Reviews
Stel je voor: je hebt na maanden zoeken eindelijk je droomhuis gevonden in de Leidsebuurt. De bezichtiging was geweldig. Je hebt overboden, gewonnen, getekend. En dan, nádat de koopakte is getekend, ligt er ineens een taxatierapport op je mat met daarin een funderingsscore D. De hypotheekadviseur belt met een bericht van de bank: ze verstrekken minder hypotheek dan afgesproken.
Dit is geen hypothetisch scenario. Dit is wat er de komende maanden bij de eerste kopers gaat gebeuren die onvoldoende zijn voorbereid op de nieuwe spelregels die per 1 april 2026 van kracht zijn gegaan.
Als makelaar in Haarlem en omgeving zie ik dagelijks hoe weinig kopers weten wat er staat te veranderen en in sommige Haarlemse wijken staat er behoorlijk wat te veranderen. In deze blog leg ik je uit wat het nieuwe funderingslabel precies is, waarom Haarlem extra kwetsbaar is, wat de gevolgen voor jouw hypotheek kunnen zijn, en hoe je jezelf beschermt.
Wat is het nieuwe funderingslabel eigenlijk?
Per 1 april 2026 is het vernieuwde model Taxatierapport Woonruimte ingevoerd. De grootste verandering: elk taxatierapport bevat voortaan een funderingsscore. Die score loopt van A tot en met E, waarbij A staat voor laag risico en E voor hoog risico op funderingsproblemen.
Het idee klinkt logisch: transparantie over de staat van de fundering, maar er zit een flinke adder onder het gras. De taxatie, inclusief die funderingsscore, wordt pas opgemaakt nádat de koopakte is getekend, namelijk bij het aanvragen van de hypotheek. De koper kent de score van de woning dus niet op het moment dat hij of zij een bod uitbrengt.
Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), initiatiefnemer van het label, benadrukt dat deze informatie pas ná de koopakte beschikbaar komt. En terecht dat ze daarvoor waarschuwen. Want bij een score D of E kan de bank besluiten minder geld te verstrekken, of aanvullende eisen te stellen, zoals een verplicht funderingsonderzoek vóór passering. Dat zijn niet de verrassingen die je wilt nadat je al een koopovereenkomst hebt getekend.
Het label is overigens niet gloednieuw als idee. In 2020 is er al proef mee gedraaid, maar die strandde na stevige kritiek. Nu is het via het vernieuwde taxatiemodel alsnog doorgevoerd, door sommige experts betiteld als ‘via de achterdeur’. Reden te meer om er goed van op de hoogte te zijn.
Waarom is Haarlem extra kwetsbaar?
Nu je weet wat het label inhoudt, snap je meteen waarom dit voor Haarlem extra relevant is. Haarlem is een oude stad. Veel woningen dateren van vóór 1970 en staan op houten paalfunderingen in een combinatie van Duingrond maar ook veen- en kleibodem. Dat is precies de combinatie die het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) als risicovol bestempelt.
De gemeente Haarlem erkent dat funderingsproblemen ‘Haarlem-breed’ voorkomen, maar benoemt een aantal wijken waar de kans aanzienlijk groter is:
- Het Rozenprieel
- De Leidsebuurt
- De Transvaalbuurt
- Slachthuisbuurt
Maar ook in de Amsterdamse buurt en de Indische buurt zijn funderingsproblemen geen uitzondering. Scheuren in gevels, deuren die niet meer sluiten, vloeren die hellen het zijn klassieke symptomen van een fundering die langzaam aan het bezwijken is.
Landelijk gaat het om naar schatting een half miljoen woningen met (mogelijke) funderingsproblemen. In een stad als Haarlem, met zijn historische bebouwing en slappe bodem, zit een bovengemiddeld deel van die problematiek.
