Geen eigenaar, toch aansprakelijk als verkoper: het risico van meetekenen

Kun je aansprakelijk zijn als verkoper terwijl je nooit eigenaar was van de woning? Dat is de vraag waar dit blog om draait. Ben je getrouwd of geregistreerd partner, maar staat de woning alleen op naam van je partner? Dan hoef jij volgens de wet niet te verkopen; jij geeft alleen toestemming. Toch kom je in de praktijk regelmatig tegen dat je op de koopovereenkomst zelf staat vermeld als verkoper, met je volledige naam, adres en een handtekening op dezelfde plek als je partner. Ben je dan aansprakelijk als verkoper, of blijft het bij die ene handtekening voor toestemming? En waarom gaat dit soms mis?

In dit blog leg ik uit wanneer je aansprakelijk bent als verkoper, wat het verschil is tussen tekenen als verkoper en tekenen voor toestemming en wat een recent arrest van de Hoge Raad hierover duidelijk heeft gemaakt.

Eigenaar, verkoper en toestemmingverlener: drie verschillende rollen

Bij de verkoop van een woning lopen drie rollen soms door elkaar, terwijl ze juridisch echt iets anders betekenen.

De eigenaar is degene die volgens het Kadaster op de eigendomsakte staat. Alleen de eigenaar kan de woning verkopen en overdragen.

De verkoper is degene die de koopovereenkomst sluit en zich daarmee contractueel verbindt aan alle verplichtingen die daarbij horen: medewerking aan de levering, de mededelingsplicht over de staat van de woning en meestal ook een boetebeding van rond de 10% van de koopsom als de overeenkomst niet wordt nagekomen.

De toestemmingverlener is iets anders. Als jij niet mede-eigenaar bent, maar wel getrouwd of geregistreerd partner van de eigenaar en de woning dient als jullie gezamenlijke woning, dan schrijft artikel 1:88 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek voor dat je partner jouw toestemming nodig heeft om te mogen verkopen. Jij bent dan geen verkoper. Je geeft alleen toestemming aan je partner om de rechtshandeling te mogen verrichten.

Dat onderscheid lijkt subtiel, maar het bepaalt of je uiteindelijk aansprakelijk bent als verkoper, of dat je daarbuiten blijft.

Waarom sta je dan toch als “verkoper” vermeld?

In de praktijk zie ik dit geregeld: de eigenaar-partner staat als verkoper op de koopovereenkomst en de andere partner tekent er los van of onderaan bij voor toestemming. Zolang dat helder is uitgewerkt, met een aparte toestemmingsclausule of -verklaring, in plaats van een volwaardige vermelding als medeverkoper, is er niets aan de hand. De notaris en de makelaar zijn hier scherp op, juist omdat een ontbrekende of onduidelijke toestemming de hele koop achteraf vernietigbaar kan maken.

Het gaat mis wanneer de niet-eigenaar partner gewoon wordt opgenomen als volwaardige medeverkoper, met naam, adres en handtekening op exact dezelfde regel als de eigenaar, zonder dat er onderscheid wordt gemaakt tussen “verkoper” en “toestemming gevend”. Dat gebeurt soms uit gemak, soms omdat een concepttekst niet is aangepast op de eigendomssituatie en soms omdat partijen zelf niet beseften dat er verschil zit tussen beide rollen.

Het gevolg: wie enkel toestemming had hoeven geven, ondertekent in plaats daarvan een volledige verkopersverplichting en is daarmee alsnog aansprakelijk als verkoper. Maar, (en dat is het belangrijkste inzicht uit recente rechtspraak) zelfs een correcte vermelding als toestemmingverlener beschermt je niet automatisch tegen aansprakelijkheid als verkoper. Wat je tijdens het verkoopproces doet, telt minstens zo zwaar mee als wat er op papier staat.

Wanneer ben je precies aansprakelijk als verkoper?

