Funda klopt niet altijd: wat kopers én verkopers echt moeten weten

Funda is voor de meeste mensen het begin van hun zoektocht naar een woning. Begrijpelijk, het platform heeft het grootste aanbod van Nederland en is gebruiksvriendelijk. Je filtert op prijs, oppervlakte, locatie en binnen een paar minuten heb je een lijst met woningen die aan jouw wensen voldoen.

Maar Funda is een advertentieplatform. De informatie die je daar ziet, is aangeleverd door de verkopende makelaar. Er zit geen onafhankelijke verificatie tussen en dat betekent dat wat er staat, niet altijd overeenkomt met de werkelijkheid.

Dat is geen verwijt aan Funda als platform. Het is een gegeven waar je als koper én als verkoper rekening mee moet houden. In deze blog loop ik de meest voorkomende fouten en omissies door en leg ik uit hoe je voorkomt dat je op basis van onjuiste informatie een beslissing neemt van meerdere tonnen.

De oppervlakte op Funda: groter dan je denkt, kleiner dan je hoopt

Dit is veruit de meestgemaakte fout en tegelijk de minst begrepen. Op Funda staat de woonoppervlakte vermeld. Maar welke oppervlakte is dat precies?

Officieel dient elke makelaar de NEN 2580-meetmethode te hanteren. Die bepaalt wat er als gebruiksoppervlakte wonen (GBO) mag worden opgegeven. Kort gezegd: alleen de ruimtes waar je daadwerkelijk in kunt staan en wonen tellen mee. Een schuin dak waarbij de zolderkamer deels lager is dan 1,5 meter? Dat deel telt niet mee.

In de praktijk gaat het hier regelmatig mis. Oorzaken zijn divers: een makelaar die de meting zelf heeft gedaan in plaats van een gecertificeerd meetbedrijf in te schakelen, een eigenaar die ooit zelf een oppervlakte heeft opgegeven die ‘klonk’, of een verkoopbrochure van tien jaar oud die klakkeloos is overgenomen.

Het gevolg voor kopers: je denkt een woning van 110 m² te kopen, maar na een onafhankelijke meting blijkt het 97 m² te zijn. Dat is een verschil dat direct doorwerkt in de marktwaarde en dus in wat de bank wil financieren.

Het gevolg voor verkopers: een onjuiste oppervlakte die later naar boven komt bij de taxatie of na een klacht van de koper kan leiden tot vervelende juridische discussies, of zelfs schadeclaims. Beter om het van tevoren goed te hebben.

Praktisch advies: Vraag als koper altijd om de meetcertificering of laat een onafhankelijke meting uitvoeren. Als verkoper: laat de woning vóór de verkoop professioneel opmeten. Dat kost een paar honderd euro en voorkomt discussies achteraf.

Het energielabel: soms verlopen, soms simpelweg onjuist

Sinds 2021 is een definitief energielabel verplicht bij verkoop van een woning. Dat label moet worden opgemaakt door een gecertificeerde energieadviseur en is tien jaar geldig.

Wat je op Funda tegenkomt is echter niet altijd het definitieve label. Er zijn drie varianten in omloop:

• Het definitieve label: opgemaakt door een gecertificeerde adviseur na inspectie van de woning. Dit is het enige label dat juridisch telt bij verkoop.
• Het voorlopige label: een schatting op basis van bouwjaar en type woning, zonder inspectie. Niet geldig voor verkoop, maar wordt soms nog vermeld.
• Een verlopen label: het vorige definitieve label was al meer dan tien jaar oud en is daarmee niet meer geldig.

Een onjuist of verlopen energielabel is niet alleen een administratief probleem. Het energielabel heeft directe invloed op de maximale hypotheek die een bank wil verstrekken. Woningen met een beter energielabel leveren extra leenruimte op. Als het label op Funda vertoonde label B is, maar de werkelijkheid is label D, kan dat een verschil van tienduizenden euro’s in maximale hypotheek betekenen.

