De verkoopmakelaar bij de bezichtiging werkt niet voor jou

Aankoopmakelaar inschakelen, voor de meeste kopers geen vanzelfsprekendheid. Terwijl de verkoper altijd professioneel vertegenwoordigd is. Hoe dat werkt, legt deze vergelijking direct uit.

Stel je voor dat je voor de rechter staat. Je bent aangeklaagd. Er is een advocaat in de zaal die vriendelijk is, goed geïnformeerd en bereid al je vragen te beantwoorden, maar die advocaat werkt voor de tegenpartij.

Niemand zou in die situatie aannemen dat die advocaat zijn belangen behartigt, dat is vanzelfsprekend. Twee partijen met tegengestelde belangen hebben elk hun eigen vertegenwoordiger. Zo werkt het rechtssysteem. Zo werkt elk eerlijk onderhandelingsproces.

Maar bij de aankoop van een woning denken veel kopers anders. Ze lopen een bezichtiging binnen, de makelaar van de verkoper verwelkomt hen vriendelijk, beantwoordt vragen, geeft informatie en de koper gaat ervan uit dat die makelaar neutraal is. (Of erger: dat die makelaar ook een beetje voor hem werkt.)

Dat is een misverstand dat kopers regelmatig geld kost.

Twee makelaars, twee opdrachtgevers, twee belangen.

In de makelaardij zijn er twee rollen: de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar. Die rollen lijken op elkaar maar zijn fundamenteel verschillend.

De verkoopmakelaar heeft een opdracht van de verkoper. Zijn/haar taak is om de woning zo goed mogelijk te verkopen: zo hoog mogelijk, zo snel mogelijk, met zo gunstig mogelijke voorwaarden voor zijn opdrachtgever. Dat is niet erg, dat is zijn/haar werk, maar het betekent wel dat zijn belang tegengesteld is aan het belang van de koper.

Een aankoopmakelaar inschakelen betekent: een opdracht geven aan iemand die werkt voor de koper. Zijn/haar taak is om de koper te begeleiden bij het vinden en aankopen van een woning: zo gunstig mogelijk, met de juiste bescherming en de juiste informatie.

De verkoopmakelaar die bij een bezichtiging aanwezig is, is de vertegenwoordiger van de verkoper. Hij/zij is vriendelijk, beantwoordt vragen, geeft een rondleiding, maar werkt niet voor de koper. Hij/zij heeft geen opdracht van de koper en heeft er belang bij dat de koper een hoog bod uitbrengt met zo min mogelijk ontbindende voorwaarden.

De kern: de verkoopmakelaar is de advocaat van de verkoper. De aankoopmakelaar is de advocaat van de koper. Niemand verwacht dat de advocaat van de tegenpartij jouw belangen behartigt. Waarom zou dat bij de aankoop van een woning anders zijn?

Wat een verkoopmakelaar wel en niet mag doen.

Het is belangrijk om dit genuanceerd te stellen. De verkoopmakelaar heeft een informatieplicht en een zorgplicht, ook richting de koper. Hij/zij mag niet liegen, mag geen gebreken verzwijgen die hij/zij kent en mag geen valse informatie verstrekken over biedingen of de marktsituatie.

Er is echter een groot verschil tussen niet liegen en actief jouw belangen behartigen. De verkoopmakelaar is niet verplicht om jou te wijzen op de risico’s van de woning, niet verplicht om jou te adviseren over de hoogte van je bod en niet verplicht om jou te waarschuwen als je ontbindende voorwaarden weglaat die je eigenlijk nodig hebt.

Wat de verkoopmakelaar wel doet:

• De woning zo aantrekkelijk mogelijk presenteren
• Vragen van kopers beantwoorden, maar alleen wat hij/zij weet en wettelijk verplicht is te melden
• Het biedproces begeleiden in het belang van de verkoper
• Onderhandelen over prijs en voorwaarden namens de verkoper

Wat de verkoopmakelaar niet doet:

• Jou adviseren over de reële waarde van de woning
• Jou wijzen op gebreken die hij niet verplicht is te melden
• Jou adviseren over de hoogte van je bod of je biedstrategie
• Jou beschermen tegen een bod dat je later spijt van krijgt

Dit is geen verwijt aan een verkoopmakelaars. Het is een beschrijving van hun rol. Het probleem ontstaat als de koper niet begrijpt wat die rol inhoudt.

Wat het onderzoek zegt over het biedproces

In 2026 heropende Vereniging Eigen Huis het meldpunt makelaardij. De aanleiding was onder andere onderzoek onder ruim 2.500 mensen die de afgelopen jaren een bod hadden uitgebracht op een woning.

De uitkomst: 43 procent van de kopers gaf aan sturende informatie te hebben ontvangen van een verkoopmakelaar, waarna 64 procent het bod aanpaste. in de meeste gevallen door het te verhogen of ontbindende voorwaarden te laten vervallen.

Sturende informatie is niet hetzelfde als liegen. Het kan gaan om een opmerking over hoeveel andere geïnteresseerden er zijn, over wat de verkoper ‘minimaal’ verwacht, of over wat er nodig is om ‘serieus’ te worden genomen. Informatie die de koper beïnvloedt zonder dat die koper een eigen adviseur heeft die diezelfde informatie kritisch beoordeelt.

Vergelijking: stel dat je een arbeidsconflict hebt en de advocaat van je werkgever biedt aan om je vragen te beantwoorden. Hij liegt niet, maar hij geeft je informatie vanuit het perspectief van zijn opdrachtgever. Zonder eigen rechtsbijstand weet je niet wat je mist.

Het provisiesysteem en de prikkel om hoog te bieden

De meeste verkoopmakelaars werken op basis van een percentage van de verkoopprijs als courtage waaraan geregeld ook een beloningsclausule is gekoppeld . Dat betekent: hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de vergoeding van de makelaar. De financiële prikkel van de verkoopmakelaar is gericht op een zo hoog mogelijke verkoopprijs.

Dit is geen aanklacht, het is een structureel gegeven in het systeem, maar het is wel informatie die een koper moet hebben als hij nadenkt over de rol van de makelaar bij de bezichtiging en tijdens het biedproces.

Een aankoopmakelaar inschakelen die werkt op basis van een vast tarief heeft die prikkel niet. Zijn/haar vergoeding is hetzelfde of de woning nu voor €350.000 of €420.000 wordt verkocht. Zijn belang is gericht op de best mogelijke deal voor zijn opdrachtgever: de koper.

Vereniging Eigen Huis als rechter achteraf en waarom dat niet genoeg is

In 2026 heropende Vereniging Eigen Huis het Meldpunt Makelaardij. De aanleiding was duidelijk: misstanden in het biedproces blijven bestaan en het meldpunt is een logische reactie op een reëel probleem, maar het lost het fundamentele probleem niet op.

Terug naar de rechtszaal. In een rechtszaak heeft elke partij een eigen advocaat. De rechter beoordeelt achteraf wat er is misgegaan en spreekt een oordeel uit, maar niemand zou zeggen: “We hoeven geen advocaten meer, we hebben immers een rechter.”

De rechter is het vangnet. De advocaat is de bescherming vooraf.

Vereniging Eigen Huis speelt in dit systeem de rol van rechter achteraf. Ze registreren klachten, ze signaleren misstanden, ze oefenen druk uit op de sector. Dat is waardevol, maar een meldpunt achteraf helpt de koper niet die drie weken eerder een bod heeft uitgebracht op basis van sturende informatie en nu €30.000 te veel heeft betaald.

De oplossing zit niet in een rechter achteraf. De oplossing zit in een advocaat vooraf, een aankoopmakelaar die aan jouw kant van de tafel zit, vóórdat je tekent.

Wat een aankoopmakelaar inschakelen concreet voor je doet

Wat een aankoopmakelaar concreet doet:

• Hij beoordeelt de woning kritisch, niet om haar te verkopen maar om jou te informeren over wat je koopt.
• Hij adviseert over de reële marktwaarde en een realistische biedstrategie.
• Hij stelt de juiste vragen aan de verkopende partij, vragen die jij misschien niet weet te stellen.
• Hij beoordeelt de vragenlijst en signaleert ontbrekende of vage informatie.
• Hij adviseert over de ontbindende voorwaarden die jij nodig hebt.
• Hij onderhandelt namens jou, niet vanuit enthousiasme, maar vanuit kennis en strategie.
• Hij begeleidt de koopakte en wijst op fouten en clausules die nadelig voor jou kunnen zijn.

