Reviews
Je ouderlijk huis verkopen doe je meestal op een moment dat je hoofd er niet naar staat. Er is iemand overleden, er moet van alles geregeld worden en ondertussen gaat je eigen leven gewoon door. Je werkt, je hebt vaak zelf kinderen thuis en je woont al lang niet meer om de hoek. En dan staat daar dat huis in Haarlem, Heemstede of Bloemendaal, met de meubels er nog in, het tapijt op de trap en een zolder vol spullen.
Over een huis verkopen na overlijden krijg ik steeds dezelfde vragen. Wie mag er eigenlijk verkopen? Wat doen we met de inboedel? Wat is het huis waard en wat gaat het ons kosten? Ik ben geen notaris en geen fiscalist, dus voor erfrecht en erfbelasting verwijs ik je door. Wat ik wel weet, is waar zo’n verkoop in de praktijk op vastloopt en hoe je dat voorkomt.
Woont je vader of moeder nog in het huis en gaat het om kleiner wonen? Daarvoor schreef ik eerder een gids over kleiner wonen in Haarlem of Heemstede.
Wie mag het ouderlijk huis verkopen?
Dat bepaalt niet de makelaar en ook niet het kind dat het dichtst bij woont. Het begint bij de notaris. Die stelt vast wie de erfgenamen zijn en legt dat vast in een verklaring van erfrecht. Een geërfde woning verkopen begint dus hier: zonder dat document kan de woning niet worden overgedragen.
Is er een testament met een executeur, dan regelt die de afwikkeling. Of de executeur het huis ook zelfstandig mag verkopen, hangt af van wat er in het testament staat. Vraag dat na bij de notaris voordat je een makelaar opdracht geeft. Is er geen executeur, dan beslissen de erfgenamen samen. Ze tekenen dan allemaal mee, of ze geven één van hen een volmacht.
In de praktijk is er bijna altijd één kind dat het voortouw neemt. Dat is prettig, maar aanspreekpunt zijn is iets anders dan mogen tekenen. Zorg dat dat verschil voor iedereen duidelijk is, ook voor de makelaar die je uitnodigt.
Nog één ding voordat je begint met opruimen. Als erfgenaam kun je een erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Wie zich al als eigenaar gedraagt, bijvoorbeeld door spullen te verkopen of zelf te houden, kan de erfenis daarmee zuiver hebben aanvaard, inclusief eventuele schulden. De Rechtspraak raadt aan om spullen die je meeneemt tijdelijk op te slaan en te bewaren zolang die keuze nog niet gemaakt is. Dus eerst de notaris, dan pas de container.
Wachten of verkopen? Een leeg huis kost geld
Er is geen regel die zegt dat je snel moet verkopen. Soms is wachten zelfs verstandig, daar schreef ik eerder over in waarom ik soms zeg: wacht even. Maar een leeg huis is niet gratis. De gemeentelijke belastingen, energie, verzekeringen en een eventuele hypotheek lopen door. De tuin groeit overigens ook door.
Bel daarom in de eerste weken de verzekeraar van het huis en meld dat het leegstaat. De regels verschillen per maatschappij, maar bij langere leegstand wordt de dekking van de opstalverzekering vaak beperkt, soms tot alleen brand en storm. Dat wil je weten voordat er een leiding springt.
Woon je zelf op afstand? Regel dan iemand in de buurt met een sleutel die af en toe binnenloopt, de post weghaalt en in de winter de verwarming laag laat staan.
Tijdelijk verhuren lijkt soms een oplossing, maar een huurder heeft stevige bescherming en een verhuurd huis verkoop je niet zomaar leeg. Laat je daar eerst over adviseren. Mijn advies zou het niet zijn.
Leegruimen en stylen: wat kost het en wat levert het op?
Hier zien de meeste families tegen op. In het huis staan meubels van vroeger, de aankleding is van een andere tijd en er ligt vaak tapijt. Voor jullie zijn dat herinneringen. Een koper ziet vooral werk.
Grofweg heb je drie mogelijkheden.
Verkopen zoals het is. Je haalt de persoonlijke spullen eruit en de rest blijft staan. Dat kost vooral je eigen tijd. Het is logisch bij een opknapper waar de koper toch alles gaat vernieuwen.
Leeg en schoon. De inboedel gaat eruit, tapijt en gordijnen ook, en het huis wordt grondig schoongemaakt. Ontruimers noemen online richtprijzen van € 800 tot € 2.000 voor een eengezinswoning en € 1.000 tot € 2.500 voor een grote of vrijstaande woning. Schoonmaken, vloerbedekking verwijderen en stortkosten komen daar vaak nog bij, dus vraag een offerte op basis van het huis zelf. Dit past bij een lichte woning met goede vloeren en een logische indeling.
