Onjuiste woonoppervlakte ontdekt? Zo werkt de meetinstructie

Onjuiste woonoppervlakte, voor veel eigenaren een onverwachte ontdekking op het moment dat ze gaan verkopen. Niet omdat er iets mis is gegaan, maar omdat de woning voor het eerst correct wordt opgemeten.

Hoe dat werkt, legt deze blog direct uit.

Stel je voor dat je al vijftien jaar denkt dat je een woning van 118 m² hebt. Dat staat in je koopakte, in je hypotheekdossier dus vertel je ook als iemand vraagt hoe groot je huis is. Dan besluit je te verkopen. Dan besluit je te verkopen, de verkoopmakelaar komt langs en laat de woning opmeten volgens de branchebreed gehanteerde meetinstructie gebaseerd op NEN 2580 en komt uit op 101 m².

Geen fout, geen fraude, de meting klopt, maar jouw beeld van je eigen woning klopte al die jaren niet.

Dit is geen uitzonderingssituatie. Een onjuiste woonoppervlakte komt regelmatig aan het licht op het moment dat een eigenaar voor het eerst zijn woning professioneel en gestandaardiseerd laat opmeten. Dit treft voornamelijk woningen die vóór de invoering van de branchebreed gehanteerde meetinstructie zijn gekocht en daarna nooit opnieuw zijn gemeten.

Hoe de meetinstructie werkt en waarom dat een verschil maakt

Voor de verkoop van een woning via een NVM– of Vastgoed Nederland makelaar geldt een verplichte meetinstructie. Die meetinstructie, gebaseerd op NEN 2580, schrijft tot op de centimeter voor wat wel en niet meetelt als woonoppervlak, hoe ruimtes met een beperkte hoogte worden behandeld en hoe wordt omgegaan met schuin aflopende daken, dakkapellen en inpandige bergingen.

De meetinstructie bestaat al jaren, maar werd lange tijd niet branchebreed en uniform toegepast. Pas na de formele invoering werd het standaard: elke NVM- en Vastgoed Nederland makelaar meet voortaan op dezelfde manier, met dezelfde regels.

Voor veel woningen is de verkoop het allereerste moment dat zij volgens die uniforme methode worden opgemeten. De oppervlakte in de oude koopakte? Die is gebaseerd op wat de toenmalige verkoper aanleverde; soms een professionele meting, soms een schatting, soms overgenomen uit het kadaster zonder verdere verificatie. Het kadaster registreert wat aangeleverd wordt. Het controleert niet of dat overeenkomt met de meetinstructie.

De eigenaar die zijn woning twintig jaar geleden heeft gekocht, heeft nooit reden gehad om te twijfelen aan het getal in zijn koopakte. Totdat de makelaar langskomt met het meetrapport en de uitleg van de meetinstructie.

Waarom de gemeten oppervlakte lager kan uitvallen

De meetinstructie is precies omdat ze streng is. Een aantal regels die in de praktijk het vaakst tot verrassingen leidt:

De meetinstructie maakt onderscheid op basis van twee hoogtematen.

• Ruimtes met een netto hoogte onder de 1,50 meter tellen helemaal niet mee, ook niet als overige ruimte.
• Ruimtes met een hoogte tussen 1,50 en 2,0 meter tellen wel mee in de totale gebruiksoppervlakte, maar worden geclassificeerd als overige inpandige ruimte, niet als woonoppervlak.
• Pas bij een hoogte boven de 2,0 meter en een aaneengesloten oppervlak boven die hoogte van minimaal 4,0 m² telt een ruimte mee als gebruiksoppervlakte wonen. Op Funda worden beide categorieën apart vermeld.

Bij een woning met een kapverdieping, mansardedak of schuin aflopend plafond betekent dit: een deel van de ruimte die de eigenaar altijd als volwaardig heeft gebruikt en beleefd, telt niet of slechts gedeeltelijk mee in de officiële oppervlakte.