Praktisch: in Haarlem en omgeving, waar woningen snel gaan en biedingen complex zijn, is het verschil tussen een goed en een slecht bod vaak niet de prijs maar de voorwaarden. Een aankoopmakelaar inschakelen loont, ook als dat niet het hoogste bod is.

Wanneer is een aankoopmakelaar inschakelen het meest waardevol?

Bij een eerste aankoop:

Starters hebben geen ervaring met het biedproces, de koopakte of de onderhandeling. Ze kennen de valkuilen niet en weten niet welke vragen ze moeten stellen. Een aankoopmakelaar inschakelen geeft ze die kennis en beschermt ze tegen de enthousiasme en hun “roze wolk” waarbij ze meer bieden dan verstandig is.

Bij oudere woningen in Haarlem:

Met zijn grote aandeel vooroorlogse woningen zijn de risico’s in Haarlem groter dan bij nieuwbouw. Funderingsproblemen, hoog grondwaterstand waardoor optrekkend vocht, achterstallig onderhoud, verbouwingen zonder vergunning. Een aankoopmakelaar weet wat hij moet controleren en wanneer hij een bouwkundige keuring moet adviseren.

Bij een competitief biedproces:

Als meerdere partijen bieden op dezelfde woning, telt niet alleen het bedrag maar ook de condities van het bod. Wanneer laat je een voorbehoud vallen? Wat is een realistisch bod? Dat zijn vragen waarvoor je een professional aan je zijde wilt.

Bij complexe juridische situaties

Erfpacht, VvE-problemen, kwalitatieve verplichtingen, funderingslabel D of E, dit zijn situaties waarbij de informatie in de advertentie onvoldoende is om een weloverwogen beslissing te nemen.

Zo werk ik als aankoopmakelaar in Haarlem en omgeving

Ik werk uitsluitend voor kopers als aankoopmakelaar en uitsluitend voor verkopers als verkoopmakelaar. Nooit voor beide partijen in dezelfde transactie. Dat is niet alleen een ethische keuze, het is de enige manier waarop ik mijn opdrachtgever oprecht kan vertegenwoordigen.

Als aankoopmakelaar in Haarlem en omgeving ken ik de markt, de wijken en de valkuilen. Ik vraag de gemeentelijke funderingsgegevens op vóór een bod, lees de vragenlijst kritisch door en adviseer over de biedstrategie op basis van feiten, niet op basis van enthousiasme.

Ik werk met een vast tarief. Mijn vergoeding hangt niet af van de hoogte van de koopsom. Dat betekent dat mijn advies over de waarde van een woning niet gekleurd wordt door mijn eigen financiële belang.

Veel gestelde vragen over aankoopmakelaar inschakelen

Moet ik een aankoopmakelaar inschakelen als ik een woning koop?

Het is niet verplicht, maar wel verstandig. De verkoper heeft een professionele vertegenwoordiger. Als koper heb je het recht op dezelfde professionele begeleiding aan jouw kant.

Wat kost een aankoopmakelaar inschakelen?

Dat verschilt per makelaar. Sommigen werken op percentage van de koopsom, anderen, waaronder Rikken Makelaardij, werken met een vast tarief. Een vast tarief geeft meer zekerheid over de kosten en voorkomt een financiële prikkel om hoog te bieden.

Kan de verkoopmakelaar ook de aankoopmakelaar zijn?

Nee. Dual agency, waarbij één makelaar beide partijen vertegenwoordigt is in Nederland niet toegestaan. Een makelaar werkt voor de koper of voor de verkoper. Niet voor beiden tegelijk.

Is een aankoopmakelaar inschakelen ook zinvol bij nieuwbouw?

Ja. Bij nieuwbouw zijn de koopakte en de koop-/aannemingsovereenkomst complexe documenten met verplichtingen die kopers vaak niet volledig overzien. Denk aan WKO-contracten en kwalitatieve verplichtingen.

Een woning kopen in Haarlem of omgeving?

De makelaar bij de bezichtiging werkt voor de verkoper. Dat is zijn taak. Als je iemand aan jouw kant wilt, iemand die jouw belangen behartigt, de juiste vragen stelt en namens jou onderhandelt, dan is een aankoopmakelaar inschakelen geen luxe maar een logische keuze.

Neem bij vragen gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek. Ik vertel je eerlijk wat ik voor je kan betekenen (en wat niet.)

📞 Bel mij direct of stuur een bericht via rikkenmakelaardij.nl.