Reviews
Ze hadden de woning drie keer bezichtigd. De sfeer klopte, de buurt was goed en de vraagprijs paste net binnen het budget. De bouwkundige keuring lieten ze achterwege te druk, te duur en de makelaar van de verkoper had gezegd dat de woning “goed onderhouden” was en zoals ik eerder schreef over onjuiste Funda-informatie, is dat niet altijd de volledige waarheid. . Drie maanden na de sleuteloverdracht lag er een offerte op de mat voor het vervangen van het volledige dak. Ruim €28.000,-.
Dit is geen uitzonderlijk verhaal. Het is een patroon dat ik als aankoopmakelaar in Haarlem geregeld tegenkom. Niet omdat kopers onverstandig zijn, maar omdat de druk op de woningmarkt hoog is, de tijdlijn krap en de verleiding groot om stappen over te slaan die geld en tijd kosten.
In deze blog leg ik uit wat een bouwkundige keuring precies inhoudt, wanneer je hem als koper absoluut moet laten doen, wanneer hij minder urgent is en wat verkopers eraan hebben om er zelf één te laten uitvoeren vóór de verkoop. (Inclusief wat je met de uitkomst doet want dát is waar het voor veel mensen onduidelijk wordt.)
Wat is een bouwkundige keuring precies?
Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie van de bouwkundige staat van een woning, uitgevoerd door een gecertificeerde bouwkundig adviseur. Visueel betekent: de inspecteur kijkt, meet en beoordeelt wat zichtbaar is, hij breekt geen muren open en verplaatst geen meubels.
De inspecteur beoordeelt onder andere:
- De staat van het dak: Dakbedekking, goten, nokvorsten, eventuele dakkapellen
- Gevels en buitenkozijnen: Houtrot, scheuren, voegwerk
- Fundering: Zichtbare scheefstand, scheuren in de gevel als indicator
- Vloeren: Doorbuiging, vocht
- Installaties: Globale beoordeling van cv-ketel, elektra en loodgieterswerk
- Isolatie en ventilatie: aanwezigheid en staat hiervan
- Vocht en schimmel: Zichtbare plekken in muren, kruipruimte, kelder
Het resultaat is een bouwkundig rapport met een kostenoverzicht: per gebrek wordt aangegeven wat de verwachte herstelkosten zijn, verdeeld in direct noodzakelijk, op korte termijn en op lange termijn. Dat rapport is de basis voor verdere beslissingen als koper én als verkoper.
De kosten voor een bouwkundige keuring liggen doorgaans tussen de €350,- en €600,-, afhankelijk van de grootte en het type woning. Voor een vrijstaande woning of een woning met meerdere bouwlagen liggen de kosten aan de bovenkant van die bandbreedte.
Wanneer is een bouwkundige keuring echt noodzakelijk?
Niet elke woning vraagt om een bouwkundige keuring met dezelfde urgentie. Maar er zijn situaties waarbij ik als aankoopmakelaar altijd aanraad om er één te laten doen, in de wettelijke 3 dagen bedenktijd, of als ontbindende voorwaarde in de koopakte.
Bouwjaar vóór 1975
Oudere woningen hebben doorgaans meer achterstallig onderhoud en zijn gebouwd met materialen die inmiddels aan vervanging toe zijn. Denk aan asbesthoudende toepassingen, enkelvoudig glas, verouderde elektragroepen en houten kozijnen die al enkele jaren niet grondig zijn behandeld. In Haarlem, met zijn grote aandeel vooroorlogse woningen, is dit bijzonder relevant.
Zichtbare gebreken tijdens de bezichtiging
Scheuren in de gevel, vochtvlekken op plafonds of muren, een scheve vloer, deuren die niet meer sluiten; dit zijn signalen die je niet moet negeren. Ze kunnen wijzen op funderingsproblemen, vochtproblemen of constructieve gebreken. Een bouwkundig inspecteur kan bepalen hoe ernstig ze zijn.
Woning die lang leegstond
Een oudere woning die maanden of jaren niet bewoond is geweest, heeft regelmatig te kampen met vochtproblemen, uitval van installaties en soms ernstigere gebreken die zich in die periode hebben ontwikkeld zonder dat iemand het heeft gezien.
Kluswoning of woning ‘naar eigen smaak te moderniseren’
Dit zijn woningen waarbij de staat per definitie een vraagteken is. Een bouwkundige keuring geeft je een realistisch beeld van de totale herstelkosten, zodat je weet of het budget dat je in gedachten had ook werkelijk genoeg is.