Je kunt het geldige energielabel van een woning zelf controleren via de website van RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) op ep-online.nl. Zoek op adres en je ziet direct welk label geldig is en tot wanneer.

Praktisch advies: Controleer het energielabel altijd zelf via ep-online.nl, vóórdat je een bezichtiging inplant. Als koper én als verkoper.

Wat er níet in de omschrijving staat

Een verkoopomschrijving op Funda is door de verkopende makelaar geschreven met het doel de woning zo aantrekkelijk mogelijk te presenteren. Dat is zijn of haar taak, maar het betekent ook dat bepaalde informatie structureel ontbreekt niet per se omdat iemand liegt, maar omdat er geen verplichting is om het te vermelden zolang je er niet expliciet naar vraagt.

De meest voorkomende omissies:

• Erfpacht in plaats van eigen grond: Een woning op erfpacht heeft jaarlijkse canon-verplichtingen die oplopen en bij herziening fors kunnen stijgen. Dit staat niet altijd prominent in de omschrijving, maar heeft grote financiële consequenties voor de koper.
• Achterstallig onderhoud of problemen met fundering, dak of kozijnen: Niet vermeld betekent niet dat het er niet is. Bouwkundige keuringen brengen dit vaak boven tafel, maar alleen als je ze laat uitvoeren.
• Geluidsoverlast of luchtkwaliteitsproblemen: Een woning langs een drukke weg of nabij een vliegroute wordt zelden als zodanig gemarkeerd in de advertentie.
• VvE-problemen bij appartementen: Een VvE zonder reservefonds, achterstallige bijdragen of slepende conflicten tussen eigenaren kom je pas tegen als je de VvE-documenten opvraagt.
• Bestemmingsplan en uitbreidingsmogelijkheden: De tuin ziet er groot uit op de foto, maar of je er een aanbouw op mag zetten is een andere vraag. Dat staat in het bestemmingsplan, niet op Funda.

Als aankoopmakelaar is het mijn werk om deze vragen wél te stellen. Niet na de bezichtiging, maar al daarvoor. En als de antwoorden niet bevredigend zijn, zoek ik deze op. Incomplete informatie weegt zo nodig mee in het bod of in de beslissing om geen bod uit te brengen.

Wat kopers concreet kunnen doen

Funda is een nuttig startpunt. Maar het is geen vaststaand gegeven. Hier is wat je als koper zelf kunt controleren en wat je beter aan een professional kunt overlaten.

Zelf controleren:

• Energielabel via ep-online.nl of energielabel.nl
• Eigendomssituatie (eigen grond of erfpacht) via het Kadaster: kadaster.nl
• Bestemmingsplan via omgevingswet.overheid.nl
• Funderingsrisico via de KCAF-funderingsviewer (zie ook mijn blog over het nieuwe funderingslabel)

Overlaten aan een professional:

• Onafhankelijke oppervlaktemeting volgens NEN 2580
• Bouwkundige keuring: dak, fundering, optrekkend vocht en elektrische installaties
• VvE-documenten opvragen en beoordelen bij een appartement
• Juridische check van de koopakte op ontbrekende mededelingsplichten

Een aankoopmakelaar coördineert dit proces, weet wat hij moet opvragen en herkent de signalen die in een advertentie ontbreken. Dat is geen luxe, dat is gewoon verstandig als je een aankoop doet van twee, drie, vier ton of meer.

Wat verkopers hiervan kunnen leren

Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Dat betekent dat je gebreken die je kent of redelijkerwijs kunt kennen moet melden aan de koper. Doe je dat niet, dan loop je het risico op een claim achteraf.

