Reviews
Knus, licht, ruim en speels ingedeeld en veel potentie. Wie al een tijdje op Funda zoekt, ziet in de verkooptekst woning na woning dezelfde woorden terugkomen Vaak lees je ze nog voordat je de foto’s goed hebt bekeken en ze bepalen meer van je eerste indruk dan je denkt.
Ik schrijf deze teksten zelf ook. Als verkoopmakelaar weet ik hoe zo’n tekst tot stand komt en waarom bepaalde woorden erin belanden. Een verkooptekst liegt niet, maar hij kiest wel wat hij vertelt en hoe. Na jaren gebruik heeft ons vak er een eigen taaltje van gemaakt. Wie dat taaltje kent, leest een advertentie anders.
In deze blog vertaal ik de bekendste makelaarstaal. Per term lees je wat het kan betekenen en welke vraag je stelt voordat je gaat kijken. Soms betekent een woord gewoon precies wat er staat, maar dat check je liever zelf. En verkoop je je huis? Dan lees je verderop hoe ik een verkooptekst schrijf zonder in dezelfde valkuil te stappen.
Waarom een verkooptekst woning nooit neutraal is
Een verkooptekst wordt geschreven in opdracht van de verkoper, dat is geen geheim. Het is de taak van de verkoopmakelaar om een woning zo goed mogelijk te presenteren en daar hoort een tekst bij die nieuwsgierig maakt en mensen naar de bezichtiging trekt.
Tegelijk moet die tekst kloppen. Een makelaar mag geen onjuiste informatie geven en wat in een advertentie staat kan een rol spelen als er na de koop discussie ontstaat. Hoe de verantwoordelijkheid tussen verkoper en koper verdeeld is, leg ik uit in mijn blog over mededelingsplicht en onderzoeksplicht.
De ruimte zit dus niet in onwaarheden, maar in woordkeuze. Een kleine woonkamer wordt knus. Een verouderde keuken wordt een keuken met mogelijkheden. Een woning aan een doorgaande weg wordt centraal gelegen. Allemaal waar, alleen anders verpakt.
Daarbij is een verkooptekst woning altijd selectief. Wat er niet in staat, is soms net zo belangrijk als wat er wel staat. Daarover schreef ik eerder in Funda klopt niet altijd. Deze blog gaat over de woorden die er wél staan.
Makelaarstaal vertaald: tien termen en de vraag die je stelt
Hieronder de termen die je in bijna elke verkooptekst tegenkomt waarbij achter elke term een vraag zit die je voor jezelf kunt stellen.
1. Knus of compact
Betekent meestal: klein. Dat hoeft geen probleem te zijn. Een kleine woning met een slimme indeling woont soms prettiger dan een grote met veel loze ruimte. Maar knus zegt niets over hoeveel vierkante meter je krijgt.
De vraag: hoeveel gebruiksoppervlakte wonen heeft de woning volgens de branche brede meetinstructie NEN 2580? Waarom dat getal ertoe doet, lees je in mijn blog over onjuiste woonoppervlakte.
2. Veel potentie
Betekent vaak: er moet iets gebeuren. Een keuken of badkamer die aan vervanging toe is, of een indeling die je zelf wilt aanpassen. Potentie is echt, maar het kost (soms veel) geld en tijd.
De vraag: wat moet er gebeuren, wat kost dat ongeveer en mag het ook? Voor een aanbouw of dakkapel heb je soms een vergunning nodig. Twijfel je over een woning waar flink wat aan moet? Lees dan ook mijn blog waar je op let bij een kluswoning.
3. Speels ingedeeld
Betekent: de indeling is niet standaard. Dat kan heel charmant zijn met verspringende vloeren, een klein nisje of een kamer onder een schuin dak. Het kan ook betekenen dat je bank nergens past of dat je een badkamer of slaapkamer alleen via een andere kamer bereikt.
De vraag: is er een plattegrond met maatvoering? Teken je eigen meubels er alvast op, dan zie je snel of het werkt.
4. Licht en ruim
Betekent: licht en ruim in de beleving van degene die de tekst schreef. Twee woorden die lastig te meten zijn. Foto’s helpen niet altijd, omdat ze vaak met een groothoeklens zijn gemaakt. Hoe bewerking je beeld van een woning kan kleuren, lees je in mijn blog over AI en fotobewerking.