Als je op de koopovereenkomst staat als verkoper (en niet als toestemmingverlener) dan ben je contractueel gebonden aan alles wat daarbij hoort, ook al ben je geen eigenaar. Concreet ben je dan aansprakelijk als verkoper op de volgende punten:

• Medewerking aan de levering: Je moet meewerken aan het passeren van de akte bij de notaris.
• Mededelingsplicht: Als verkoper ben je (mede) verantwoordelijk voor de informatie die aan de koper is verstrekt over de staat van de woning.
• Boetebeding: Bij de meeste koopovereenkomsten geldt een boete van 10% van de koopsom als een partij de overeenkomst niet nakomt. Als medeverkoper val je daar in beginsel gewoon onder.
• Aansprakelijkheid bij geschillen: Loopt de verkoop mis, bijvoorbeeld doordat een financieringsvoorbehoud niet tijdig of onterecht wordt ingeroepen aan koperszijde, of ontstaat er een geschil over de woning na levering, dan ben je aansprakelijk als verkoper en partij in dat geschil, ook als je geen cent van de opbrengst zou ontvangen.

Een toestemmingverlener draagt dit allemaal niet. Die geeft alleen de wettelijk vereiste instemming zodat de verkopende eigenaar rechtsgeldig kan handelen. Verder heeft de toestemmingverlener geen contractuele verplichtingen jegens de koper.

Het verschil tussen beide posities is dus niet symbolisch. Het bepaalt of jij aansprakelijk bent als verkoper, of dat de aansprakelijkheid volledig bij de eigenaar blijft liggen.

Wat de wet wél en niet beschermt: artikel 1:88 en 1:89 BW

Artikel 1:88 BW is bedoeld om de gezinswoning te beschermen, niet om vermogen te verdelen. Daarom geldt de toestemmingseis ongeacht of je in gemeenschap van goederen bent getrouwd of huwelijkse voorwaarden hebt. Ontbreekt de vereiste toestemming, dan kan de partner die niet heeft ingestemd de koopovereenkomst op grond van artikel 1:89 BW vernietigen. Dat kan buitengerechtelijk, met een schriftelijke verklaring, of via de rechter. Vernietiging werkt terug: partijen worden teruggebracht in de situatie van vóór de koop.

Belangrijk is de vervaltermijn: de bevoegdheid om te vernietigen vervalt drie jaar nadat de partner kennis heeft gekregen van de koopovereenkomst. Wie er dus laat achter komt dat een woning zonder de vereiste toestemming is verkocht, moet niet te lang wachten. Deze vernietigingsmogelijkheid staat overigens los van de vraag of jij zelf aansprakelijk als verkoper bent, dat laatste hangt af van hoe je zelf op de koopovereenkomst staat en je hebt gedragen, niet van wat je partner wel of niet heeft ondertekend.

Wat de wet nadrukkelijk niet regelt, is een vrijstelling voor bedrijfspanden, een tweede woning of grond die niet bij de gezinswoning hoort. Voor dat soort onroerend goed is in beginsel geen toestemming van de partner nodig, zelfs niet als het in dezelfde koopovereenkomst wordt meegenomen.

Recente rechtspraak: gedrag telt zwaarder dan de akte

Op 10 juli 2026 deed de Hoge Raad een uitspraak die precies dit onderwerp raakt (ECLI:NL:HR:2026:1224, zaaknr. 23/02777). In deze zaak was de vrouw de enige eigenaar van de woning. Toch trad haar echtgenoot tijdens het hele verkoopproces op als verkoper: hij verzorgde de bezichtigingen, vulde de vragenlijst in, ondertekende de koopovereenkomst en tekende ook de aanvullingen daarop. In de notariële leveringsakte stond hij vervolgens uitsluitend vermeld als toestemming gevende echtgenoot op grond van artikel 1:88 BW.

Na de levering ontdekten de kopers gebreken aan de woning en spraken zij beide partners aan als verkoper. De man verweerde zich: hij was geen eigenaar geweest en in de leveringsakte alleen benoemd als toestemmingverlener, dus zou hij niet aansprakelijk zijn als verkoper.