Hoge aankoopsom
Hoe hoger het aankoopbedrag, hoe groter het belang van een gedegen keuring. Bij een aankoop van €600.000 of meer is een keuringsinvestering van €450,- verwaarloosbaar ten opzichte van het risico dat je loopt.
Let op: een bouwkundige keuring is geen funderingsonderzoek. De bouwkundige kijkt naar zichtbare indicatoren, maar niet naar de daadwerkelijke staat van de fundering onder de grond. Vermoed je funderingsproblemen, zeker in Haarlem met haar houten paalconstructies, laat dan een apart funderingsonderzoek uitvoeren. Lees ook mijn blog over het nieuwe funderingslabel voor meer achtergrond.
Wanneer is een bouwkundige keuring minder urgent?
Er zijn situaties waarbij de urgentie van een bouwkundige keuring lager is. Dat betekent niet dat hij overbodig is, maar de afweging is anders.
Nieuwbouw of recent opgeleverde woning
Bij nieuwbouw is de bouwkundige staat per definitie goed: de woning voldoet aan de geldende bouwvoorschriften en is doorgaans nog onder garantie bij de aannemer. Een bouwkundige keuring is hier minder relevant, al is een opleveringskeuring (waarbij je de woning samen met de aannemer controleert op gebreken) een ander verhaal.
Recent gerenoveerde woning met aantoonbare documentatie
Als een verkoper kan aantonen dat het dak vijf jaar geleden is vernieuwd, de cv-ketel twee jaar oud is en de kozijnen recent zijn behandeld en er facturen en garantiebewijzen beschikbaar zijn, dan is het risicoprofiel van de woning lager. Een keuring is dan nog steeds mogelijk zinvol, maar minder dringend.
Sloopwoning of woning met bekende staat
Als een woning wordt gekocht om gesloopt of ingrijpend herbouwd te worden en de koper is zich bewust van de staat, dan heeft een bouwkundige keuring minder toegevoegde waarde.
Wat doe je met de uitkomst van de keuring?
Dit is de vraag die veel kopers niet van tevoren hebben nagedacht. De keuring is binnen, het rapport ligt op tafel en er staat een kostenpost van €35.000 aan achterstallig onderhoud in. Wat nu?
Er zijn drie mogelijke reacties en de juiste hangt af van de situatie:
- Doorgaan met de koop zoals gepland
Als de gebreken beperkt zijn, de kosten overzichtelijk en je had dit al ingecalculeerd in je aankoopbudget, dan ga je gewoon door. De keuring heeft je bevestigd dat de woning is wat je dacht dat het was.
- Heronderhandeling over de prijs
Een bouwkundig rapport met substantiële herstelkosten kan je als koper een stevige onderhandelingsbasis geven. Je kunt de verkoper vragen om de prijs te verlagen met (een deel van) de herstelkosten, of om bepaalde gebreken zelf te herstellen vóór de overdracht. Dit is een gesprek dat met de juiste toon en de juiste argumenten vaak goed te voeren is.
- Ontbinding van de koopovereenkomst
Als de keuring is uit uitgevoerd in de wettelijke 3 dagen bedenktijd, of opgenomen is als ontbindende voorwaarde in de koopakte en de herstelkosten overschrijden het afgesproken drempelbedrag dan heb je het recht om de koop (zonder boete) te ontbinden. Dit is de wijze die ik als aankoopmakelaar altijd adviseer te bedingen als je een keuring laat uitvoeren ná het tekenen van de koopakte.
Praktisch: de ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring heeft doorgaans een drempelbedrag: bijvoorbeeld €10.000,- of €15.000,- aan direct noodzakelijke herstelkosten. Ligt het bedrag daaronder, dan gaat de koop gewoon door. Ligt het erboven, dan kun je ontbinden. Zorg dat dit bedrag realistisch is voor het type woning dat je koopt.
De bouwkundige keuring vóór verkoop: zinvol voor verkopers?
Steeds meer verkopers laten een bouwkundige keuring uitvoeren vóórdat de woning op de markt komt. Dat klinkt misschien als een risico, stel dat er gebreken uitkomen, maar het heeft ook duidelijke voordelen.