De vraag: op welke windrichting liggen de ramen van de woonkamer, en wat is de oppervlakte? Ga bij twijfel op een ander moment van de dag kijken.
5. Rustig gelegen
Betekent wellicht: rustig op het moment dat de foto’s werden gemaakt, of rustig in vergelijking met andere straten in de buurt. Een woonstraat kan stil zijn en toch uitkomen op een drukke weg, of in de spits vollopen met verkeer.
De vraag: hoe is het hier op een doordeweekse ochtend om 8:30uur of in de avondspits tussen 16:00uur en 18:00uur? Loop of fiets er op dat moment zelf even langs.
6. Op loopafstand van
Betekent: je kunt er lopend komen. Hoe lang je onderweg bent, staat er niet altijd bij. Voor de een is tien minuten lopen naar het station dichtbij, voor de ander niet.
De vraag: hoeveel minuten is het echt? Een routeplanner geeft je binnen een paar seconden antwoord.
7. Vrij uitzicht
Betekent: het uitzicht is nu vrij. Of dat zo blijft, hangt af van wat er op die plek gebouwd mag worden.
De vraag: wat zeggen de regels voor het stuk grond waar je op uitkijkt? Dat zoek je op via Regels op de kaart. Is het onduidelijk, laat het dan uitzoeken voordat je biedt.
8. Zonnige tuin
Betekent: er komt zon in de tuin. Hoeveel en wanneer, staat er meestal niet bij. Een tuin op het noorden kan op een zomeravond best zon hebben en een tuin op het zuiden kan in de schaduw liggen van een hoge boom of de buurwoning/appartementencomplex
De vraag: op welke richting ligt de tuin (noord, oost, zuid, west), hoe diep is hij en wat staat er aan de randen?
9. Instapklaar of goed onderhouden
Betekent: volgens de verkoper hoeft er niet direct iets te gebeuren. Over dakconstructie, fundering en installaties zegt het weinig, want die zie je niet op een foto.
De vraag: hoe oud zijn de cv-ketel, de keuken en de badkamer en wanneer is het dak voor het laatst nagekeken? Een bouwkundige keuring geeft het antwoord dat een advertentie niet kan geven. In mijn blog over de bouwkundige keuring lees je wanneer die echt zinvol is.
10. Met karakter
Betekent vaak: een oudere woning, met details als glas-in-lood, en-suitedeuren of hoge plafonds. Prachtig, maar een oudere woning heeft ook een oudere constructie en installaties.
De vraag: wat is het bouwjaar, wat is het energielabel en is er iets bekend over de fundering? Het geldige energielabel controleer je zelf via EP-Online. Over het funderingslabel schreef ik deze blog.
Zie je in één verkooptekst woning meerdere van deze termen bij elkaar staan? Dat is geen reden om af te haken. Het is wel een reden om je vragen vooraf op te schrijven en ze bij de bezichtiging aan de verkopende makelaar te stellen. Een goede makelaar beantwoordt ze zonder omwegen. Komt het antwoord vaag terug of blijft het uit, dan weet je ook iets.
Wat je naast de verkooptekst opvraagt
Een verkooptekst woning is een begin, geen dossier. De echte informatie staat in de stukken. Vraag voordat je biedt in elk geval om:
- de vragenlijst die de verkoper heeft ingevuld (waarom die meer is dan een formaliteit);
- de lijst van zaken: wat blijft achter en wat neemt de verkoper mee;
- het meetrapport volgens NEN 2580;
- het energielabel;
- bij een appartement de bijbehorende VvE-stukken;
- informatie over de grond: eigen grond of erfpacht.
Als aankoopmakelaar vraag ik deze stukken standaard op en lees ik ze voordat we een bod bespreken. Minder spannend dan een bezichtiging, maar je haalt er meer uit. Wil je zelf beter voorbereid gaan kijken bij een bezichtiging, lees dan ook waar je op let bij een bezichtiging.