Dan is er nog de klimaatcomponent die het KCAF nadrukkelijk noemt: dalende grondwaterstanden door droogte versnellen de aantasting van houten palen. Palen die al decennia deels boven het grondwaterpeil staan, rotten weg. Dat is een sluipend proces dat niet van buitenaf zichtbaar is, maar wél meetbaar bij een funderingsonderzoek.
Wat zijn de concrete gevolgen voor jouw hypotheek?
Een funderingsscore heeft directe financiële consequenties. Laten we dat concreet maken.
Bij een score A of B: de bank zal normaal doorfinancieren. Geen bijzondere voorwaarden.
Bij een score C: de taxateur geeft aan dat nader onderzoek mogelijk wenselijk is. De bank kan dit als aandachtspunt meenemen, maar dit hoeft niet direct te leiden tot een lagere hypotheek.
Bij een score D of E: hier wordt het spannend. De bank kan besluiten de woning lager te waarderen, de hypotheek te verlagen of aanvullende voorwaarden te stellen, zoals een verplicht funderingsonderzoek of zelfs funderingsherstel vóór passering. Funderingsherstel kost al snel tussen de €50.000 en €150.000, soms meer. Dat zijn kosten waar geen enkele koper op zit te wachten nadat hij al een bod heeft uitgebracht.
Bovendien geldt: als een woning een lager funderingsrisicooordeel krijgt, kan dit ook de marktwaarde beïnvloeden. De bank financiert immers op basis van de marktwaarde. Als die lager uitvalt dan de koopprijs die jij hebt betaald en dat risico is reëel bij een D- of E-score, dan zit je met een financieringstekort.
Kortom: de timing van de informatievoorziening is het fundamentele probleem. Jij tekent de koopakte en daarna, bij de taxatie voor de hypotheek, kom je pas te weten wat de funderingsscore is.
Hoe bescherm je jezelf als koper?
Het goede nieuws: je staat niet machteloos. Er zijn concrete stappen die je kunt zetten vóórdat je een bod uitbrengt.
- Vraag naar bekende funderingsgegevens
Vraag de verkopende partij of makelaar of er al een funderingsrapport beschikbaar is. Niet verplicht, maar een sommige verkopende makelaars hebben dit al uitgezocht of adviseert de verkoper dit te doen.
- Controleer de KCAF-funderingsviewer
Via de website van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek kun je controleren of een adres in een risicogebied valt. Dit is een indicatie, geen zekerheid, maar het geeft je een eerste indruk.
- Laat een bouwkundige keuring uitvoeren mét funderingsinspectie
Een standaard bouwkundige keuring meet doorgaans geen scheefstand en kijkt niet naar de fundering. Vraag expliciet om een uitgebreide keuring mét funderingsinspectie, inclusief meting van de scheefstand van de woning. Dit kost echt een stuk meer, maar het is een kleine prijs vergeleken met de verrassingen die je anders kunt krijgen.
- Neem een ontbindende voorwaarde op voor funderingsproblemen
In de koopakte kun je een ontbindende voorwaarde opnemen die jou beschermt als uit de taxatie of een aanvullend onderzoek blijkt dat de funderingsscore D of E is. Dit is niet standaard, maar je kunt er als koper om vragen en een goede aankoopmakelaar weet hoe je dit juridisch sterk formuleert.
- Neem contact op met het Funderingsloket Haarlem
De gemeente Haarlem heeft een eigen funderingsloket (funderingen@haarlem.nl) waar je informatie, advies en begeleiding kunt krijgen. Zij weten welke informatie er al beschikbaar is over specifieke adressen. Gebruik die bron.
En als je al eigenaar bent van een woning in een risicogebied?
Ook als bestaand eigenaar is dit nieuws relevant. Bij verkoop van je woning zal de taxateur een funderingsscore toekennen. Een lage score kan de verkoopbaarheid en de prijs onder druk zetten.
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel biedt mogelijkheden voor eigenaren die de kosten van funderingsherstel niet zelf kunnen dragen. Sinds juli 2025 is dit fonds landelijk toegankelijk voor particuliere woningeigenaren. Het gaat om hypothecaire leningen via SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting), geen subsidie, maar wél een oplossing voor mensen die klem zitten.