Transparantie schept vertrouwen
Een verkoper die een recent bouwkundig rapport beschikbaar stelt aan geïnteresseerde kopers, straalt openheid uit. Kopers hoeven zelf geen keuring te laten uitvoeren, wat het aankoopproces versnelt en de drempel voor een bod verlaagt.
Minder kans op heronderhandeling achteraf
Als de koper later zélf een keuring laat doen en daarin gebreken aantreft die de verkoper kende maar niet vermeldde, is dat juridisch en relationeel lastig. Een eigen rapport vóóraf voorkomt dat die situatie.
Gebreken op tijd aanpakken
Als uit de keuring blijkt dat het schilderwerk aan de buitenkant achterstallig is, of dat de dakgoten vervangen moeten worden, kun je dat als verkoper zelf aanpakken vóór de verkoop. Dat verhoogt de presentatiewaarde en vermindert de kans dat een koper dit als onderhandelingsargument gebruikt.
Als verkoopmakelaar adviseer ik verkopers in Haarlem om een bouwkundige keuring te overwegen bij oudere woningen of bij woningen waarbij ik inschat dat een koper er sowieso om zal vragen. Het kost een paar honderd euro en het betaalt zichzelf terug in een soepeler verkoopproces.
De bouwkundige keuring en het nieuwe funderingslabel
Sinds 1 april 2026 bevat elk taxatierapport een funderingsscore van A tot en met E. Die score wordt bepaald door de taxateur, niet door de bouwkundig inspecteur. Een bouwkundige keuring en een funderingsscore zijn dus twee aparte zaken.
Wat ze gemeen hebben: ze geven beiden informatie over risico’s die je niet met het blote oog kunt zien en in Haarlem, met zijn grote aandeel woningen op houten paalfundering in veenbodem, is het verstandig om beide serieus te nemen.
Een bouwkundig inspecteur kijkt naar zichtbare indicatoren van funderingsproblemen: scheefstand, scheuren in de gevel, deuren die niet sluiten. Maar voor een definitief oordeel over de fundering zelf heb je een apart funderingsonderzoek nodig. De funderingsscore in het taxatierapport is een risicoklasse, geen diagnose.
Veelgestelde vragen over de bouwkundige keuring
Wat kost een bouwkundige keuring woning?
Doorgaans tussen de €350,- en €600,- afhankelijk van de grootte en het type woning. Voor vrijstaande woningen of woningen met meerdere bouwlagen liggen de kosten hoger.
Kan ik een bouwkundige keuring laten doen vóór het verlopen van de 3 dagen bedenktijd?
Ja en dat is zelfs de meest verstandige volgorde. Je hebt dan alle informatie vóórdat je je financieel committeert. In de praktijk lukt dit niet altijd vanwege de tijdsdruk op de markt. In dat geval kun je de keuring als ontbindende voorwaarde in de koopakte opnemen.
Wat is het verschil tussen een bouwkundige keuring en een taxatie?
Een taxatie bepaalt de marktwaarde van de woning en is verplicht bij het aanvragen van een hypotheek. Een bouwkundige keuring beoordeelt de bouwkundige staat en de herstelkosten. Het zijn twee verschillende rapporten, uitgevoerd door verschillende specialisten.
Is een bouwkundige keuring verplicht bij het kopen van een woning?
Nee, het is niet verplicht, maar als koper heb je een onderzoeksplicht: je bent zelf verantwoordelijk voor het in kaart brengen van de staat van de woning. Een bouwkundige keuring is de meest effectieve manier om aan die plicht te voldoen.
Wat als de verkoper een bouwkundige keuring weigert?
Een verkoper kan dat doen, maar het wekt wel vragen op. Als koper mag je altijd een eigen keuring laten uitvoeren. Weigert hij dat, dan is dat op zich al een signaal om serieus te nemen.
Een woning kopen in Haarlem en twijfel je of een bouwkundige keuring nodig is?
Als aankoopmakelaar beoordeel ik per woning of een bouwkundige keuring noodzakelijk is, wat het juiste moment is om hem te laten uitvoeren en hoe je de uitkomst gebruikt in de onderhandeling. Dat is onderdeel van mijn persoonlijke begeleiding niet iets wat je er achteraf bij moet regelen.
Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over jouw aankoopsituatie. Ik kijk met je mee en geef je een eerlijk advies over de volgende stap.
📞 Bel mij direct of stuur een bericht via rikkenmakelaardij.nl.
