Starterslening in Haarlem, Heemstede en Amsterdam: wanneer werkt hij en wanneer niet

Bijna elke week krijg ik de vraag van startende kopers: “Is die starterslening in Haarlem ook iets voor mij?” Meestal komt de vraag pas op tafel als de rekensom niet helemaal rond wil komen. Terecht, want een starterslening kan net het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen. Realiseer je echter wel: het is geen wondermiddel en de regels verschillen behoorlijk tussen Haarlem, Heemstede en Amsterdam. In dit blog leg ik uit hoe de starterslening Haarlem, Heemstede en Amsterdam werkt, wat er per gemeente verandert en misschien nog belangrijker: wanneer hij gewoon niet gaat helpen.

Wat is een starterslening precies?

Een starterslening is een aanvullende lening naast je gewone hypotheek, bedoeld voor mensen die voor het eerst een woning kopen. De lening wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), maar het is de gemeente die bepaalt of en onder welke voorwaarden hij beschikbaar is. Je vraagt hem dus niet los aan bij de bank, maar via een toewijzingsbrief van de gemeente, waarna SVn de financiële toets doet.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopsom en het bedrag dat je op eigen inkomen kunt lenen. In Haarlem en Heemstede geldt: maximaal 20% van de koopsom (inclusief eventueel meerwerk of verbouwing), met een harde bovengrens van €30.000. De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Daarna volgt een hertoets op je inkomen en ga je pas betalen als je dat ook echt kunt dragen.

Technisch bestaat de starterslening trouwens uit twee delen: een deel dat annuïtair wordt afgelost (box 1) en een oplopend deel (box 3). Voor de praktijk maakt dat verschil weinig uit, je merkt vooral dat je de eerste drie jaar geen extra maandlasten hebt en dat de lening met Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt, wat je een vangnet geeft bij bijvoorbeeld inkomensterugval.

Voor wie is de starterslening bedoeld en hoe verhoudt hij zich tot een schenking van je ouders?

De starterslening is er voor starters: je hebt nooit eerder een woning in eigendom gehad, je bent minimaal 18 jaar en je sluit je hypotheek af met NHG. Daarnaast gelden er vaak lokale voorwaarden over waar je woont of werkt daarover zo meer.

Ik krijg ook regelmatig de vraag van ouders die willen bijspringen. Een schenking en een starterslening bijten elkaar niet: je kunt ze combineren, zolang de totale financiering binnen de NHG-grens blijft. Het verschil zit ‘m in de aard van het geld. Een schenking is geld dat je niet terugbetaalt; een starterslening is een lening die je uiteindelijk wel aflost, alleen met een zachte start. Voor ouders die niet het volledige bedrag kunnen of willen schenken, is meetekenen voor de hypotheek trouwens ook een optie. Dat is weer een ander verhaal dan de starterslening, maar wel eentje die ik in hetzelfde gesprek vaak langsloop.

Zo werkt de starterslening in Haarlem in de praktijk

Stel: je koopt een woning van €400.000,- in Haarlem. Op basis van je inkomen kun je €375.000,- lenen bij de bank. Er blijft dan een gat van €25.000,-.

Zonder starterslening: je moet zelf €25.000,- aan eigen middelen inbrengen, bovenop de kosten koper. Lukt dat niet, dan koop je de woning simpelweg niet.

Met starterslening: je vraagt €25.000,- starterslening aan bij de gemeente (dat past ruim binnen het maximum van €30.000,- en onder de 20%-grens van de koopsom). Je reguliere hypotheek van €375.000,- loop je gewoon door bij de bank; de starterslening komt daar los naast te staan. De eerste drie jaar betaal je op die €25.000,- geen rente en geen aflossing, dus je maandlasten blijven in die periode gelijk aan wat je met alleen de hypotheek zou betalen.

Na die drie jaar volgt de hertoets: daarover hieronder meer.

De hertoets na drie jaar: wat gebeurt er dan?

Na drie jaar stuurt SVn je een uitnodiging voor de hertoets. Op basis van je actuele inkomen wordt opnieuw bekeken hoeveel je maandelijks kunt missen voor rente en aflossing op de starterslening. Is je inkomen gestegen door een vaste aanstelling, promotie of een tweede inkomen in huis (partner) dan ga je vanaf dat moment gewoon annuïtair rente en aflossing betalen, net als op je hypotheek.

Is je inkomen nog niet genoeg gestegen, dan hoef je niet meteen te betalen: je krijgt uitstel en een lager bedrag, tot je financiële situatie het toelaat. Let wel op de kosten: een hertoets kost €155,- en die kunnen jaarlijks wijzigen. Veel starters vergeten dit moment helemaal, terwijl het net zo belangrijk is als de aanvraag zelf. Zet deze gewoon in je agenda!.

Per gemeente: Haarlem, Heemstede en Amsterdam

De starterslening klinkt landelijk, maar is in de praktijk lokaal maatwerk: iedere gemeente die meedoet, stelt zelf het budget, de prijsgrens en een regionale bindingseis vast. Die bindingseis is het onderdeel dat kopers het vaakst over het hoofd zien — en die kan überhaupt bepalen of je ergens in aanmerking komt, los van budget of prijs.

