Er is de laatste weken flink wat te doen over de makelaarskosten die Funda straks in rekening brengt. Vanaf 16 september 2026 kunnen huizenverkopers rechtstreeks bij Funda afrekenen voor advertentiepakketten, in plaats van via hun makelaar. Vereniging Eigen Huis trekt meteen aan de bel: huizenverkopers zouden hierdoor zomaar dubbel kunnen gaan betalen en de NVM verdedigt zich met het argument dat de facturen juist transparanter worden.

Ik volg deze discussie al een tijdje en er zit iets in dat me blijft steken. Niet de cijfers zelf; die zijn interessant genoeg, maar de manier waarop we met verdienmodellen omgaan zodra het over makelaars gaat. Funda mag zijn prijzen verdubbelen. Vereniging Eigen Huis mag lidmaatschapsgeld en losse diensten verkopen. Banken verdienen aan hypotheken, notarissen aan de akte. Allemaal volkomen normaal, maar zodra een makelaar geld verdient, is het ineens verdacht.

Makelaarskosten bij Funda: wat verandert er precies?

Even de feiten op een rij, want die raken zoek in de discussie. Funda vervangt zijn huidige aanbod door drie nieuwe pakketten: brons, zilver en goud. De prijzen lopen van ongeveer €231,- tot €536,- exclusief btw. Voor NVM-makelaars is dat een fikse stijging: zij betalen nu circa €235,- voor het uitgebreide premiumpakket, straks dus meer dan het dubbele voor een vergelijkbare advertentie. De makelaarskosten Funda in rekening brengt, verdubbelen dus in de praktijk voor veel kantoren.

Het opvallendste punt: vanaf september rekent Funda voor iedere aangeboden woning commissie aan de makelaar, waarna een deel van dat bedrag weer wordt terugbetaald. Een constructie die op zijn zachtst gezegd niet meteen inzichtelijk is. NVM-woordvoerder René Loman noemt het juist een stap richting meer transparantie en zegt dat de meeste bezwaren na overleg met regionale afdelingen zijn weggenomen. Vereniging Eigen Huis is minder overtuigd.

Vastgoed Nederland, de brancheorganisatie waarbij ik ben aangesloten, is nog een stuk directer. Zij noemen de wijziging ronduit een ‘jacht op meer winst’, en wijzen erop dat Funda al fors verdient aan de woningmarktdata die het platform verzamelt. Ook binnen de NVM groeit de onvrede: negentien van de 27 regionale afdelingen stuurden inmiddels een brief aan de directie van Funda waarin ze de prijsverhogingen ‘disproportioneel’ noemen en duidelijkheid eisen over de toekomst van de samenwerking. De makelaarskosten die Funda rekent, liggen dus ook binnen de branche zelf onder vuur, niet alleen bij consumentenorganisaties.

Vereniging Eigen Huis trekt aan de bel, is dit terecht?

Directeur Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis vreest dat verkopers straks tweemaal voor dezelfde dienst betalen: één keer via de courtage aan de makelaar en straks mogelijk nog eens via hogere kosten die de makelaar doorberekent zodra de rekening van Funda stijgt. Een legitieme zorg, laat dat duidelijk zijn. Als een makelaar zijn courtage niet aanpast terwijl de makelaarskosten bij Funda intussen fors oplopen, betaalt de verkoper inderdaad de rekening.

Maar hier wringt iets. Vereniging Eigen Huis presenteert zich als onafhankelijke consumentenwaakhond en dat is voor een groot deel ook terecht. De organisatie heeft afgelopen jaren echt bijgedragen aan betere regelgeving voor huiseigenaren. Tegelijk verdient de vereniging zelf ook gewoon geld: aan lidmaatschap, aan bouwkundige keuringen, aan taxaties, aan hypotheekadvies. Dat is prima, iedereen mag een boterham verdienen met zijn werk. Maar het maakt de toon van ‘pas op voor die dure makelaars’ een beetje ongemakkelijk als je zelf ook een verdienmodel hebt draaien op diezelfde huizenmarkt.

Wie verdient hier eigenlijk niet?

Dat is de vraag die volgens mij te weinig gesteld wordt. Funda is een commercieel platform met een dominante marktpositie, daarover mag gerust kritisch gesproken worden en dat gebeurt ook. Vereniging Eigen Huis verkoopt advies en lidmaatschappen. Banken verdienen aan de hypotheek die nodig is om het huis te kopen. De notaris rekent voor de akte. Allemaal begrijpelijk, allemaal geaccepteerd.

Alleen bij de makelaar lijkt elke euro uitleg te vergen. Terwijl wij, in tegenstelling tot bijna elke andere partij in dit proces, degene zijn die het risico draagt: geen verkoop, geen courtage. Wij zijn er bij de bezichtiging als het huis rommelig is achtergelaten, bij het onderhandelen als de emoties oplopen en bij de juridische puzzel als er iets misgaat met een verborgen gebrek of een VvE-dossier dat niet op orde is. Dat werk kost tijd, kennis en verantwoordelijkheid en dat mag best iets kosten, ook als de makelaarskosten bij Funda ondertussen stijgen en het totaalplaatje ingewikkelder wordt.

