Waarom een langere overdrachtsperiode de woningprijs beïnvloedt

Dat de overdrachtsperiode de woningprijs beïnvloedt, klinkt op het eerste gezicht onwaarschijnlijk. De tijd tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de sleuteloverdracht bij de notaris lijkt immers vooral een logistieke kwestie.

Toch blijkt uit onderzoek dat deze periode een veel grotere invloed heeft op de uiteindelijke verkoopprijs dan de meeste verkopers en kopers beseffen. Onderzoekers Martijn Dröes en Marc Francke analyseerden ruim 115.000 woningtransacties en kwamen tot een opvallende conclusie: voor elke extra dag tussen tekenen en leveren stijgt de prijs gemiddeld met €40 tot €62. Voor Haarlem, Heemstede en omstreken is dat relevant, want in de onderhandeling wordt de overdrachtsperiode vaak als bijzaak behandeld, terwijl het in feite een volwaardig onderdeel van het bod is.

Wat het onderzoek laat zien

Het onderzoek is gepubliceerd in Real Estate Research Quarterly, het vakblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Dröes en Francke gebruikten data van het Kadaster en de NVM over transacties tussen 2006 en 2016 en onderzochten het verband tussen de lengte van de overdrachtsperiode en de uiteindelijke verkoopprijs.

De uitkomst is helder: hoe langer de periode tussen tekenen en leveren, hoe hoger de prijs die kopers gemiddeld betalen. Dat is niet simpelweg een effect van een gunstige markt. Het patroon blijft overeind nadat de onderzoekers corrigeren voor andere factoren die de prijs beïnvloeden, zoals ligging, type woning en het moment van verkoop.

Waarom dit ook afhangt van de biedingsprocedure

Ja, maar juist daarom is dit zo’n interessant onderhandelingspunt: de waarde van de overdrachtsperiode hangt mede af van de biedingsprocedure. In een open of gestructureerde biedingsronde kan een afwijkende leverdatum direct in het bod worden meegenomen; in een meer klassieke onderhandeling wordt dat element vaak pas laat besproken, terwijl het wel degelijk prijsimpact heeft.

Dat maakt de overdrachtsperiode niet minder relevant, maar juist belangrijker om vooraf expliciet te benoemen. Wie alleen naar het bod in euro’s kijkt en de leverdatum als sluitpost behandelt, laat mogelijk geld liggen of betaalt onbewust te veel.

Een rekenvoorbeeld

Stel: een woning van €650.000 en een overdrachtsperiode die drie maanden langer is dan gebruikelijk. Dat is al snel zo’n 90 extra dagen. Bij €40 tot €62 per dag komt dat neer op een bandbreedte van €3.600 tot ruim €5.500.

Dat is geen klein bedrag, zeker niet als je bedenkt dat dit precies het soort marge is waar in de laatste onderhandelingsronde vaak over wordt gesteggeld.

Het omgekeerde geldt ook. Vraagt een verkoper juist om een korte overdrachtsperiode, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning al klaarstaat, dan mag een koper daar in de prijsonderhandeling eveneens iets tegenover verwachten.

Waarom een langere overdrachtsperiode geld waard is

De verklaring ligt in de risico’s en kosten die bij een latere levering horen, en in wie die draagt. Een verkoper die een lange overdrachtsperiode toestaat, loopt langer het risico op dubbele woonlasten als er al een nieuwe woning is gekocht. Daarnaast ontvangt hij de koopsom later en blijft hij langer verantwoordelijk voor onderhoud en eventuele schade aan de woning.

Kopers die vragen om uitstel, bijvoorbeeld omdat hun eigen woning nog niet verkocht is of omdat een verbouwing tijd nodig heeft, vragen de verkoper in feite om die lasten langer te dragen. Uit de cijfers blijkt dat verkopers zich daar doorgaans voor laten compenseren.

De overdrachtsbelasting als natuurlijk experiment

Om zeker te weten dat het verband klopt en niet toevallig is, gebruikten de onderzoekers een slimme methode: de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting in 2011. Die maatregel gaf huishoudens een directe financiële prikkel om hun overdracht te versnellen.

En dat gebeurde ook: in de eerste maanden na de verlaging vonden eigendomsoverdrachten gemiddeld 5,5 procent sneller plaats. Omdat die versnelling werd veroorzaakt door een overheidsmaatregel en niet door de woning of de koper zelf, konden de onderzoekers het effect van de overdrachtsperiode op de prijs isoleren van andere verklaringen. Dat maakt de conclusie stevig onderbouwd.

