

Wat zit er standaard in het vaste bedrag van Rikken Makelaardij?

“Woningselectie”, bezichtigingen, waardebepaling, onderhandeling, begeleiding bij ontbindende voorwaarden, controle van de koopovereenkomst en documenten van de woning en aanwezigheid bij de overdracht.

Kan ik ook gewoon “wat is jullie vaste bedrag voor aankoop makelaar vragen, zonder verder toelichting?

Dat kan, maar dan weet je alleen wat het kost, niet wat je ervoor terugkrijgt. En precies dat is waar deze blog over gaat: de begeleiding zelf, tijd, aandacht, ervaring, onderhandeling verschilt vaak meer tussen makelaars dan het bedrag doet.