Starterslening Haarlem. De starterslening Haarlem bedraagt maximaal €30.000 en nooit meer dan 20% van de koopsom. De woning moet binnen de op dat moment geldende NHG-grens vallen. Haarlem stelt daarbij een regionale bindingseis: je moet op het moment van aanvragen minimaal twee jaar woonachtig zijn in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (Haarlem, Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort, Beverwijk, Heemskerk, Velsen). Ben je (oud-)Haarlemmer en minimaal zes jaar aaneengesloten in Haarlem opgegroeid voordat je voor je studie vertrok, dan geldt een uitzondering als je binnen een jaar na afstuderen terugkeert. Kom je van buiten die regio en val je niet onder die uitzondering, dan kom je in Haarlem sowieso niet in aanmerking — ongeacht je inkomen of de koopsom. Daarnaast werkt Haarlem met een vastgesteld budget voor de starterslening; check bij de gemeente of er nog ruimte is voordat je een bod uitbrengt.

Starterslening Heemstede. Ook hier maximaal €30.000, met een vergelijkbare maar net iets ruimer geformuleerde bindingseis: je moet minimaal een jaar ingeschreven staan in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond, óf je werkt in Heemstede, óf je hebt er eerder minimaal een jaar gehuurd of inwonend gewoond. Dat laatste (werken in Heemstede, of er ooit gehuurd hebben) geeft net iets meer opties dan de Haarlemse eis, maar de kern is hetzelfde: zonder binding met de regio, geen starterslening.

Starterslening Amsterdam. En dan de belangrijkste “wanneer niet” uit dit blog: Amsterdam biedt al sinds 1 oktober 2014 helemaal geen starterslening meer aan. De gemeente bevestigt dat zelf gewoon op haar eigen website. Kopers die op zoek zijn in Amsterdam kunnen dus niet rekenen op deze regeling, daar liggen de knoppen om aan te draaien elders: NHG, de extra leenruimte bij een energiezuinige woning, of het laten meetekenen van ouders.

Wanneer werkt de starterslening wel?

• Bij een beperkt tekort tussen je maximale hypotheek en de koopsom: de starterslening is bedoeld om een laatste stukje te overbruggen, niet om een groot gat te dichten. Denk aan het voorbeeld hierboven: een tekort van €20.000,- tot €30.000,-
• Bij nieuwbouw met meerwerk, waar de kosten net iets hoger uitvallen dan je hypotheek toelaat: bijvoorbeeld een keuken- of badkameropwaardering die je vooraf meeneemt in de bouwsom.
• Als je inkomen nu nog aan de lage kant is, maar de komende jaren realistisch groeit. De renteloze en aflossingsvrije periode van drie jaar geeft dan precies de ademruimte die je nodig hebt, bijvoorbeeld net na een studie of bij een aflopend tijdelijk contract dat overgaat in vast.

Wanneer werkt hij niet, of heeft hij geen zin?

• Als je niet aan de regionale bindingseis voldoet: In zowel Haarlem als Heemstede kom je zonder aantoonbare binding met de regio Zuid-Kennemerland/IJmond simpelweg niet in aanmerking, hoe goed de rest van je situatie ook past. Check dit als eerste, vóórdat je verder rekent.
• Als de koopsom boven de NHG-grens uitkomt is een starterslening sowieso niet mogelijk, ongeacht de gemeente. Met de huidige prijzen in Haarlem, Heemstede en omgeving zit je snel aan die grens.
• Als je in Amsterdam zoekt: de regeling bestaat er simpelweg niet, dus die optie kun je in je rekensom schrappen. Kijk in dat geval eerder naar een familiehypotheek (hieronder meer) of het energiebespaarbudget.
• Als je al aan je maximale leencapaciteit zit, inclusief de starterslening. Dan los je met deze lening niets structureels op: na drie jaar moet je hem ook echt kunnen dragen en dat lukt niet als je nu al op het randje zit. Een starterslening maakt een te dure woning niet ineens haalbaar, hij maakt een bíjna haalbare woning haalbaar.
• Als je de starterslening wilt stapelen met een andere gemeentelijke of publieke koopregeling: dat is doorgaans niet toegestaan.
• Als het gemeentelijke budget (tijdelijk) op is: Ook dan sta je, hoe goed je situatie ook past, gewoon even in de wacht. Vraag bij oriëntatie altijd meteen na of er in Haarlem of Heemstede nog budget beschikbaar is; dit kan gedurende het jaar veranderen.

Familiehypotheek: alternatief naast (of in plaats van) de starterslening

Waar de starterslening een gemeentelijke regeling is met een vast budget en strikte voorwaarden, is de familiehypotheek een privéafspraak: je ouders (of een ander familielid) lenen je zelf geld voor de aankoop van je woning, in plaats van de bank. Dat gebeurt tegen een rente die jullie onderling afspreken: vaak lager dan de bank rekent, maar wel marktconform, want de Belastingdienst kijkt mee.

