Filmen tijdens bezichtiging woning: wat mag wel en niet?

Ik las laatst een LinkedIn-post over videodeurbellen en over filmen tijdens een bezichtiging. Steeds vaker vragen kopers of ze mogen filmen. De reacties liepen uiteen. De een vond het logisch: je wilt thuis rustig terugkijken wat je hebt gezien. De ander vond het een inbreuk: het blijft het huis van iemand anders, met kinderfoto’s aan de muur en een sieradenkistje in de slaapkamer.

Beide kanten hebben een punt en het argument dat een woning toch al op Funda staat, is minder sterk dan het lijkt. In deze blog lees je waarom, wat je als verkoper met camera’s in en rond je huis kunt regelen, wat je als koper mag vragen en hoe je er samen uitkomt zonder gedoe bij de voordeur.

Waarom filmen tijdens bezichtiging steeds vaker speelt

Vroeger nam je een kladblok mee naar een bezichtiging. Nu heeft iedereen een goede camera op zak en een video is in een minuut gemaakt en gedeeld. Tegelijk hangt er in steeds meer huizen een camera: een Ring videodeurbel bij de voordeur, een huisdiercamera in de woonkamer of een babyfoon met beeldfunctie. Het onderwerp staat bij veel bezichtigingen niet standaard op de agenda. Tijd om daar verandering in te brengen.

De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) ontving in 2025 ruim 550 klachten over camera’s van particulieren, tegenover 370 in 2024. Dat meldde Omroep Gelderland. Het gaat daarbij vooral om buren onderling, maar het laat zien hoe vaak camera’s tot wrijving leiden.

Het staat toch al op Funda?

Dat is een terechte vraag/opmerking. Een woning met professionele foto’s, een 360-graden tour en een woningvideo is al uitgebreid te zien. Waarom is een video van een bezoeker dan anders? Om vier redenen:

• Wie kiest wat er in beeld komt. Bij de media voor Funda bepalen de verkoper en ik samen wat zichtbaar is. Persoonlijke foto’s, waardevolle spullen en kastinhoud zijn dan al opgeruimd. Een bezoeker filmt alles wat hij tegenkomt.
• Waar de beelden terechtkomen. Funda-materiaal is bedoeld voor publicatie en is door de verkoper en makelaar gekozen. Een video op een telefoon kan overal belanden: in een familie-appgroep, op social media of in een cloud waar de verkoper nooit iets over hoort.
• Wie er in beeld is. Tijdens professionele opnames zijn de bewoners er niet. Bij een bezichtiging ben ik erbij en lopen er soms andere bezoekers mee. Zij komen wellicht ongevraagd in beeld Zij komen wellicht ongevraagd in beeld en omdat telefoons ook geluid opnemen, wordt ook opgenomen wat wij onderling bespreken.

Het verschil zit dus niet in de vraag of iets mag, maar in controle en toestemming. Dat is ook de lijn die ik in de rest van deze blog volg.

Verkopers: welke camera’s hangen er in en om je huis?

Loop eens door je huis alsof je een bezoeker bent en let op wat er meekijkt.

De videodeurbel. Een videodeurbel mag, zolang die vooral je eigen voordeur filmt. Volgens de AP mag een camera de bezittingen van buren en de openbare weg niet of zo min mogelijk in beeld brengen. Een bezoeker die aanbelt komt wel in beeld. Een klein bordje of een korte melding in de bevestiging van de bezichtiging is dan netjes. Dan komt niemand voor een verrassing te staan.

Camera’s binnen. Hier gaat het het vaakst mis. Een huisdiercamera of babyfoon met beeld staat soms gewoon aan tijdens een bezichtiging en veel camera’s nemen ook geluid op. Kopers praten in een woning over de prijs, over hun twijfels en over hun bod. Daar hoort niemand mee te luisteren. Zet binnencamera’s daarom echt uit voordat de eerste bezoeker komt, of haal ze weg. Lukt dat niet, laat het me dan weten. Dan melden we het vooraf aan bezoekers.

Minder voor de hand liggende apparaten. Denk ook aan een slimme speaker met camera, een tablet die op het aanrecht staat of een laptop met webcam. Wat een lens heeft en aan staat, kan meekijken.

Waardevolle en persoonlijke spullen. Sieraden, kunst, paspoorten en luxe parfums: haal het uit het zicht of sluit het op. Bij persoonlijke foto’s speelt naast privacy nog iets mee. Kopers moeten zich in jouw huis kunnen voorstellen dat ze er zelf wonen en foto’s van jouw gezin op de schouw maken dat lastiger.

