Sleuteloverdracht en eindinspectie voelen voor de meeste mensen als een formaliteit: je loopt samen met de makelaar nog één keer door de woning, controleert of alles klopt en tekent bij de notaris. In de praktijk is dat ook meestal precies zo, maar niet altijd. Als aankopend makelaar maakte ik ooit een overdracht mee die drie maanden langer duurde dan gepland en die me leerde dat zelfs de meest routinematige stap in een verkoopproces soms volledig kan ontsporen.

Een dag voor de overdracht was de woning leeg

Mijn kopers hadden een woning gekocht, de koopovereenkomst was getekend en de opleverdatum stond gepland. Op die datum bleek de woning echter nog vol te staan met spullen. De verkoopster wilde niet opleveren; in haar woorden, omdat “de wasmachine nog draaide.” Wat verder ook nog aan spullen in huis stond, ze was simpelweg niet klaar om te vertrekken.

Na overleg met de notaris werd ze formeel in gebreke gesteld. De overdracht werd een week uitgesteld en om het proces niet nog verder te vertragen, gaf ze een volmacht af voor de ondertekening bij de notaris. Daags voor de nieuwe overdrachtsdatum ben ik zelf ter plaatse gegaan om te controleren of de woning inmiddels leeg was. Dat bleek het geval, alles was verwijderd, de woning was klaar voor overdracht. (dacht ik)

Maar de volgende dag, op de dag van de overdracht zelf, terwijl ik samen met mijn aankoopklanten op locatie stond, belde de notaris: de overdracht ging niet door. De volmacht bleek te zijn ingetrokken en de reden was ingrijpender dan een gewijzigd inzicht: de verkoopster was enkele dagen eerder met een rechterlijke machtiging opgenomen in het ziekenhuis. Op dat moment was ze niet meer beslissingsbevoegd.

De vraag die dit oproept

Dat riep onmiddellijk een fundamentele vraag op: was zij dat wél nog, op het moment dat de koopovereenkomst werd getekend? Een rechterlijke machtiging wordt niet van de ene op de andere dag afgegeven. Er gaat doorgaans een periode van toenemende zorgen en signalen aan vooraf. Als er gerede twijfel bestaat over de wilsbekwaamheid van een verkoper op het moment van tekenen, kan dat de rechtsgeldigheid van de hele koopovereenkomst raken.

Voor mijn kopers betekende dit een uiterst onzekere periode. Ze hadden een rechtsgeldig getekend contract, een woning die ze wilden en nodig hadden, en tegelijkertijd geen enkele garantie wanneer, of zelfs of, de overdracht alsnog zou plaatsvinden. Drie maanden lang volgden er gesprekken met mijn kopers, juridische correspondentie, contact met de rechtsbijstandverzekering en overleg met de notaris en de curator die inmiddels over de belangen van de verkoopster waakte. Uiteindelijk, na dat hele traject, kregen mijn klanten alsnog de sleutel van hun nieuwe huis.

Dit soort situaties zijn zeldzaam. De meeste opleveringen verlopen zonder complicaties, maar dit voorbeeld laat wel zien waarom de eindinspectie en de sleuteloverdracht meer verdienen dan een half uurtje aandacht vlak voor de overdracht.

Wat is de eindinspectie precies?

De eindinspectie is het moment, meestal kort voor de overdracht bij de notaris, waarop koper en verkoper, samen met de verkoopmakelaar (en indien de koper een aankoopmakelaar heeft deze ook) samen de woning doorlopen om te controleren of deze in de afgesproken staat wordt opgeleverd. Daarbij wordt onder meer gekeken naar:

• Is de woning leeg en schoon, tenzij anders is afgesproken?
• Zijn de zaken die in de koopovereenkomst en de lijst van zaken zijn overeengekomen, ook daadwerkelijk aanwezig?
• Is er nieuwe schade ontstaan sinds de bezichtiging of de koopovereenkomst?
• Werken installaties zoals de cv-ketel, boiler en eventuele witgoedapparatuur die worden meegeleverd?
• Zijn de meterstanden opgenomen?
• Zijn alle sleutels aanwezig?

Dit is niet vrijblijvend. De eindinspectie is het laatste controlemoment vóór de juridische levering en wat daar wordt geconstateerd, bepaalt of de overdracht zonder complicaties kan doorgaan of dat er actie nodig is.

Wat als er iets mis is bij de eindinspectie?