Merk je scheuren in de gevel, klemmen deuren of ramen, of hellen vloeren? Wacht dan niet. Hoe eerder je funderingsproblemen in kaart brengt, hoe kleiner de schade en de kosten.
Wat ik als makelaar hiervan vind en hoe ik er mee omga
Ik ben eerlijk: dit nieuwe label lost een echt probleem op. Kopers hebben recht op transparantie over de staat van de fundering. Dat er nu een gestandaardiseerde risicoklasse in het taxatierapport staat, is een stap vooruit.
Maar de uitvoering wringt. Het fundamentele probleem is dat de informatie pas beschikbaar komt nádat de koper al heeft getekend. Dit kan voor kopers dramatisch uitpakken en in Haarlem, met zijn hoge aandeel oudere woningen op slappe bodem, is de kans op verrassingen groter dan gemiddeld.
Als aankoopmakelaar is het mijn taak om kopers hier proactief op te wijzen. Niet pas als het taxatierapport er ligt, maar al tijdens de zoekfase. Ik weet welke wijken risico lopen, ik heb toegang tot bekende funderingsgegevens en ik weet hoe je een bod structureert met de juiste beschermende voorwaarden.
Als verkoopmakelaar vraag ik standaard de bekende funderingsgegevens op bij de gemeente. Dat kost een telefoontje of mailtje naar het funderingsloket, maar het kan een verkoper, maar ook een koper behoeden voor een heel onaangename verrassing na de taxatie. Een verkoper die de resultaten transparant deelt, versterkt het vertrouwen van kopers en voorkomt vervelende discussies na de taxatie. Dat is niet alleen eerlijk het is ook commercieel slim.
Ik werk vanuit Heemstede en ben dagelijks actief in Haarlem, Heemstede en omgeving maar ook de Haarlemmermeer. Ik ken de markt, ik ken de wijken, en ik ken de valkuilen. Ik werk liever met kennis vóóraf dan dat ik achteraf samen met een koper de schade moet beperken.
Veelgestelde vragen over het funderingslabel
Wat betekent funderingsscore D of E voor mijn hypotheek?
Een score D of E kan ertoe leiden dat de bank minder hypotheek verstrekt, aanvullende eisen stelt of een funderingsonderzoek eist vóór de passering.
Wanneer krijg ik als koper de funderingsscore te zien?
Pas bij de taxatie die wordt uitgevoerd voor de hypotheek, dus nadat de koopakte is getekend. Vandaar het belang van een goede aankoopmakelaar die dit risico al eerder in kaart brengt.
Welke Haarlemse wijken lopen het meeste risico op funderingsproblemen?
Het Rozenprieel, de Leidsebuurt, de Indische buurt, Amsterdamse buurt en de Transvaalbuurt zijn door de gemeente Haarlem aangemerkt als gebieden met verhoogd funderingsrisico.
Wat kost funderingsherstel?
Dat varieert sterk, maar reken op minimaal €50.000 tot meer dan €150.000 per woning, afhankelijk van het type fundering en de omvang van de schade.
Is er financiering beschikbaar voor funderingsherstel?
Ja. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel biedt hypothecaire leningen via SVn voor eigenaren die geen marktconforme financiering kunnen krijgen. Het fonds is per juli 2025 landelijk toegankelijk.
Hulp nodig bij het kopen van een woning in Haarlem en omgeving?
Koop je een woning in Haarlem of omgeving? Dan verdien je een aankoopmakelaar die niet alleen weet waar de mooie huizen staan, maar ook waar de risico’s zitten.
Ik help je graag: van de eerste bezichtiging tot en met een sterk bod met de juiste beschermende voorwaarden. Inclusief advies over funderingsrisico’s in jouw specifieke zoekgebied.
📞 Bel mij direct voor een vrijblijvend gesprek. Of stuur een berichtje via rikkenmakelaardij.nl.