Leeg en gestyled. Na het leegruimen wordt het huis tijdelijk ingericht voor de foto’s en de bezichtigingen. Reken op circa € 3.000 tot € 3.500 inclusief btw voor de hele woning, boven op de ontruiming als je die niet zelf doet. Dat bedrag is wat ik in de praktijk zie voor de hele inrichting: meubels, planten, kleden en wanddecoratie. Die blijft doorgaans twee maanden staan. Vraag wat verlenging kost als de verkoop langer duurt.
Wil je het ouderlijk huis verkopen, dan is mijn advies bijna altijd: leegruimen en stylen. Funda is je etalage. Een kamer met een donker bankstel en vloerbedekking van dertig jaar oud nodigt niet uit tot een bezichtiging en een lege kamer oogt al snel kleiner en killer dan hij is. Styling geeft het huis weer een ziel, zonder dat het nog het huis van je ouders hoeft te zijn. Hoe ik naar presentatie kijk, lees je in mijn blog over woningpresentatie in Haarlem.
Een percentage beloof ik je niet. Wat het oplevert, verschilt per huis en niemand kan dat vooraf garanderen. Aan de styling verdien ik zelf niets. En er is een uitzondering: is het huis een opknapper waar de koper toch alles vervangt, dan betaal je voor iets wat hij niet nodig heeft.
Groot verbouwen voor de verkoop is een ander verhaal: je huis verbouwen voor de verkoop, is dat slim?
Vraag bij de waardebepaling wat de makelaar voor dit huis zou doen en laat hem de kosten naast de verwachte verkoopprijs zetten. Werk je met mij, dan kan het contact met de ontruimer en de stylist via mij lopen, zodat jij er geen omkijken naar hebt. Ik adviseer ook zelf wat er in de woning aangepast moet worden.
Wat is het huis waard? WOZ, taxatie en waardebepaling
Deze drie dienen elk een ander doel.
De WOZ-waarde is voor de Belastingdienst. Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde van de woning, niet de verkoopprijs. In de aangifte mag je kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna.
Een taxatie is een officieel rapport van een taxateur. Dat kan nodig zijn als één van jullie het huis wil overnemen en de anderen uitkoopt, zodat niemand zich tekortgedaan voelt. Ik doe zelf geen taxaties en verwijs je daarvoor door.
Een waardebepaling is wat een makelaar doet: inschatten wat de markt nu voor dit huis betaalt en met welke strategie je dat bereikt. Dat is het getal waar je de verkoop op baseert.
Waarom de WOZ-waarde en de marktwaarde verschillen, leg ik uit in mijn blog over WOZ-waarde versus marktwaarde.
Veel families die het ouderlijk huis verkopen, nodigen twee of drie makelaars uit. Doe dat vooral. Let alleen niet op wie het hoogste bedrag noemt, maar op wie het kan onderbouwen met recent verkochte woningen in dezelfde buurt. Een te hoge inschatting voelt goed aan tafel en kan je daarna tijd en geld kosten. Daarover gaat is jouw huis echt € 700.000 waard?
Erfbelasting: de termijn is in 2026 veranderd
Over een erfenis betaal je mogelijk erfbelasting en bij een huis zit het geld vast in stenen. Dat gaf tot voor kort tijdsdruk. De aangifte moest binnen acht maanden na het overlijden binnen zijn, daarna ging de belastingrente lopen.
Voor een overlijden in 2026 is dat verruimd. Je hebt dan twintig maanden voor de aangifte en betaalt pas daarna belastingrente. Was het overlijden in 2025 of eerder, dan geldt nog de oude termijn van acht maanden. De details staan bij de Belastingdienst.
Dat geeft lucht. Je hoeft het huis niet overhaast te verkopen om de Belastingdienst voor te zijn. Hoeveel erfbelasting jullie betalen en wanneer, hangt af van jullie situatie. Dat rekent de notaris of een fiscalist voor je uit.
Met elkaar tot één besluit komen
Het ouderlijk huis verkopen loopt zelden vast op het huis zelf. Het loopt vast op de vraag wie wat beslist. De één wil de hoogste prijs en heeft geen haast, de ander wil het afgerond hebben. Dat is menselijk, zeker in een periode van verlies.
Leg daarom drie dingen vast voordat het huis op Funda staat:
- wie namens de familie het contact met de makelaar heeft.
- hoe jullie beslissen over een bod, en binnen welke tijd.
- welke ondergrens jullie met elkaar acceptabel vinden.
Spreek ook af dat iedereen dezelfde informatie krijgt, op hetzelfde moment. Aan mijn kant is dat eenvoudig: je hebt met één persoon te maken en dat ben ik. Bel je, dan bel ik dezelfde dag terug.
Komen jullie er samen niet uit, dan kan de notaris of een mediator helpen. Een makelaar kan adviseren over prijs en strategie, maar hoort geen partij te kiezen tussen erfgenamen.
De vragenlijst als je er zelf niet hebt gewoond
Bij elke verkoop vult de verkoper een vragenlijst in over de staat van de woning. Bij een ouderlijk huis is dat lastig, want jij hebt er misschien dertig jaar niet gewoond. Wanneer is het dak vervangen? Is er ooit lekkage geweest? Je weet het vaak niet.
Vul in wat je weet en schrijf erbij wat je niet weet. In de koopovereenkomst komt dan meestal een clausule waarin staat dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond. Zo weet de koper vooraf dat jij niet alles over het huis kunt weten. De clausule ontslaat je niet van de plicht om te melden wat je wel weet. Hoe ver dat precies gaat, bespreek je met de notaris. Meer daarover in mijn blogs over de vragenlijst bij verkoop en over de mededelingsplicht van de verkoper.
Gooi de administratie niet weg bij het leegruimen. Bouwtekeningen, facturen van de cv-ketel of het schilderwerk, garantiebewijzen, een oude koopakte. Voor een koper zijn die papieren meer waard dan het dressoir.
Wat kost de makelaar?
Ik weet dat dit bij erfgenamen zwaar weegt. Je verkoopt niet je eigen huis, je verdeelt een erfenis en elke euro aan kosten gaat van ieders deel af. Vergelijk dus gerust.
Vraag elke makelaar wel wat er precies in zijn tarief zit. Fotografie, plattegronden, de begeleiding van alle bezichtigingen, de onderhandeling, de koopovereenkomst. En vraag wat er niet in zit. Sinds september 2026 kun je de advertentiepakketten van Funda rechtstreeks met Funda afrekenen, dus die post komt er soms nog bij. Hoe dat zit, lees je in mijn blog over de kosten van Funda.
Ik werk met een vast tarief dat je vooraf kent. Het bedrag en wat je daarvoor krijgt, bespreken we in een vrijblijvend gesprek. Meer daarover in mijn blog over vaste courtage.
Ouderlijk huis verkopen in acht stappen
- Ga naar de notaris. Laat vaststellen wie de erfgenamen zijn en beslis of je de erfenis aanvaardt.
- Bel de verzekeraar, meld de leegstand en regel iemand met een sleutel.
- Stel de administratie van het huis veilig voordat er iets wordt weggegooid.
- Maak onderling afspraken: wie is aanspreekpunt en hoe beslissen jullie over een bod?
- Laat een waardebepaling doen, bij voorkeur door twee of drie makelaars en kies er één.
- Beslis over de presentatie: zo laten, leegruimen of leegruimen en stylen.
- Start de verkoop: foto’s, Funda, bezichtigingen en onderhandelen. Dat doet de makelaar, jij hoeft er niet bij te zijn.
- Teken de koopovereenkomst, draag over bij de notaris en verdeel de opbrengst.
Hoe de verkoop zelf verloopt, lees je in het verkoopproces stap voor stap.
Tot slot
Het ouderlijk huis verkopen gaat het best in een vaste volgorde. Eerst de notaris, dan de verzekeraar, dan de afspraken onderling. Pas daarna gaat het over prijs, styling en Funda. Zo houd je zelf de regie.
Sta je voor de verkoop van het huis van je ouders?
Ik kom graag langs voor een vrijblijvend gesprek. Je krijgt een onderbouwde waardebepaling en een eerlijk advies over leegruimen en styling, ook als het advies is om nog even te wachten.
Plan een vrijblijvend gesprek: rikkenmakelaardij.nl/contact
Veelgestelde vragen over het ouderlijk huis verkopen
Wie mag het ouderlijk huis verkopen na een overlijden?
De erfgenamen samen, of een executeur als die in het testament is benoemd en daartoe bevoegd is. De notaris stelt in een verklaring van erfrecht vast wie mag beslissen en tekenen.
Betaal je erfbelasting over de verkoopprijs van het huis?
Nee. Voor de erfbelasting gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde van de woning. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna.
Hoe lang heb je voor de aangifte erfbelasting?
Bij een overlijden in 2026 heb je 20 maanden. Daarna betaal je belastingrente. Bij een overlijden in 2025 of eerder geldt de oude termijn van 8 maanden.
Mag je het huis leegruimen voordat de erfenis is geregeld?
Wacht daarmee tot je bij de notaris bent geweest. Wie spullen verkoopt of zelf houdt, kan de erfenis daarmee zuiver hebben aanvaard, inclusief schulden. Spullen tijdelijk opslaan en bewaren kan wel.
Moet je een ouderlijk huis stylen voor de verkoop?
Meestal wel. Bij een gedateerde inrichting of lege kamers helpt styling kopers om zich de woning voor te stellen. Bij een opknapper waar de koper toch alles vervangt, is het zonde van het geld. Laat de kosten naast de verwachte verkoopprijs zetten.
Wat als de erfgenamen het niet eens worden over de verkoop?
Leg vooraf vast wie aanspreekpunt is en hoe jullie over een bod beslissen. Lukt dat niet, dan kan de notaris of een mediator helpen. In het uiterste geval beslist de rechter over de verdeling.