Het gerechtshof volgde dat verweer niet en de Hoge Raad bevestigde dat oordeel. Doorslaggevend was dat de kopers uit de gedragingen van de man mochten afleiden dat hij als medeverkoper optrad: hij presenteerde zich zo, ondertekende als verkoper en was actief betrokken bij de hele verkoop. Of iemand partij is bij een overeenkomst hangt volgens de Hoge Raad niet uitsluitend af van eigendom, maar van verklaringen, gedragingen en het gerechtvaardigd vertrouwen dat daardoor bij de koper is gewekt. Dat de leveringsakte hem later alleen als toestemmingverlener noemde, deed daar niets aan af. Daaruit bleek namelijk niet dat partijen hadden bedoeld zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te laten vervallen.

Dit arrest draait de vraag om die de meeste mensen zich stellen. Het gaat niet alleen om de vraag “wat staat er op mijn contract”, maar ook om “hoe heb ik me gedragen tijdens het verkoopproces”. Zelfs een juridisch correcte vermelding als toestemmingverlener biedt geen garantie dat je niet alsnog aansprakelijk als verkoper wordt gehouden, als je je daarnaast, in woord en gedrag, als verkoper hebt gepresenteerd.

Aansprakelijk als verkoper: wat dit betekent als je met een makelaar werkt

Voor mijn klanten is dit een relevante geruststelling én een aandachtspunt tegelijk. Een van de gedragingen die in deze zaak zwaar meewoog, was dat de niet-eigenaar partner zelf de bezichtigingen verzorgde. Werk je met een verkoopmakelaar, dan doe ik dat namens jullie: ik verzorg de bezichtigingen, beantwoord vragen van kandidaat-kopers en communiceer namens de verkopende partij. Dat haalt een belangrijk deel van het “gedragingen”-risico bij de niet-eigenaar/partner weg, simpelweg omdat die zich dan niet naar de koper toe als verkoper hoeft te presenteren.

Maar het volledige risico verdwijnt daarmee niet. Ondertekent de partner die alleen toestemming hoeft te geven toch de koopovereenkomst of latere aanvullingen op een plek waar “verkoper” staat, in plaats van de aparte toestemmingsclausule, dan ben je volgens dit arrest alsnog aansprakelijk als verkoper. Ook zonder bezichtigingen te hebben gedaan. Daarom blijft het cruciaal dat op de koopovereenkomst zelf glashelder is uitgewerkt wie waarvoor tekent en dat de partner die geen eigenaar is, dat ook in correspondentie en tijdens het proces niet zelf als verkoper naar voren brengt.

Wat betekent dit voor jou als verkoper of koper?

Voor wie een woning verkoopt terwijl de partner geen eigenaar is, is de les tweeledig. Laat ten eerste helder vastleggen dat de partner tekent voor toestemming, niet als medeverkoper. Dat scheelt op papier en bepaalt of die partner later aansprakelijk is als verkoper. Laat ten tweede het verkoopproces zelf ook zo verlopen: via een makelaar die de bezichtigingen en de communicatie met kandidaat-kopers verzorgt, in plaats van dat de niet-eigenaar partner zich daar zelf mee bemoeit als was hij of zij verkoper.

Voor kopers is het net zo relevant. Als je een woning koopt van iemand die getrouwd is, controleert de notaris standaard of de partner van de verkoper heeft ingestemd. Ontbreekt die toestemming, dan loop je als koper het risico dat de koop achteraf wordt vernietigd. Tegelijk laat het arrest van 10 juli 2026 zien dat kopers ook bescherming genieten aan de andere kant: gedroeg een partner zich gedurende het hele proces als verkoper, dan mag je er als koper op vertrouwen dat die partner ook aansprakelijk als verkoper is, ook als de leveringsakte achteraf iets anders vermeldt.

