Reviews
Het korte antwoord is: een huis is pas gekocht als koper én verkoper de koopovereenkomst hebben getekend. Heeft alleen de verkoper getekend, dan is er in beginsel nog geen koop en kan de verkoper zich in de meeste gevallen nog terugtrekken.
Wanneer is een huis gekocht? Veel kopers denken: zodra het bod is geaccepteerd. Of in elk geval zodra de verkoper de koopovereenkomst heeft getekend. Toch maakte ik onlangs mee dat het precies op dat punt nog misging.
Bij een aankoop waar ik bij betrokken was, waren koper en verkoper het eens. De verkoper tekende de koopovereenkomst digitaal. Daarna bleek dat er nog iets in de akte moest worden aangepast, dus werd hij ingetrokken. Voordat er een nieuwe versie lag die de koper kon tekenen, bleek de verkoper met een andere partij verder te willen.
Kan dat zomaar? In deze blog leg ik uit hoe het zit: wanneer een koop juridisch tot stand komt, wat een handtekening van alleen de verkoper betekent, wat de bekende “vijf werkdagen” wel en niet inhouden en hoe je als koper voorkomt dat je in zo’n situatie belandt.
Even vooraf: ik ben makelaar, geen advocaat. Deze blog geeft uitleg in grote lijnen. Zit je zelf in een vergelijkbare situatie, laat je dan altijd persoonlijk adviseren door een jurist.
Een mondeling akkoord is nog geen koop
Bij de meeste afspraken geldt: afspraak is afspraak, ook als je het alleen mondeling regelt. Bij de koop van een woning door een particulier ligt dat anders. Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat die koop schriftelijk moet worden aangegaan. Die regel geldt sinds 2003, samen met de bedenktijd voor de koper.
Lange tijd was niet helemaal duidelijk of het schriftelijkheidsvereiste alleen de koper beschermt of ook de verkoper. De Hoge Raad heeft daar in december 2011 duidelijkheid over gegeven: ook de verkoper is pas gebonden als hij schriftelijk heeft getekend. Een mondelinge toezegging is dus voor geen van beide partijen genoeg.
In de praktijk betekent dat het volgende. Als de makelaars elkaar bellen en zeggen dat ze eruit zijn, is er overeenstemming over de voorwaarden. Maar een koop is er pas als de koopovereenkomst door koper én verkoper is ondertekend. Tot dat moment kan er nog van alles gebeuren: een hoger bod van een ander, een verkoper die gaat twijfelen, een akte die dagen blijft liggen.
Alleen de verkoper getekend: kan hij zich nog terugtrekken?
Dit is de situatie waar ik in terechtkwam en die komt vaker voor dan je denkt. Steeds meer koopovereenkomsten worden digitaal getekend, bijvoorbeeld via DocuSign. Meestal tekent eerst de ene partij en daarna de andere. Daar zit soms een uur tussen, soms een paar dagen.
Wat is de status van een akte die alleen de verkoper heeft getekend? Juridisch wordt dat meestal gezien als een aanbod. De verkoper zegt in feite: op deze voorwaarden wil ik verkopen. Pas als de koper tekent, is dat aanbod aanvaard en is er een koop.
Een aanbod mag volgens artikel 6:219 BW in beginsel worden ingetrokken zolang het nog niet is aanvaard. Dat is anders als er een termijn voor aanvaarding in staat of als uit het aanbod blijkt dat het onherroepelijk is. Let op!!! Trekt de verkoper de akte in voordat de koper heeft getekend, dan is er dus in beginsel geen koop.
Dat “in beginsel” is wel belangrijk. Of er in een concreet geval toch iets te halen valt, hangt sterk af van de omstandigheden. Wat is er precies afgesproken en vastgelegd? Hoe en wanneer is de akte ingetrokken? En waarom had de koper nog niet getekend? Een koper die alleen niet kon tekenen omdat de akte nog moest worden aangepast, staat er mogelijk anders voor dan een koper die zelf dagen liet verstrijken. Dat is precies het soort vraag waarvoor je een advocaat nodig hebt.