Maar er is een praktischere reden om de informatie op Funda zo accuraat mogelijk te maken: het voorkomt teleurstellingen tijdens het verkoopproces. Een koper die bij een bezichtiging of taxatie ontdekt dat de woonoppervlakte kleiner is dan opgegeven, of dat het energielabel verlopen is, verliest vertrouwen. En een koper die het vertrouwen verliest, trekt soms terug of heronderhandelt. Dat kost tijd, geld en energie.

Als verkoopmakelaar zorg ik er daarom voor dat de informatie in de advertentie controleerbaar en correct is vóórdat die online gaat. Dat betekent een professionele opmeting laten uitvoeren, het energielabel controleren op geldigheid en de VvE-stukken compleet hebben. Een transparante verkoop gaat sneller en soepeler dan een verkoop waarbij de koper halverwege onaangename verrassingen tegenkomt.

Hoe ik hiermee omga als makelaar in Haarlem

Haarlem heeft veel oudere woningen. Herenhuizen uit de jaren twintig, portiekwoningen uit de jaren vijftig, jaren-zeventig woningen in Schalkwijk. Die woningen hebben allemaal één ding gemeen: er zit regelmatig een verschil tussen wat er in de Funda advertentie staat en wat er werkelijk is. En nee, dat doet een makelaar zeker niet altijd bewust!

Bij aankopen check ik standaard de kadastrale gegevens, controleer ik het energielabel (zonodig via ep-online.nl) en vraag ik de verkopende partij om het meetrapport niet te veel betaalt op basis van onjuiste gegevens.

Bij verkopen doe ik dit werk uiteraard vóóraf. Niet omdat het verplicht is, maar omdat een goed voorbereide verkoop simpelweg beter verloopt. Minder discussie, minder vertraging, een soepelere overdracht.

Funda is een krachtig platform. Maar de informatie erop is zo goed als de makelaar die hem heeft aangeleverd en de koper die hem kritisch leest.

Veelgestelde vragen over Funda-informatie

Klopt de oppervlakte op Funda altijd?

Nee. De opgegeven oppervlakte is aangeleverd door de verkopende makelaar en is niet onafhankelijk geverifieerd. Fouten in de toepassing van de NEN 2580-meetmethode komen wel eens voor.

Hoe controleer ik of het energielabel op Funda geldig is?

Via ep-online.nl kun je op adres opzoeken welk energielabel geldig is en tot wanneer. Een definitief label is tien jaar geldig; een verlopen of voorlopig label is bij verkoop niet rechtsgeldig.

Wat is het verschil tussen GBO en BVO?

GBO staat voor gebruiksoppervlakte wonen: de oppervlakte van de ruimtes waar je daadwerkelijk in woont en staat (minimale hoogte 1,5 meter). BVO is de bruto vloeroppervlakte, inclusief muren en andere niet-bruikbare ruimtes. Op Funda hoort altijd GBO te staan, maar dat gaat soms mis.

Ben ik als verkoper verplicht om gebreken te melden?

Ja. Je hebt als verkoper een mededelingsplicht voor gebreken die je kent of redelijkerwijs kunt kennen. Doe je dat niet, dan kan de koper achteraf aanspraak maken op schadevergoeding of zelfs ontbinding van de koopovereenkomst.

Wat doet een aankoopmakelaar dat ik zelf niet kan?

Een aankoopmakelaar weet wat hij moet opvragen, herkent ontbrekende informatie in een advertentie en weet hoe hij dit bespreekbaar maakt met de verkopende partij. Bovendien begeleidt hij de onderhandeling en de juridische afhandeling zodat je niet achteraf voor verrassingen komt te staan.

Een woning kopen of verkopen in Haarlem?

Of je nu koopt of verkoopt: je verdient correcte informatie als basis voor die beslissing. Ik zorg ervoor dat die er is, vóórdat er getekend wordt.

Bel mij gerust voor een vrijblijvend gesprek over jouw situatie, of kijk op rikkenmakelaardij.nl voor meer informatie over mijn werkwijze als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar in Haarlem en omgeving.

 

Contact