Voor degene die zelf als partner gevraagd wordt om te tekenen: vraag altijd na in welke hoedanigheid dat gebeurt en let net zo goed op je eigen rol tijdens het proces. Er zit een wereld van verschil tussen “ik geef toestemming” en “ik ben verkoper” en dat verschil moet blijken uit zowel de tekst als je gedrag.

Tot slot

Het verschil tussen een toestemmingsverklaring en volwaardig verkoperschap is geen kwestie van formaliteiten. Het bepaalt of jij als partner aansprakelijk bent als verkoper voor iets waar je feitelijk part noch deel aan had. De Hoge Raad heeft dit onderwerp op 10 juli 2026 nog aangescherpt: niet alleen de tekst van de akte telt, maar ook hoe je je tijdens het verkoopproces hebt gedragen. Werk je met een makelaar die de bezichtigingen en het contact met kopers verzorgt, dan neemt dat al een belangrijk deel van dat risico weg. Twijfel je toch of je aansprakelijk bent als verkoper op jouw koopovereenkomst, vraag dan altijd expliciet na bij de notaris of makelaar in welke hoedanigheid je tekent. Dat ene gesprek voorkomt een hoop onduidelijkheid achteraf.

Twijfel je over jouw situatie?

Denk je na over de verkoop of aankoop van jullie woning en wil je gewoon eens rustig doorpraten hoe dat er in jullie situatie uitziet, zonder meteen ergens aan vast te zitten? Ik denk graag met je mee: hoe een aankoop en/of verkoop in zijn werk gaat, wat ik daarin voor jullie kan betekenen en hoe we dit soort risico’s samen slim voorkomen. Bel of app gerust naar 0648179327, of kijk op rikkenmakelaardij.nl. Een eerste gesprek is vrijblijvend en kost je niets.

Moet mijn partner altijd meetekenen als ik mijn woning verkoop?

Alleen als de woning dient als jullie gezamenlijke (echtelijke) woning en jullie getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. Is je partner geen mede-eigenaar, dan tekent hij of zij niet als verkoper, maar geeft hij of zij toestemming op grond van artikel 1:88 BW.

Wat gebeurt er als de toestemming van mijn partner ontbreekt?

Dan kan je partner de koopovereenkomst binnen drie jaar nadat hij of zij ervan op de hoogte is geraakt, vernietigen op grond van artikel 1:89 BW. Dat kan buitengerechtelijk of via de rechter.

Ben ik aansprakelijk als verkoper als ik per ongeluk als medeverkoper heb getekend in plaats van als toestemmingverlener?

Ja, dan ben je aansprakelijk als verkoper. Sta je vermeld als verkoper, dan gelden voor jou dezelfde verplichtingen als voor de eigenaar-verkoper, waaronder het boetebeding en de mededelingsplicht, ongeacht of je daadwerkelijk eigenaar bent.

Geldt de toestemmingseis ook bij huwelijkse voorwaarden?

Ja. Artikel 1:88 BW geldt voor alle huwelijken en geregistreerde partnerschappen, ongeacht het huwelijksvermogensregime.

Ben ik veilig als ik in de leveringsakte alleen als toestemmingverlener sta vermeld?

Niet automatisch. De Hoge Raad oordeelde op 10 juli 2026 dat ook gedrag tijdens het verkoopproces meetelt, zoals het verzorgen van bezichtigingen of het ondertekenen van de koopovereenkomst als verkoper. Presenteerde je je zo, dan kun je alsnog als medeverkoper worden aangemerkt, ongeacht wat de leveringsakte later vermeldt.

Helpt het als een makelaar de verkoop begeleidt?

Ja, dat beperkt een deel van het risico. Verzorgt de makelaar de bezichtigingen en de communicatie met kandidaat-kopers, dan hoeft de niet-eigenaar partner zich niet als verkoper naar buiten toe te presenteren. Belangrijk blijft wel dat op de koopovereenkomst en eventuele aanvullingen duidelijk staat dat die partner tekent voor toestemming, niet als verkoper.