Wat dit betekent voor verkopers in Haarlem en Heemstede

In de praktijk zie ik dat de overdrachtsperiode in de onderhandeling soms nog als detail wordt behandeld, terwijl het juist een serieuze prijsfactor is. Een paar praktische aandachtspunten:

• Bepaal vooraf wat voor jou een reële overdrachtsperiode is en waarom.

• Behandel een verzoek om uitstel als onderdeel van het bod, niet als losse wens.

• Reken door wat een langere periode jou kost: dubbele woonlasten, langer beheer en onderhoud, later beschikken over de koopsom.

• Wees ook alert als koper: een kortere overdrachtsperiode kan een reëel argument zijn om scherper te bieden.

Hoe je dit slim inzet in de onderhandeling

De kern is dat de overdrachtsperiode net zo goed een onderhandelbaar element is als de prijs of de voorwaarden. Wanneer een koper meer tijd wenst, is het redelijk om daar een tegenprestatie voor te vragen, bijvoorbeeld een iets hogere prijs of het laten vervallen van een voorbehoud.

Andersom kan een verkoper die juist snel wil leveren dat als voordeel inzetten richting kopers die zelf ook haast hebben. Snelheid heeft in dat geval waarde, en die waarde mag terugkomen in het bod.

Praktisch betekent dit:

• Benoem de gewenste overdrachtsperiode al in de eerste biedronde.

• Koppel een verzoek om uitstel expliciet aan een tegenprestatie.

• Gebruik een korte levertermijn als verkoopargument als die voor jou gunstig is.

Geen vrijbrief voor eindeloos schuiven

Het onderzoek laat een gemiddeld effect zien over 115.000 transacties, geen garantie voor elke individuele situatie. Een overdrachtsperiode van een half jaar levert niet automatisch tienduizenden euro’s op, en in een markt met veel vraag kan een verkoper ook gewoon kiezen voor een ander bod als de leverdatum niet past.

Ook speelt de praktische kant mee: een notaris moet de planning kunnen waarmaken en bij doorstromers hangt de overdrachtsperiode vaak samen met de eigen verkoop of aankoop. Het blijft dus maatwerk, met de cijfers als onderbouwing en niet als vaste formule.

Tot slot

De invloed van de overdrachtsperiode op de woningprijs verdient een vaste plek in het onderhandelingsgesprek, naast prijs en voorwaarden. Voor verkopers in Haarlem, Heemstede en omstreken is dat vooral een kwestie van bewustwording: reken door wat een langere of kortere periode jou kost of oplevert, en neem dat actief mee in het bod.

Twijfel je over wat in jouw situatie een reële overdrachtsperiode is? Neem gerust contact met me op, dan denk ik graag met je mee.

---

Veelgestelde vragen

Klopt het dat een langere overdrachtsperiode altijd een hogere prijs betekent?
Gemiddeld genomen wel, volgens de analyse van 115.000 transacties door Dröes en Francke: elke extra dag levert gemiddeld €40 tot €62 op. Dat is een gemiddeld effect, geen garantie voor elke individuele woning.

Waarom betalen kopers meer voor een langere overdrachtsperiode?
Omdat de verkoper langer risico en kosten draagt, zoals dubbele woonlasten en later ontvangen van de koopsom. Verkopers laten zich daar doorgaans voor compenseren.

Hoe hebben de onderzoekers dit verband kunnen aantonen?
Zij gebruikten de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting in 2011 als natuurlijk experiment. Doordat overdrachten daardoor gemiddeld 5,5 procent sneller plaatsvonden, konden zij het effect van de overdrachtsperiode op de prijs los zien van andere verklaringen.

Kan ik als verkoper de overdrachtsperiode gebruiken bij het onderhandelen over een bod?
Ja. Behandel een verzoek om een langere periode als onderdeel van het bod en reken door wat dit jou kost. Dat kan reden zijn om een hogere prijs of andere voorwaarden te vragen.

Is een korte overdrachtsperiode altijd beter voor de verkoper?
Niet per se. Het hangt af van je eigen situatie, bijvoorbeeld of je zelf al een woning hebt gevonden. Een korte periode kan wel aantrekkelijk zijn voor kopers met haast.

Op welk moment in de onderhandeling breng ik de overdrachtsperiode het beste ter sprake?
Het liefst al bij het eerste bod, samen met de prijs en eventuele voorbehouden. Wachten tot na mondelinge overeenstemming maakt het lastiger om er nog een tegenprestatie voor te vragen.