Andere veelvoorkomende oorzaken van een onjuiste woonoppervlakte bij oudere woningen::

• Een dakkapel die niet diep genoeg is om voldoende stahoogte te bieden over de volledige breedte
• Een knieschot dat te laag zit waardoor de zijkanten van de kapverdieping buiten de berekening vallen
• Een inpandige berging of technische ruimte die vroeger meegeteld werd maar dat nu niet meer mag
• Een erker waarbij vroeger buitenmaten werden gehanteerd in plaats van binnenmaten

Het resultaat: een woning die de eigenaar kent als 118 m² wordt opgemeten als 101m². De woning is niet veranderd, alleen het getal is voor het eerst eerlijk.

Wat dit betekent voor de verkoop

De praktische consequentie van een onjuiste woonoppervlakte is dat de vraagprijs en de verwachtingen van de eigenaar soms bijgesteld moeten worden. Dat is een gesprek dat ik als makelaar eerlijk voer, liever vooraf dan nadat de woning al gepresenteerd is.

Een lagere oppervlakte betekent niet automatisch een lagere verkoopprijs. De markt waardeert een woning op basis van wat ze biedt: ligging, uitstraling, indeling, staat van onderhoud. Een ruime kapverdieping die gedeeltelijk buiten de oppervlakteberekening valt, wordt door een koper gewoon gezien en beleefd, maar de verwachting moet kloppen met de werkelijkheid.

Wat het wel betekent:

• De vraagprijs wordt gebaseerd op de gemeten oppervlakte, niet op wat de eigenaar altijd dacht te hebben
• Vergelijkbare woningen op Funda zijn ook conform gemeten, de vergelijking is eerlijk
• De koper krijgt de juiste informatie, waardoor discussies over een onjuiste woonoppervlakte achteraf worden voorkomen

Wat het niet betekent:

• Dat de woning altijd minder waard is dan je had gehoopt.
• Dat het een probleem is dat aan de koper verzwegen moet worden
• Dat de meting van de makelaar onjuist is, ook al voelt het soms zo als eigenaar

Is de verkoper aansprakelijk als de oude oppervlakte te hoog was?

Dit is een vraag die ik regelmatig krijg. Het antwoord is: in de meeste gevallen niet, zolang de verkoper zelf ook niet wist dat de meting niet klopte.

De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet melden wat hij weet. Als hij altijd heeft aangenomen dat zijn woning 118 m² was omdat dat in zijn koopakte en verkoopbrochure  stond, dan heeft hij geen onjuiste informatie verstrekt. Hij heeft doorgegeven wat hij zelf had gekregen.

Dat wordt anders als een verkoper weet dat de meting twijfelachtig is en dat verzwijgt, of als hij een recente hermeting heeft laten uitvoeren met een lagere uitkomst en die bewust niet heeft vermeld.

Voor kopers geldt andersom: als de afwijking tussen de vermelde en de werkelijke oppervlakte significant is (in de jurisprudentie wordt ruwweg 10 procent als grens gehanteerd) en als die afwijking aantoonbaar doorslaggevend was bij de aankoopbeslissing, kan er sprake zijn van non-conformiteit op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.

De eenvoudigste oplossing is ook de eerlijkste: meten voordat je verkoopt en de uitkomst transparant communiceren.

Hoe ik dit aanpak als makelaar.

Als ik een woning aanneem voor de verkoop, is een van de eerste stappen altijd een opmeting volgens de meetinstructie. Niet als formaliteit, maar als basis voor alles wat daarna komt: de vraagprijs, de presentatie op Funda, het gesprek met de eigenaar over verwachtingen.

Als de gemeten oppervlakte afwijkt van wat de eigenaar dacht te hebben, bespreek ik dat direct. Wat betekent het verschil concreet? Hoe vertaalt het zich naar de marktwaarde? En niet geheel onbelangrijk; hoe presenteren we de woning eerlijk zonder de kansen op een goede verkoopprijs te ondermijnen?

Bij oudere woningen in Haarlem, (dat is een groot deel van de woningen) is de kans de kans op een onjuiste woonoppervlakte groter dan bij nieuwbouw. Vooroorlogse hoek- maar ook rijtjeswoningen met een klassieke kap, appartementen in jaren-zestigcomplexen, jaren-dertigwoningen met een mansardeverdieping: dit zijn de gevallen waarbij ik altijd een slag om de arm houdt en het gesprek voer voordat we live gaan. Meer over wat ik als verkoopmakelaar in Haarlem voor je doe, lees je op de betreffende pagina..

Veelgestelde vragen over onjuiste woonoppervlakte en de meetinstructie

Hoe komt het dat mijn woning bij de verkoop kleiner blijkt dan ik dacht?

Omdat de verkoopmakelaar de woning voor het eerst laat opmeten volgens de branchebreed gehanteerde meetinstructie gebaseerd op NEN 2580. Die schrijft precies voor wat wel en niet meetelt, inclusief regels over minimale stahoogte. Oudere koopaktes en kadastergegevens zijn daar vaak niet op gebaseerd. Wat als onjuiste woonoppervlakte voelt, is in feite de eerste correcte meting.

Is mijn verkoopmakelaar verplicht om te meten?

Ja. NVM- en Vastgoed Nederland makelaars zijn verplicht om de oppervlakte te bepalen volgens de meetinstructie. Die uitkomst is de basis voor de advertentie op Funda.

Betekent een onjuiste woonoppervlakte ook een lagere verkoopprijs?

Niet per se. De markt kijkt naar de totale woning. Een kapverdieping die gedeeltelijk buiten de meting valt, is nog steeds zichtbaar en bruikbaar. De verwachtingen moeten kloppen met de werkelijkheid en de vergelijking met andere woningen op Funda is eerlijk als iedereen volgens dezelfde methode meet.

Ben ik als verkoper aansprakelijk als mijn woning kleiner blijkt dan in de oude koopakte stond?

In de meeste gevallen niet, als je zelf ook niet wist dat de meting niet klopte. Je mededelingsplicht gaat over wat je weet, niet over wat je had kunnen weten.

Kan ik als koper iets doen als de onjuiste woonoppervlakte achteraf bleek?

Als het verschil groter is dan circa 10 procent en aantoonbaar doorslaggevend was bij de aankoopbeslissing, kan er sprake zijn van non-conformiteit op grond van artikel 7:17 BW. Raadpleeg een jurist of neem contact op met je aankoopmakelaar.

Welke ruimtes tellen niet mee als woonoppervlak?

De meetinstructie hanteert twee grenzen. Onder de 1,50 meter telt een ruimte helemaal niet mee. Tussen 1,50 en 2,0 meter telt een ruimte wel mee in de totale gebruiksoppervlakte, maar als overige inpandige ruimte, niet als woonoppervlak. Pas boven de 2,0 meter, met een aaneengesloten oppervlak van minimaal 4,0 m², telt een ruimte mee als gebruiksoppervlakte wonen.

Geldt dit voor alle woningen?

Nee. Dit speelt voornamelijk bij woningen die vóór de invoering van de branchebreed gehanteerde meetinstructie zijn gekocht en daarna nooit opnieuw zijn gemeten. Bij nieuwbouw of woningen die recent zijn verkocht, is de kans op een afwijkende onjuiste woonoppervlakte kleiner.

Een woning verkopen in Haarlem, Heemstede of omgeving Amsterdam?

De oppervlakte die straks op Funda staat, is het getal dat voortkomt uit een eerlijke, gestandaardiseerde meting. Soms wijkt dat af van wat je altijd hebt aangenomen. Dat is geen probleem, als je het weet voordat je verkoopt.

Ik laat een woning altijd opmeten vóór we een vraagprijs bepalen en live gaan en voer het gesprek over de uitkomst. Geen verrassingen achteraf.

Benieuwd wat dit voor u betekend?

📞 Bel mij direct of stuur een bericht via rikkenmakelaardij.nl.