Drie dingen zijn daarbij belangrijk. 1): de lening moet notarieel worden vastgelegd, inclusief rente, looptijd en aflossingsschema, anders loop je het risico dat de Belastingdienst het als een schenking beschouwt. 2): bij een marktconforme rente is die rente voor jou als koper gewoon aftrekbaar als hypotheekrente, mits de lening ook echt voor de eigen woning wordt gebruikt en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost. 3): je ouders ontvangen die rente zelf weer als inkomen (box 3 of, bij een geldverstrekking als “groene” familielening, soms gunstiger), dus het is ook voor hen geen gratis gebaar, wel vaak een aantrekkelijker rendement dan sparen.

Voor kopers in Amsterdam is dit vaak dé uitweg nu de starterslening er niet meer is: geen gemeentelijk budgetplafond, geen wachtlijst en flexibeler maatwerk dan een gemeentelijke regeling toestaat. Het nadeel is de keerzijde daarvan: je bent afhankelijk van wat je ouders kunnen en willen missen en het bedrag is niet gemaximeerd zoals bij de starterslening, wat weer vraagt om extra discipline in de afspraken. Voor kopers in Haarlem en Heemstede is de familiehypotheek geen vervanging van de starterslening, maar kan hij er wel prima náást bestaan als het tekort groter is dan de €30.000,- die de gemeente maximaal biedt.

Mijn kijk vanuit de praktijk

In Haarlem en Heemstede zie ik de starterslening regelmatig wél het verschil maken, maar soms ook niet. Het hangt sterk af van hoe dicht je al bij je maximale hypotheek zit. Zit het tekort rond de €20.000,- à €30.000,- dan is de starterslening vaak precies genoeg om een aankoop rond te krijgen. Is het gat groter, dan is €30.000 met de huidige prijzen een welkome aanvulling, maar geen garantie dat de aankoop daarmee lukt. Het loont dus om hem altijd mee te nemen in je rekensom, maar er niet blind op te rekenen.

In Amsterdam speelt die discussie niet eens, want de regeling bestaat er niet. Daar richt ik me met kopers liever meteen op wat wél kan: NHG, de extra ruimte bij een goed energielabel, of een familiehypotheek als de ouders daartoe bereid en in staat zijn. Tijd die je besteedt aan hopen op een Amsterdamse starterslening, besteed je beter aan een goed gesprek met een hypotheekadviseur en,waar mogelijk, je ouders.

Tot slot

De starterslening is geen geheim wapen, maar wel een nuttig instrument als je weet wanneer je hem wel en niet moet inzetten. In Haarlem en Heemstede kan hij dat laatste stukje overbruggen; in Amsterdam kun je hem laten voor wat hij is. Reken het altijd door voórdat je een bod uitbrengt, dan voorkom je dat je later voor verrassingen komt te staan.

Twijfel je of een starterslening iets voor jou is?

Ik werk samen met financieel adviseurs die dit voor je doorrekenen, zodat je precies weet waar je aan toe bent. Plan een vrijblijvend gesprek via rikkenmakelaardij.nl/contact en we kijken samen of het in jouw situatie verschil maakt.

Veelgestelde vragen

Kan ik een starterslening combineren met een schenking van mijn ouders?

Ja, dat mag. De starterslening en een schenking sluiten elkaar niet uit, zolang je totale financiering binnen de NHG-grens en de voorwaarden van de gemeente blijft. Combineren met een ándere gemeentelijke of publieke koopregeling (stapeling) is meestal wél uitgesloten.

Kan ik een starterslening combineren met een familiehypotheek?

Ja. Een familiehypotheek is een privéafspraak met je ouders of familie en geen gemeentelijke koopregeling, dus die telt niet mee als “stapeling”. Je kunt beide dus naast elkaar gebruiken als het tekort groter is dan de €30.000,- die de starterslening maximaal biedt.

Moet ik de starterslening in de eerste drie jaar al aflossen?

Nee. De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Daarna volgt een hertoetsing op basis van je actuele inkomen en ga je pas rente en aflossing betalen als je dat kunt dragen.

Waarom biedt Amsterdam geen starterslening meer aan?

De gemeente Amsterdam heeft de regeling per 1 oktober 2014 stopgezet en bevestigt op haar eigen website dat er geen starterslening meer bestaat voor woningen in Amsterdam. Voor starters daar liggen de alternatieven vooral bij NHG, energiebesparingsbudget en het laten meetekenen van ouders.

Geldt de starterslening ook voor nieuwbouw?

Ja, in Haarlem en Heemstede kan de starterslening ook worden ingezet bij nieuwbouw, inclusief meerwerkkosten, tot dezelfde maximale koop(aanneem)som en het maximum van €30.000,-

Kan de starterslening op zijn in Haarlem of Heemstede?

Ja. Gemeenten reserveren een vast budget voor de starterslening. Is dat budget op, dan worden er tijdelijk geen nieuwe toewijzingen gedaan totdat er weer ruimte is (onder andere door aflossingen van eerdere leningen). Check dit dus vroeg in je zoekproces.