Een ouderwets idee: harder werken mag meer opleveren

Ik ben opgegroeid met het idee dat als je harder werkt, of als je meer investeert in kennis en kwaliteit, je daar ook meer voor terug mag vragen. Dat klinkt bijna old-school in een tijd waarin elke prijs meteen wordt afgezet tegen ‘wat hoort het eigenlijk te kosten’. Maar die vraag is nooit zo simpel als hij lijkt. Een KRMT-certificering, jarenlange lokale marktkennis, avonden en weekenden bezichtigingen en bereikbaar voor vragen, dat zit niet gratis in een courtage.

Waar ik minder van gecharmeerd ben, is de reflex om een hele beroepsgroep weg te zetten omdat een deel van de sector niet transparant genoeg is, of omdat een platform zijn tarieven verdubbelt. Generaliseren is makkelijk en voelt lekker verontwaardigd, maar het lost niets op. Als er ergens onduidelijkheid is over kosten (of dat nu de makelaarskosten bij Funda betreft of iets anders) benoem dan die specifieke onduidelijkheid, niet ‘de makelaardij’ in zijn geheel.

Wat dit voor jou betekent als verkoper in Haarlem en Heemstede

Concreet advies, want daar gaat het uiteindelijk om. Ga bij je oriëntatiegesprek gewoon het gesprek aan over hoe de courtage is opgebouwd en of de stijgende makelaarskosten bij Funda al zijn verwerkt in het tarief, of dat die er nog los bovenop komen. Een makelaar die dat helder kan uitleggen zonder omwegen, verdient je vertrouwen. Een makelaar die dat gesprek ontwijkt, niet.

Zelf werk ik met een vast tarief, juist om deze discussie te voorkomen: jij weet vooraf precies wat je kwijt bent, ongeacht wat Funda in september gaat rekenen. Geen verrassingen achteraf, geen percentage dat oploopt naarmate de verkoopprijs stijgt. Dat is niet omdat ik minder wil verdienen dan een collega met een courtagemodel, het is omdat ik geloof dat duidelijkheid vooraf de beste basis is voor vertrouwen, zeker nu de makelaarskosten bij Funda zo in beweging zijn.

Tot slot

Dus ja, lees dat artikel over de Funda-strijd gerust. De zorgen van Vereniging Eigen Huis over dubbele kosten zijn het waard om serieus te nemen en de NVM doet er goed aan die transparantie ook echt waar te maken. Maar onthoud: iedereen in dit proces verdient geld en dat is niet het probleem. Het probleem is oneerlijkheid of onduidelijkheid over hoe dat geld verdiend wordt (bij welke partij dan ook) en dat geldt evengoed voor de makelaarskosten bij Funda als voor de courtage van je makelaar. Wijs dus niet naar een hele beroepsgroep. Vraag gewoon door, bij mij en bij iedere andere partij waar je in dit proces mee te maken krijgt.

Klaar om de volgende stap te zetten?

Wil je weten wat deze ontwikkelingen concreet betekenen voor de verkoop van jouw woning in Haarlem, Heemstede, Amsterdam of omstreken? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek. Ik werk met een vast tarief, dus je weet vooraf precies waar je aan toe bent ongeacht wat Funda of wie dan ook nog gaat veranderen.

→ Plan een vrijblijvend gesprek

FAQ

Gaat mijn makelaarscourtage omhoog door de nieuwe makelaarskosten Funda rekent?

Dat hangt af van je makelaar. Sommige kantoren verwerken de hogere makelaarskosten die Funda in rekening brengt in hun courtage of vaste tarief, andere brengen ze los in rekening. Vraag dit expliciet na bij je oriëntatiegesprek.

Kan ik vanaf september 2026 zelf rechtstreeks bij Funda adverteren zonder makelaar?

Funda opent de mogelijkheid om rechtstreeks pakketten af te nemen, maar een advertentie is iets anders dan begeleiding bij bezichtigingen, onderhandeling en juridische afhandeling. Vergelijk daarom altijd wat er precies in een courtage of vast tarief is inbegrepen.

Waarom waarschuwt Vereniging Eigen Huis voor dubbele kosten?

VEH vreest dat verkopers zowel via de courtage als via hogere doorberekende makelaarskosten bij Funda betalen, als makelaars hun tarief niet aanpassen nu deze kosten apart zichtbaar worden.

Werkt Rikken Makelaardij met een vast tarief of met courtage?

Rikken Makelaardij werkt met een vast tarief, ongeacht de verkoopprijs of eventuele wijzigingen in die Funda rekent. Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent.