Overwaarde benutten? Zo maak je van stenen weer vrij geld

Overwaarde Benutten in Haarlem & Heemstede: Complete Gids 2026

Als eigenaar van een woning in Haarlem, Heemstede of omgeving heb je waarschijnlijk flink wat overwaarde opgebouwd. In de regio Haarlem zijn huizenprijzen de afgelopen jaren met gemiddeld 45% gestegen. Maar wat kun je met die overwaarde?

Als makelaar in Haarlem merk ik dagelijks hoe groot de impact van overwaarde is op mensen hun keuzes. Te vaak hoor ik: “Hadden we maar eerder geweten wat mogelijk was.” Daarom deel ik in deze blog de mogelijkheden achter overwaarde; van slimme financiële routes tot strategische keuzes die zowel vrijheid als zekerheid bieden.

Wat is overwaarde eigenlijk?

Simpel gezegd: overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en de resterende hypotheekschuld.
Bijvoorbeeld:

• Je woning is volgens een actuele taxatie €550.000 waard

• Je hypotheekschuld is nog €350.000
  → Dan heb je €200.000 overwaarde.

Dat bedrag is dus letterlijk “slapend geld”, vermogen dat je bezit, maar niet direct kunt gebruiken.

Toch is dat geld niet vastgelijmd aan je huis. Er zijn manieren om het los te maken, verstandig, veilig en op maat van je leven.

Waarom juist nu interessant?

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen in grote delen van Nederland sterk gestegen. Ook in regio’s als Haarlem, Heemstede, Aerdenhout en Amsterdam-Zuid lopen de waarden al snel in de tonnen hoger dan vijf of tien jaar geleden.

Daar komt bij dat de rente nog altijd relatief laag is ten opzichte van eerdere piekjaren, terwijl er steeds meer maatwerkoplossingen zijn van banken en hypotheekadviseurs. Dat maakt dit hét moment om de overwaarde strategisch in te zetten.

Mensen gebruiken die ruimte bijvoorbeeld om:

• Hun woning te verduurzamen of toekomstbestendig te maken

• Een tweede huis of vakantiewoning te kopen

• Kinderen te helpen bij hun eerste woning

• Eindelijk die wereldreis of vroege pensioenplannen waar te maken

• Schulden of lopende kredieten af te lossen en rust te creëren

Kortom: overwaarde opent deuren, als je weet hoe je ze moet gebruiken.

1: Verkoop slim, koop bewust

De meest directe manier om de overwaarde te verzilveren, is natuurlijk door te verkopen met winst.
Maar daar komt meer bij kijken dan “hoog verkopen, laag kopen”.

De kunst zit in tactisch bewegen binnen de markt:

• Timing: een verkoop in het juiste kwartaal of onder de juiste marktdruk kan vele tienduizenden euro’s schelen.

• Positionering: de manier waarop een huis wordt gepresenteerd (fotografie, sfeer, layout, woordkeuze) bepaalt of kopers verliefd worden of afhaken.

• Achterkant van de transactie: denk aan wat er overblijft nadat kosten, overdrachtsbelasting en een eventuele nieuwe aankoop zijn meegerekend.

Een ervaren makelaar kijkt dus niet alleen naar de prijs van vandaag, maar naar de strategie die overwaarde omzet in toekomstige zekerheid.

2: Overbruggingskrediet, geen stressmoment maar strategisch middel

Veel mensen denken dat ze eerst moeten verkopen om iets nieuws te kopen. In werkelijkheid kan een overbruggingskrediet dé sleutel zijn om ontspannen te handelen. Dat klinkt spannend, maar in de praktijk geeft het juist rust. Je benut tijdelijk de verwachte overwaarde van je oude woning om de nieuwe aankoop te financieren, zonder dubbele lasten voor maanden.

Cruciaal is wel een realistische inschatting van de verkoopwaarde, onderbouwd door een professionele makelaar die de lokale markt écht kent. Eén verkeerde waardebepaling of taxatie en de financiële puzzel valt uit elkaar.

Precies daar maak ik als Rikken Makelaardij het verschil: ik baseer elk advies op actuele data én lokale ervaring, niet op gemiddelden. Want geen straat of woning in Heemstede, Amsterdam of Haarlem is hetzelfde.

3: Hypotheekophoging of tweede hypotheek

Niet iedereen wil verhuizen, en dat hoeft ook niet.
Je kunt overwaarde ook opnemen zonder verkoop bijvoorbeeld via:

• een hypotheekophoging bij je huidige bank, of

• een tweede hypotheek, speciaal voor investeringen of renovatie.

Daarmee krijg je toegang tot liquiditeit (vrij geld), maar behoud je je huis. Slim als je wilt verduurzamen of waarde creëren via verbeteringen. Denk aan:

• Isolatie, zonnepanelen of warmtepomp

• realiseren van een uit- of opbouw

• Keuken of badkamer moderniseren

• Woning splitsen of kangoeroewoning realiseren

Belangrijk: de bank kijkt naar je inkomen, leeftijd en de marktwaarde.
Een goede makelaar kan samen met een financieel adviseur helpen om het geheel te onderbouwen en de maximale waarde uit je aanvraag te halen.

4: Gebruik overwaarde als hefboom

Overwaarde kan ook dienen als hefboom voor nieuwe mogelijkheden.
Steeds meer mensen investeren het opnieuw in onroerend goed.
Bijvoorbeeld door:

• een appartement te kopen voor verhuur (belegging) (al is dat tegenwoordig steeds minder interessant)

• een woning voor hun kind te financieren

• een kleiner appartement in de stad én een vakantiehuis elders te combineren

In alle gevallen geldt: wie zijn financiële positie goed kent, kan veel rustiger én krachtiger handelen dan wie dat niet doet.
Want vermogen zit niet alleen in wat je bezit, maar vooral in hoe strategisch je het inzet.

5: Overwaarde gebruiken zonder (direct) te verhuizen

Een groeiende groep 55-plussers kiest ervoor om de overwaarde te gebruiken om comfortabeler te leven, zonder nu al afstand te doen van hun huis.

Denk aan:

• De woning levensloopbestendig maken

• Aflossingsvrije delen afbouwen om maandlasten te verlagen

• Geld vrijmaken voor reizen of dagelijkse ontspanning

Er bestaan speciale oplossingen, zoals:

• Verzilverhypotheken (opeethypotheek)

• Blijversleningen

• Seniorenhypotheken

Ze combineren veiligheid (je blijft wonen) met flexibiliteit (je benut de waarde).
Samen met een onafhankelijke adviseur is dit vaak de basis voor financiële rust, juist in de levensfase waarin vrijheid belangrijker wordt dan bezit alleen.

Een goed makelaarsgesprek is daarbij vaak de eerste stap, omdat wij helder kunnen maken wat je woning écht waard is, los van de bank of een schattingstool.

De realiteit: emotie, vertrouwen en timing

Overwaarde klinkt rationeel: cijfers, grafieken, rendement.
Maar in de praktijk is het een emotioneel onderwerp.

Je huis is meer dan een investering. Het is de plek waar je herinneringen bouwt, je gezin groeit en je toekomst vorm krijgt.

Daarom draait het niet om snelle stappen, maar om inzicht en planning.
De juiste keuze betekent niet alleen financieel rendement, maar ook mentale rust, weten dat jouw huis en vermogen met zorg en verstand behandeld worden.

Ik merk bij klanten dat die rust vaak pas ontstaat tijdens een goed gesprek, waarin alle opties op tafel komen, zonder druk of verkooppraatjes.
En precies dat is waar mijn aanpak anders is: ik help klanten zien wat mogelijk is, op hun tempo, met open berekeningen en duidelijke uitleg.

Verhaal uit de praktijk: van overwaarde naar vrijheid

Een tijdje geleden begeleidde ik een stel uit Alkmaar.
Ze hadden een prachtig jaren 90’-huis, hypotheek grotendeels afgelost, maar voelden zich “gevangen” in hun stenen vermogen.
Hun kinderen woonden elders en ze droomden van een appartementje in in de buurt van Alkmaar en meer vrije tijd.

Samen maakten we een plan:

1. Woningmarktwaarde bepaald via een verkoopgericht waarderapport.

2. Verkoopstrategie opgesteld gericht op de juiste doelgroep (jonge gezinnen).

3. Aankoop van nieuw appartement binnen 3 weken na start verkoop geregeld met overbruggingskrediet.

Resultaat:
Binnen vier maanden hadden ze niet alleen hun nieuwe woning, maar ook een flinke som vrij vermogen voor hun pensioenplannen.
Hun reactie bleef me bij: “We hadden nooit gedacht dat het zó soepel kon.”

Dat is de kracht van inzicht en begeleiding en het bevestigt waarom overwaarde niet iets is dat je moet negeren, maar gericht moet benutten.

6: Laat je overwaarde niet “verstoffen”

Veel huiseigenaren wachten té lang. Ze denken dat de markt wel weer zakt, of dat het allemaal ingewikkeld is. Maar stilzitten kost vaak geld.

Want:

• Hypotheekrentes kunnen weer stijgen.

• De markt kan veranderen, waardoor verkoopmomenten gemist worden.

• Onbenutte overwaarde levert geen rente of rendement op.

Vergelijk het met een auto die je in de garage laat staan: elke maand veroudert hij, terwijl je hem ook had kunnen gebruiken om verder te komen.

Strategisch handelen, mét deskundige begeleiding, betekent dat je de controle neemt en niet wacht tot de markt die overneemt.

7: Laat data en gevoel samenwerken

Als makelaar gebruik ik dagelijks harde data, marktwaardes, biedingen, gemiddelde verkooptijden, online trends.
Maar de juiste beslissing draait niet alleen om cijfers.
Het draait om jouw situatie: gezin, toekomstplannen, dromen.

Een goede analyse combineert data met empathie.
Daarin zit het verschil tussen een standaardadvies en een persoonlijk plan.

Als Rikken Makelaardij kijk ik dus niet alleen naar “de woningwaarde”, maar naar het verhaal erachter.
Waarom zou je die waarde willen vrijmaken? Wat levert het je werkelijk op? Financieel, maar ook emotioneel?

Waar te beginnen?

De eerste stap hoeft helemaal niet groot te zijn.
Je hoeft niet meteen te verkopen of krediet op te nemen.
Begin gewoon met inzicht: wat is je woning vandaag waard en wat betekent dat concreet voor jouw financiële speelruimte?

Een vrijblijvende waardebepaling of voorwaardecheck brengt vaak al verrassend veel duidelijkheid.
Daarna kun je samen de opties bekijken: verkoop, herfinanciering of behoud met verzilvering.

Laat je niet leiden door ruis

Op internet schreeuwen talloze adviezen om aandacht: “Trek je overwaarde eruit!” of “Blijf juist zitten!”
Maar elk huis, elke levensfase en elke wens vraagt om een andere aanpak.

Wat bij de buurman werkt, kan bij jou juist averechts zijn.
Daarom geloof ik sterk in persoonlijk maatwerk, onderbouwd met data én gezond verstand.

Veelgestelde vragen over overwaarde in Haarlem

Hoe hoog is de gemiddelde overwaarde in Haarlem?

De gemiddelde overwaarde in Haarlem ligt momenteel rond de €180.000 per woning. Dit varieert sterk per buurt:

– Haarlem-Noord: €165.000 gemiddeld
– Haarlemmerhoutkwartier: €210.000 gemiddeld
– Haarlem-Oost: €155.000 gemiddeld
– Centrum: €195.000 gemiddeld

Let op: Dit zijn schattingen gebaseerd op gemiddelde waardestijgingen van 42% sinds 2019. Wil je weten hoeveel overwaarde jouw woning heeft?

Vraag een gratis waardebepaling aan: https://rikkenmakelaardij.nl/waardebepaling/

Kan ik overwaarde opnemen zonder te verkopen?

Ja, dat kan op 3 manieren:

1. Hypotheek verhogen (Herfinancieren)
– Je neemt een nieuwe hypotheek af bij je huidige of nieuwe verstrekker
– De overwaarde wordt toegevoegd aan je hypotheek
– ✅ Voordeel: Blijf in je huis wonen
– ❌ Nadeel: Maandlasten gaan omhoog

2. Overbruggingskrediet
– Tijdelijke lening (max. 2 jaar) als je een nieuwe woning koopt
– Gebruik overwaarde als aanbetaling nieuwe woning
– ✅ Voordeel: Ideaal bij doorstromen zonder verkocht-onder-voorbehoud
– ❌ Nadeel: Hogere rente dan normale hypotheek

3. Tweede hypotheek
– Extra lening bovenop je bestaande hypotheek
– Zeldzamer, meestal voor grote verbouwingen
– ✅ Voordeel: Eerste hypotheek blijft ongewijzigd
– ❌ Nadeel: Meestal hogere rente

**Let op:**

Bij alle opties geldt dat je de verhoogde maandlasten moet kunnen dragen volgens de Nibud-normen. Als aankoopmakelaar in Haarlem help ik je regelmatig om dit goed door te rekenen.

Wat zijn de kosten van overwaarde benutten?

De kosten verschillen per methode:

Bij Herfinancieren:
– Afsluitkosten nieuwe hypotheek: €500 – €1.500
– Taxatiekosten: €600 – €950
– Notariskosten: €1200 – €1800,-
– Eventuele boeterente oude hypotheek: **variabel** (kan €0 zijn of €10.000+!)

Bij Overbruggingskrediet:
– Afsluitkosten: €500 – €1500
– Rente: 5-7% per jaar (tijdelijk)
– Taxatie:€600 – €950,-

Bij Hypotheek verhogen (zelfde verstrekker):
– Administratiekosten: €250 – €750
– Taxatie: €600 – €950,-

💡 Tip van Rikken Makelaardij: Vaak is het goedkoper om je hypotheek te verhogen bij je huidige verstrekker dan volledig over te stappen. Vraag altijd meerdere offertes aan!

Hoelang duurt een overbruggingshypotheek aanvragen

Snelle variant: 3-5 werkdagen
– Voorwaarde: Je hypotheekverstrekker biedt dit aan
– Je hebt al een koopovereenkomst nieuwe woning
– Taxatie kan snel worden geregeld

Normale variant: 2-3 weken
– Bij nieuwe verstrekker
– Inclusief volledige aanvraag + toetsing
– Taxatie + administratieve afhandeling

Tijdlijn voorbeeld:
– Dag 1:Aanvraag indienen bij hypotheekadviseur
– Dag 3-5:Taxatie van huidige woning
– Dag 7-10:Beoordeling door geldverstrekker
– Dag 12-15:Offerte ontvangen
– Dag 15-21:Ondertekening + uitbetaling

⚡ **Spoedtip:** Bij doorstroming in Haarlem adviseer ik altijd om al contact op te nemen met je hypotheekadviseur VOORDAT je gaat bezichtigen. Dan kun je binnen een week actie ondernemen als je een huis wilt kopen.

Aandachtspunt in Haarlem

Door de krappe woningmarkt is snelheid cruciaal. Ik merk in mijn praktijk dat kopers met vooraf geregelde financiering (inclusief overbruggingskrediet commitment) tot €8.000 minder hoeven te bieden omdat ze zonder voorbehoud kunnen kopen.

Moet ik mijn huis verkopen om overwaarde te benutten?

Nee, verkopen is niet nodig als je:
– Je hypotheek wilt verhogen voor een verbouwing
– Een tweede woning wilt kopen (belegging)
– Schulden wilt aflossen
– Een andere grote uitgave hebt

Wel verkopen is logisch als je:
– Wilt doorstromen naar een grotere/kleinere woning
– Wilt verhuizen naar andere locatie
– De totale waarde cash wilt ontvangen
– Wilt scheiden en de woning moet worden verdeeld

Wat is het verschil tussen overwaarde en eigen geld?

Overwaarde:
– Verschil tussen huidige woningwaarde en hypotheekschuld
– Zit “vast” in je stenen
– Moet ontsloten worden (verkopen/herfinancieren)
– Bijvoorbeeld: Huis waard €500.000, hypotheek €320.000 = €180.000 overwaarde

Eigen geld:
– Cash op je bankrekening/spaarrekening
– Direct beschikbaar
– Kan meteen gebruikt worden voor aankoop nieuwe woning

Waarom dit verschil belangrij is

Bij doorstromen in Haarlem heb je meestal beide nodig:
– Overwaarde: wordt vaak gebruikt via overbruggingskrediet
– Eigen geld: voor kosten koper (10% van aankoopprijs)

Rekenvoorbeeld Haarlem:
– Je koopt nieuw huis voor €650.000
– Kosten koper: €65.000 (overdrachtsbelasting, notaris, adviseur)
– Dat betaal je uit eigen geld OF uit overwaarde
– De €585.000 financier je met nieuwe hypotheek + overbruggingskrediet

Hoe bereken ik mijn overwaarde?

Formule:   Overwaarde = Huidige woningwaarde – Resterende hypotheekschuld

Stap-voor-stap:

1. Check je hypotheekschuld
– Inloggen op MijnING/Rabobank/etc
– Of kijk op je laatste jaaropgave
– Let op: Dit is niet je originele hypotheek, maar wat je NU nog schuldig bent

2. Bepaal huidige woningwaarde
– Optie A: Gratis schattingen via Funda/Calcasa (±10% afwijking)
– Optie B: Gratis waardebepaling door makelaar (nauwkeuriger)
– Optie C: Officiële taxatie (€400-600, meest betrouwbaar)

3. Reken uit
– Woningwaarde: €520.000
– Hypotheekschuld: €285.000
– Overwaarde: €235.000

Let op in Haarlem!

De waarde van woningen varieert enorm per straat! Een woning aan het Marnixplein kan €100.000 meer waard zijn dan een vergelijkbare woning 2 straten verderop. Online tools houden hier geen rekening mee.

Gratis waardebepaling

Als makelaar in Haarlem en Heemstede doe ik dagelijks waardebepalingen. Ik ken de markt straat-voor-straat en kan je binnen 24 uur een realistische inschatting geven van je overwaarde. [Vraag hier een gratis waardebepaling aan →](#

Heb je nog andere vragen over overwaarde?

Neem gerust contact op! Als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar in Haarlem en Heemstede help ik je graag verder met:

– Gratis waardebepaling van je woning
– Advies over wel/niet overwaarde benutten
– Doorrekenen verschillende scenario’s
– Connecties met betrouwbare hypotheekadviseurs in de regio

Waardebepaling

 

Woningmarkt in Haarlem & Amsterdam 2026: prijzen, kansen en advies

Verkoop