Niet zelf aanwezig zijn. Ben je er niet bij, dan hoef je ook niet te twijfelen of iemand meekijkt of foto’s maakt. Bezoekers kijken bovendien vaak vrijer rond als de bewoner er niet is.

Ook je eigen media verdienen een blik. Kijk bij de foto’s, de 360-graden tour en de video kritisch mee. Staat er een buurman of buurvrouw, een kenteken of iets waardevols duidelijk in beeld? Dat kan er vaak nog uit voordat het live gaat.

Kopers: mag je filmen tijdens een bezichtiging?

Kort antwoord: vraag het altijd vooraf. Het is het huis van iemand anders, dus de makelaar mag nee zeggen. Een reden hoeft hij daar niet bij te geven.

Ik snap de behoefte wel. Een bezichtiging duurt vaak een halfuur en daarna moet je nadenken over een aankoop van honderdduizenden euro’s. Je wilt terug kunnen kijken, met je partner, je ouders of een aannemer. Dat is een verstandig doel. Het kan vaak op een manier die niemand in de weg zit:

• Vraag toestemming. Vraag dit gewoon aan de makelaar. Vaak kan het, maar soms ook niet.
• Beperk je tot wat je nodig hebt om te beslissen. Foto’s van de meterkast, het dak, de cv-ketel of een vochtplek zijn makkelijker te accepteren dan een video van de hele woning.
• Houd mensen en persoonlijke spullen buiten beeld. Geen persoonlijke foto’s fotograferen dus.
• Deel de beelden niet buiten je eigen kring. Dus niet op social media en niet in een openbare groep.
• Verwijder ze als je afziet van de woning. Dan blijft er niets rondzweven van andermans woonkamer.

Zegt de makelaar ja, houd dan rekening met hoe je filmt. Begin niet met opnemen zodra je binnenkomt, maar alleen bij de punten waar je het voor nodig hebt.

Er zijn ook alternatieven die vaak beter werken dan een video. Neem bij een bezichtiging je partner, ouder of aannemer mee, zodat zij zelf vragen kunnen stellen. Vraag de verkopende makelaar naar aanvullende documentatie betreffende de woning, naast een exclusieve website (want daar staat al veel informatie op). Maak aantekeningen, ouderwets, maar het dwingt je om bewust te kijken.

Op bezichtiging met een aankoopmakelaar

Ga je met een aankoopmakelaar mee, dan kan die de toestemming voor je regelen en zal hij/zij noteren wat voor de aankoop telt, zoals de staat van het dak, de installaties of vochtplekken. Dat is vaak handiger dan een telefoon vol video’s en het scheelt tijd bij het terugkijken.

Wat doe je als een bezoeker toch begint te filmen?

Dat gebeurt, ook als het vooraf niet is besproken. Meestal is een vriendelijke opmerking genoeg: “Wil je eerst even vragen of dat mag?” Er hoeft geen discussie te ontstaan. Blijft iemand door filmen na een vriendelijk verzoek? Dan mag je makelaar de bezichtiging beëindigen. Dat gebeurt zelden, maar het helpt om te weten dat je die keuze hebt.

En bij een open huis?

Bij een open huis lopen er meer mensen tegelijk door de woning en heb je minder zicht op wat iedereen doet. Daarom is het extra belangrijk dat camera’s uit staan en waardevolle spullen en dure parfums zijn opgeborgen. Ik raad aan om filmen bij een open huis alleen toe te staan na afstemming met de makelaar. Een klein bordje bij de deur met die afspraak helpt, zodat bezoekers het lezen voordat ze binnenkomen.

Wat zegt de wet?

Ik ben makelaar, geen jurist, dus zie dit als algemeen kader. Voor camera’s bij een woning is de Autoriteit Persoonsgegevens (AP) duidelijk over de basis: je mag je eigen woning en terrein filmen, maar de bezittingen van buren en de openbare weg alleen als het echt niet anders kan en dan zo min mogelijk. Beelden bewaar je niet langer dan nodig. Als vuistregel geldt maximaal vier weken. Beveilig je opnames goed en laat mensen weten dat er gefilmd wordt. Op de website van de Autoriteit Persoonsgegevens staat de actuele uitleg.

Voor een koper die zijn telefoon pakt in andermans woning bestaat geen aparte regel voor bezichtigingen. Het draait om de toestemming van de bewoner/makelaar en om wat je daarna met de beelden doet. Staan er herkenbare mensen in beeld en deel je de beelden, dan kom je al snel in het terrein van de privacywetgeving. Twijfel je over een concrete situatie? Doe het dan niet.

Zo pak je het samen aan

Bij een bezichtiging zit de makelaar tussen twee partijen. De verkoper wil zich veilig voelen in zijn eigen huis. De koper wil goed kunnen kijken. Zelf houd ik hier bij bezichtigingen rekening mee. Ik bespreek zoveel mogelijk vooraf met de verkoper welke camera’s er hangen, let tijdens de bezichtiging op wie er filmt en spreek bezoekers er vriendelijk op aan als dat zonder toestemming gebeurt. Zo blijft het voor iedereen prettig

Wat ik verkopers adviseer:

• Laat me vooraf weten welke camera’s er hangen en of ze aan staan.
• Zet binnencamera’s uit en haal waardevolle en persoonlijke spullen uit het zicht..

Wat ik kopers adviseer:

• Vraag vooraf of je mag filmen of foto’s mag maken, liefst via de makelaar.
• Beperk het tot dingen die je nodig hebt om te beslissen.
• Deel niets buiten je eigen kring en verwijder de beelden als je afziet van de woning.

Zo weet iedereen waar hij aan toe is en het scheelt een ongemakkelijk moment tijdens de bezichtiging.

Checklist voor verkopers, vlak voor de eerste bezichtiging

• Binnencamera’s, babyfoon en huisdiercamera uit, dus niet op pauze.
• Videodeurbel: een melding in de bevestiging van de bezichtiging of een bordje bij de deur.
• Sieraden, kunst, luxe parfums, paspoorten en medicijnen uit het zicht.
• Persoonlijke foto’s van het gezin weggehaald.
• De wifi-code niet zichtbaar.
• De afspraak over filmen gedeeld met de makelaar.

Tot slot,

Filmen tijdens een bezichtiging is geen kwestie van voor of tegen. Een koper wil onthouden wat hij ziet, een verkoper wil zich veilig voelen in zijn eigen huis. Als je dat vooraf uitspreekt, blijft er ruimte voor allebei. Twijfel je bij jouw aankoop of verkoop over de afspraken, of hangt er bij jou een camera waarvan je niet zeker weet hoe je ermee omgaat? Bespreek het gewoon met mij, dan regelen we dat voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt.

Wil je dit voor jouw bezichtiging regelen?

Wil je vooraf bespreken hoe bezichtigingen bij jouw aankoop of verkoop prettig en veilig verlopen? Plan een vrijblijvend gesprek met me in.

→ rikkenmakelaardij.nl/contact

VEELGESTELDE VRAGEN

Mag een koper zomaar filmen tijdens een bezichtiging?

Nee, vraag altijd vooraf toestemming. Het is het huis van de verkoper en de makelaar mag nee zeggen zonder reden.

Mag ik als verkoper een camera laten aanstaan tijdens de bezichtiging?

Een videodeurbel bij je voordeur mag binnen de regels van de Autoriteit Persoonsgegevens. Camera’s binnen kun je het beste uitzetten, zeker als ze geluid opnemen. Lukt dat niet, meld het dan vooraf aan bezoekers.

Mag ik als koper foto’s maken van gebreken of technische ruimtes?

Vraag ook daar eerst toestemming. Foto’s van de meterkast, het dak of een vochtplek worden vaak makkelijker geaccepteerd dan een video van de hele woning, zolang er geen mensen of persoonlijke spullen in beeld komen.

Mag een makelaar een bezichtiging weigeren als iemand wil filmen?

Ja. Het is zijn verantwoordelijkheid, dus hijzij bepaalt wat er binnen gebeurt. Meestal lost een vriendelijk gesprek of een afspraak vooraf het op.

Wat is het verschil tussen de foto’s op Funda en een video van een bezoeker?

Bij Funda kiezen de verkoper en de makelaar zelf wat zichtbaar is en is de woning voorbereid. Een video van een bezoeker is onbewerkt, kan personen en persoonlijke spullen tonen en kan overal gedeeld worden.

Wat doe ik met beelden als ik het huis uiteindelijk niet koop?

Verwijder ze en deel ze niet. Zo blijft er niets rondzweven van andermans woning.