Verkoop je? Zo schrijf ik een verkooptekst woning zonder makelaarstaal
Dit stuk is voor verkopers. Eerlijk is eerlijk: ik schrijf zelf ook ‘een lichte woonkamer die heerlijk ruim aanvoelt’. Dat is niet erg, zolang het klopt en er iets concreets naast staat. Makelaarstaal mag, als je hem kunt onderbouwen. Dit zijn de regels die ik daarbij aanhoud
Altijd een reden erbij. Schrijf ik dat een woonkamer licht en ruim aanvoelt, dan zet ik erbij waarom. Bijvoorbeeld omdat hij op het zuidwesten ligt of doorloopt tot aan de tuin. Dan kan een koper zelf controleren of mijn indruk klopt en trekt hij zijn eigen conclusie. Die komt sterker binnen dan de mijne.
Geen superlatieven die ik niet kan onderbouwen. Een woning wordt niet uniek omdat ik dat opschrijf.
Verwachtingen die kloppen bij de voordeur. Een koper die bij de bezichtiging merkt dat de tekst mooier was dan de werkelijkheid, begint met een teleurstelling. Dat neemt hij mee naar het gesprek over de prijs. Een koper die vindt wat hij verwachtte, stapt met meer vertrouwen de onderhandeling in wat vervolgens uit in een mooie verkoopprijs.
Eerlijk over minpunten, op de juiste plek. Niet alles hoort in de verkooptekst. Maar wat een koper moet weten, staat in de stukken en bespreek ik tijdens de bezichtiging.
Een passende verkooptekst woning maakt nieuwsgierig zonder te overdrijven. Dat vraagt meer werk dan een rijtje bijvoeglijke naamwoorden. Het doel is niet zoveel mogelijk kijkers te trekken, maar de juiste: mensen die komen omdat het huis bij ze past. Meer over hoe ik een woning presenteer, lees je op mijn pagina over verkopen.
Tot slot
Makelaarstaal is geen bedrog. Het is een manier van schrijven die in de loop der jaren is ontstaan en die iedereen in het vak herkent. Als koper hoef je een verkooptekst woning dus niet te wantrouwen, maar wel te vertalen. Elk mooi woord is een vraag die je kunt stellen. Knus? Hoeveel vierkante meter. Veel potentie? Wat gaat het kosten. Rustig gelegen? Hoe is het om 8:30uur of tussen 17:00uur en 18:00uur?
En verkoop je? Dan is de beste tekst er een die bij de bezichtiging nog steeds klopt. Daar begint het vertrouwen van een koper en dat merk je terug op het moment dat er geboden wordt.
Twijfel je over een woning of over je eigen verkooptekst?
Koop je je eerste woning en wil je een tweede paar ogen bij een Fundaadvertentie? Of verkoop je en wil je een presentatie die klopt bij de voordeur? Ik denk graag met je mee.
Plan een vrijblijvend gesprek via: Plan een vrijblijvend gesprek ›
Veelgestelde vragen over de verkooptekst van een woning
Wat betekent knus in een verkooptekst woning?
Meestal dat de woning of een ruimte klein is. Dat hoeft geen nadeel te zijn, maar het zegt niets over de oppervlakte. Kijk naar de gebruiksoppervlakte wonen volgens branche brede meetinstructie NEN 2580 en naar het meetrapport.
Wat bedoelt een makelaar met veel potentie?
Vaak dat er iets moet gebeuren, zoals een nieuwe keuken, badkamer of een andere indeling. Vraag/check wat er nodig is, wat dat ongeveer kost en of je er een vergunning voor nodig hebt.
Mag een makelaar overdrijven in een verkooptekst?
Een makelaar mag een woning aantrekkelijk presenteren, maar de informatie moet kloppen. Onjuiste gegevens, bijvoorbeeld over de oppervlakte, kunnen na de koop tot een geschil leiden. Bij twijfel over je rechten is juridisch advies verstandig.
Welke documenten vraag ik op naast de verkooptekst?
In elk geval de vragenlijst van de verkoper, de lijst van zaken, het meetrapport, het energielabel en bij een appartement de VvE-stukken. Check ook of de woning op eigen grond of op erfpacht staat.
Hoe schrijf je een goede verkooptekst voor een woning?
Begin met feiten zoals oppervlakte, ligging en indeling en laat superlatieven weg die je niet kunt onderbouwen. Zorg dat de tekst klopt met wat een koper bij de bezichtiging ziet.