Als bij de eindinspectie blijkt dat de woning niet conform afspraak wordt opgeleverd, bijvoorbeeld omdat er nog spullen staan, schade is ontstaan, of een toegezegde installatie ontbreekt, zijn er een paar gangbare vervolgstappen:

• Zoals in de casus hierboven: de verkoper wordt formeel gesommeerd om alsnog aan de verplichtingen te voldoen, vaak met een korte hersteltermijn.
• Verplaatsen van de overdracht. Als het probleem niet direct te verhelpen is, kan de overdrachtsdatum worden uitgesteld. Dit gebeurt in overleg met de notaris en is idealiter zo kort mogelijk, omdat beide partijen vaak al andere verplichtingen hebben lopen, zoals een aansluitende verhuizing.
• Depot bij de notaris. Een veelgebruikte oplossing wanneer een overdracht wél kan doorgaan, maar er nog een geschilpunt is, bijvoorbeeld resterende werkzaamheden of een onduidelijkheid over schade. Een deel van de koopsom wordt dan tijdelijk bij de notaris in depot gehouden, totdat het punt is opgelost. Zo kan de overdracht toch plaatsvinden zonder dat een van beide partijen financieel risico loopt.
• Juridische stappen. In uitzonderlijke gevallen, zoals in mijn eigen ervaring, is er meer nodig dan een depot of een korte vertraging. Dan komen rechtsbijstand, de notaris en soms een curator of bewindvoerder in beeld.

De rol van de notaris

De notaris is de spil in dit hele proces. Die controleert niet alleen of de leveringsakte klopt, maar ook of alle partijen op het moment van tekenen daadwerkelijk bevoegd en in staat zijn om de transactie aan te gaan. Zodra er twijfel ontstaat over de handelingsbekwaamheid van een partij (zoals in de casus hierboven), is de notaris verplicht om de overdracht stop te zetten totdat die twijfel is weggenomen. Dat voelt op dat moment enorm frustrerend, zeker voor kopers die al hun leven aan het inrichten zijn rond een verhuisdatum, maar het is precies deze zorgvuldigheid die iedereen (koper én verkoper) uiteindelijk beschermt.

Praktische tips voor een soepele sleuteloverdracht en eindinspectie

Voor de overgrote meerderheid van de verkopen geldt gelukkig: met een beetje voorbereiding verloopt de sleuteloverdracht en eindinspectie zonder problemen. Een paar tips:

• Plan de leegruiming ruim op tijd. Onderschat niet hoeveel tijd het daadwerkelijk kost om een huis helemaal leeg en schoon te krijgen. Begin hier minimaal een paar weken van tevoren mee, niet de dag ervoor.
• Neem de meterstanden op. Dit voorkomt discussie achteraf en is nodig voor de eindafrekening met de energieleverancier.
• Tel de sleutels. Zorg dat alle sleutels (inclusief die van bijgebouwen, brievenbus en eventuele extra sets) compleet zijn bij overdracht.
• Loop de lijst van zaken nog eens na. Vergelijk wat in de koopovereenkomst is afgesproken met wat er daadwerkelijk nog in de woning staat, vlak voordat de eindinspectie plaatsvindt.
• Communiceer tijdig als er iets afwijkt. Een verkoper die tijdig aangeeft dat de verhuizing van wat spullen wat vertraging oploopt, voorkomt escalatie. Problemen die je pas op de dag zelf meldt, leiden vrijwel altijd tot meer stress voor iedereen.

Tot slot

Sleuteloverdracht en eindinspectie zijn in verreweg de meeste gevallen een formaliteit, het einde van een verkoopproces dat verder soepel is verlopen. Maar zoals mijn eigen ervaring laat zien, kan er soms iets spelen dat niemand had zien aankomen. Juist in die gevallen is het waardevol om een makelaar en notaris te hebben die weten hoe te handelen, zonder de belangen van hun klant uit het oog te verliezen.

Vragen over jouw eigen overdracht?

Sta jij binnenkort zelf voor een eindinspectie of sleuteloverdracht, als koper of verkoper? Neem gerust contact op. Ik denk graag met je mee zodat jouw overdracht net zo soepel verloopt als de meeste van mijn klanten meemaken.

Dennis Rikken | Makelaar KRMT | 0648179327 | rikkenmakelaardij.nl

 

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er als de woning niet leeg is bij de eindinspectie?

De verkoper kan formeel in gebreke worden gesteld, waarna er meestal een korte hersteltermijn volgt. Als dat niet voldoende is, kan de overdracht worden uitgesteld of kan een deel van de koopsom in depot bij de notaris worden gehouden.

Wat is een depot bij de notaris?

Een depot is een bedrag dat tijdelijk bij de notaris wordt achtergehouden totdat een geschilpunt tussen koper en verkoper is opgelost, bijvoorbeeld bij resterende werkzaamheden of onduidelijkheid over schade. Zo kan de overdracht toch doorgaan zonder dat een van beide partijen risico loopt.

Kan een overdracht worden stopgezet als een verkoper niet meer wilsbekwaam is?

Ja. De notaris is verplicht om een overdracht stop te zetten als er gerede twijfel bestaat over de handelingsbekwaamheid van een partij, zowel op het moment van tekenen (bij de notaris) als op het moment van leveren.

Hoe voorkom ik problemen bij mijn eigen eindinspectie?

Begin ruim op tijd met leegruimen, neem de meterstanden op, tel de sleutels en loop de lijst van zaken na voordat de eindinspectie plaatsvindt. Communiceer tijdig als er iets dreigt af te wijken van de afspraken.

Hoelang duurt een eindinspectie meestal?

Bij een normale, probleemloze overdracht duurt de eindinspectie doorgaans een half uur tot een uur, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal punten dat gecontroleerd moet worden.