Digitaal tekenen: handig, maar let op. Programma’s voor digitale ondertekening maken het proces sneller, maar ook kwetsbaarder. Moet er iets worden aangepast, dan wordt de akte vaak ingetrokken en opnieuw rondgestuurd. Zolang die nieuwe versie er niet is, ligt er niets om te tekenen. Kijk daarom voor de ondertekening door de verkoper of alle gegevens kloppen en teken zo snel mogelijk. Bewaar ook de historie van de ondertekening: daarin is te zien wie wanneer wat heeft gedaan.
De “vijf werkdagen” voor de koper om te tekenen: geen wet, wel gewoonte
Kopers en verkopers praten vaak over “de vijf werkdagen” om te tekenen. Die termijn staat niet in de wet. Het is een gebruik uit de praktijk: na mondelinge overeenstemming probeert men de koopovereenkomst binnen ongeveer een week rond te hebben. Soms staat zo’n termijn ook in een bevestigingsmail of in de afspraken tussen de makelaars.
Is die termijn niet duidelijk afgesproken als bindende termijn om het aanbod te aanvaarden, dan houdt hij een verkoper (ook al heeft deze getekend) meestal niet tegen om zich terug te trekken. Het is dan vooral een goede gewoonte, geen juridisch slot op de deur.
Verwar dit niet met de wettelijke bedenktijd. Dat is iets heel anders.
De bedenktijd: drie dagen, alleen voor de koper
De bedenktijd begint pas als de koop er is. Volgens artikel 7:2 lid 2 BW heeft de particuliere koper drie dagen om zonder opgaaf van redenen van de koop af te zien. Die termijn gaat in op de dag nadat de koper de door verkoper getekende koopovereenkomst heeft getekend.
Op de bedenktijd is de Algemene termijnenwet van toepassing. Daardoor moeten er in die drie dagen minstens twee werkdagen zitten. Valt er een weekend of feestdag in, dan kan de bedenktijd dus een paar kalenderdagen langer duren. Je makelaar kan je precies vertellen tot wanneer jouw bedenktijd loopt.
De verkoper heeft geen bedenktijd. Heeft hij getekend en de koper ook, dan zit hij aan de koop vast. Juist daarom is het moment van die tweede handtekening zo bepalend.
Is de koop dan rond?
Na de handtekeningen van beide partijen is er een koop. Toch spreken we pas van een definitieve koop als twee dingen voorbij zijn: de bedenktijd en de termijn van de ontbindende voorwaarden. Denk aan een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Kan de koper zich daar niet meer op beroepen, dan is de koop echt rond.
Eigenaar ben je dan nog niet. Dat word je pas bij de levering bij de notaris, als de akte van levering is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In de periode daartussen kan de koopovereenkomst ook worden ingeschreven. Dat geeft de koper extra bescherming, bijvoorbeeld als de verkoper failliet gaat of de woning nog aan een ander probeert te verkopen. Bespreek met je notaris of dat in jouw situatie verstandig is.
Afgebroken onderhandelingen: kun je dan niets?
Is er nog geen koop, dan sta je als koper niet perse met lege handen. Ook tijdens onderhandelingen moeten partijen rekening houden met elkaars belangen. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag je onderhandelingen afbreken, tenzij dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Dat kan zo zijn als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst zou komen.
Is dat het geval, dan kan er recht zijn op schadevergoeding. Bijvoorbeeld voor kosten die je al hebt gemaakt, zoals een bouwkundige keuring of advieskosten voor je hypotheek. In bijzondere gevallen kan een vergoeding verder gaan.
Eerlijk is eerlijk: rechters wijzen dit niet snel toe. De lat ligt hoog en elke zaak is anders. Het is dus geen route om op te rekenen, maar wel een reden om alles goed vast te leggen en op tijd juridisch advies te vragen.
Zo voorkom je dit als koper
Helemaal uitsluiten kun je het niet, maar je kunt de periode waarin het mis kan gaan wel zo kort en zo sterk mogelijk maken.
- Controleer de conceptakte direct. Namen, initialen, geboortedata, koopsom, ontbindende voorwaarden en leverdatum. Een kleine fout zorgt voor vertraging en juist in die vertraging kan het misgaan.
- Teken snel. Klopt de akte, teken dan dezelfde dag. Elke dag tussen de handtekening van de verkoper en die van jou is een dag zonder koop.
- Laat afspraken bevestigen. Vraag na het mondelinge akkoord om een bevestiging per mail met de belangrijkste voorwaarden en wanneer de akte wordt getekend.
- Bewaar alles. Mails, berichten en de historie van de digitale ondertekening. Gaat het mis, dan heb je dat nodig.
- Weet wat je uitbesteedt. Sommige kopers laten hun makelaar alleen onderhandelen en regelen de rest zelf. Dat kan prima, maar dan ligt het controleren van de akte en het bewaken van de ondertekening bij jou. Juist die laatste stap blijkt soms de kwetsbaarste. Wil je dat ook die stap goed geregeld is, lees dan wat volledige aankoopbegeleiding voor je kan doen
Wat ik er zelf van heb geleerd
Ik vind het altijd naar als een aankoop zo loopt. Eerlijk advies houdt voor mij niet op bij het bod, zoals ik ook schreef in mijn blog over aankoopmakelaardij Een koper die denkt dat het huis van hem is en dan hoort dat de verkoper met een ander verdergaat: dat gun je niemand.
Wat ik doe? Ik ben voorzichtiger geworden met “gefeliciteerd” na een mondeling akkoord. “Jullie zijn eruit, nu gaan we het vastleggen” klinkt minder feestelijk, maar het klopt wel. En zodra er een conceptakte binnenkomt, wil ik dat het liefst dat die dezelfde dag is nagelopen en getekend. Liever één keer te veel bellen dan een huis kwijtraken.
Tot slot
Een huis is pas gekocht als koper en verkoper allebei de koopovereenkomst hebben getekend. Daarvoor is er overeenstemming, maar nog geen koop en kan een verkoper zich in beginsel nog terugtrekken. Daarna heeft alleen de koper nog drie dagen bedenktijd. De periode tussen “we zijn eruit” en de tweede handtekening is dus kwetsbaarder dan veel mensen denken. Houd die zo kort mogelijk, controleer de akte goed en leg alles vast.
Een huis kopen zonder verrassingen?
Twijfel je over een aankoop, of wil je dat iemand meekijkt van bod tot handtekening? Ik denk graag vrijblijvend met je mee.
Plan een gesprek via rikkenmakelaardij.nl/contact
Veelgestelde vragen
Wanneer is een huis gekocht?
Een huis is gekocht als koper en verkoper allebei de schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend. Daarna heeft de particuliere koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd en vaak lopen er nog ontbindende voorwaarden. Eigenaar word je pas bij de levering bij de notaris.
Is een huis gekocht na een mondeling akkoord?
Nee. Bij de koop van een woning door een particulier moet de koop schriftelijk worden aangegaan. Pas als koper en verkoper allebei de koopovereenkomst hebben getekend, is er een koop. Een mondeling akkoord betekent dat partijen het eens zijn, maar bindt nog niemand.
Kan een verkoper zich terugtrekken als hij de koopovereenkomst al heeft getekend?
Zolang de koper nog niet heeft getekend, is er in beginsel nog geen koop. De handtekening van de verkoper geldt dan meestal als een aanbod en dat mag in beginsel worden ingetrokken. Dat ligt anders als er een termijn voor aanvaarding is afgesproken of het aanbod onherroepelijk was. De precieze omstandigheden tellen mee, dus laat je bij twijfel juridisch adviseren.
Heeft de verkoper ook drie dagen bedenktijd?
Nee. De wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de particuliere koper. Heeft de verkoper getekend en de koper ook, dan zit de verkoper aan de koop vast.
Wanneer begint de bedenktijd bij de koop van een huis?
De bedenktijd van drie dagen begint op de dag nadat de koper een exemplaar van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In die periode moeten minstens twee werkdagen zitten, dus door een weekend of feestdag kan de bedenktijd langer duren.
Wat moet ik doen als er een fout in de koopakte staat?
Meld de fout direct en laat de akte corrigeren voordat je tekent. Houd de tijd tot ondertekening zo kort mogelijk, want zolang niet beide partijen hebben getekend, is er nog geen koop.
