Reviews
Huizenprijzen Haarlem dalen: daar krijg ik deze week de meeste vragen over. Vorige week meldde NH Nieuws dat de gemiddelde verkoopprijs in de regio Haarlem in het derde kwartaal 2 procent lager lag dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Volgens NH Nieuws is Haarlem daarmee de enige regio in Noord-Holland waar de prijs daalt. In IJmond en Alkmaar ging het juist met zo’n 3,9 procent omhoog.
Dat klinkt als een kentering. Toch zie ik in de praktijk iets anders dan “alles wordt goedkoper”. Woningen die af zijn, keurig verzorgd, met een goede etalage qua styling en waar de makelaar echt aandacht aan geeft, verkopen nog steeds beter en sneller. Woningen waar dat niet voor geldt, blijven langer staan. Het verschil tussen die twee groepen wordt groter en dat zie je terug in het gemiddelde.
Eerlijk is eerlijk: in januari schreef ik nog dat afwachten geen goed idee was. De markt is sindsdien veranderd, dus mijn advies verandert mee. In deze blog leg ik uit wat de cijfers wel en niet zeggen en wat het betekent als je in Haarlem of Heemstede wilt verkopen, kopen of doorstromen.
Huizenprijzen Haarlem: wat de cijfers zeggen
Ik baseer me op twee bronnen: de kwartaalanalyse van de NVM over het derde kwartaal van 2026 (gemaakt met Brainbay) en het artikel van NH Nieuws over de regio. Goed om te weten: de NVM registreert een verkoop op het moment dat de koopovereenkomst wordt getekend. Kadaster en CBS doen dat pas bij de notaris. De NVM-cijfers lopen daardoor zo’n drie à vier maanden voor. Ze dekken ongeveer 70 procent van alle woningverkopen.
Zelf ben ik aangesloten bij Vastgoed Nederland. Mijn eigen verkopen zitten dus niet in deze cijfers, maar het beeld dat de NVM schetst, herken ik in mijn dagelijkse praktijk.
Landelijk: de markt wordt ruimer, maar is nog niet ruim.
De gemiddelde verkoopprijs kwam landelijk uit op €503.000, 1,8 procent hoger dan een jaar eerder. Dat is minder dan de inflatie van ruim 3 procent. Gecorrigeerd voor inflatie wordt de gemiddelde woning dus al iets minder waard.
Tegelijk groeit het aanbod hard. Eind september stonden er bij NVM-makelaars ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder. Zoveel aanbod was er voor het laatst in 2019. De zogeheten krapte-indicator, die aangeeft uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen, steeg naar 2,8. Onder de 5 spreekt de NVM nog steeds van een krappe markt. Ruimer dus, maar zeker geen kopersmarkt.
Huizenprijzen Haarlem en Heemstede: de enige daler in Noord-Holland
Voor onze regio, waar ook Heemstede onder valt, meldt NH Nieuws een daling van 2 procent ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal woningen dat te koop werd gezet lag 7 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. De NVM noemt de agglomeraties Haarlem en Leiden als de twee regio’s in de Randstad met dalende verkoopprijzen. De verklaring van de NVM: de markt is hier nog steeds oververhit, maar het aanbod neemt snel toe, kopers hebben meer keus en de betaalbaarheid zit tegen een grens aan.
Met andere woorden: Haarlem heeft jarenlang harder gelopen dan de rest van het land. Op een gegeven moment houdt het op. Kopers kunnen simpelweg niet eindeloos meer lenen, zeker niet met de huidige hypotheekrente.
Waarom jaar-op-jaar het eerlijkste cijfer is
De NVM legt in haar analyse uit dat de prijs van kwartaal op kwartaal flink schommelt. In het tweede kwartaal worden vaak grotere, duurdere woningen verkocht, een kwartaal later juist kleinere. Daardoor lijkt het ene kwartaal een daling en het volgende weer een stijging, terwijl woningen niet ineens meer of minder waard zijn. Vergelijk je met hetzelfde kwartaal een jaar eerder, dan heb je daar geen last van.
De Haarlemse 2 procent is zo’n jaar-op-jaarcijfer. Het is dus geen seizoenstoeval. Maar het is wel één kwartaal. Of dit een trend is, zie je pas na een paar kwartalen. Ik zou er nu geen grote conclusies aan verbinden, in beide richtingen niet.
Een gemiddelde is niet jouw huis
Hier zit voor mij de kern. Een gemiddelde verkoopprijs zegt iets over alle woningen die in een kwartaal zijn verkocht. Worden er meer kleinere of minder goed onderhouden woningen verkocht, dan zakt het gemiddelde, ook als jouw buurman precies hetzelfde krijgt als een jaar geleden.
De NVM heeft dit kwartaal gekeken naar het verschil tussen woningen van hoge en lage kwaliteit. Daarbij wordt gelet op onderhoud aan binnen- en buitenkant, het energielabel en de presentatie op Funda. De uitkomst bevestigt wat ik dagelijks zie:
- Hoge kwaliteit: gemiddeld 28 dagen te koop, in 70 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, gemiddeld 3,6 procent erboven.
- Lage kwaliteit: gemiddeld 36 dagen te koop, in 57 procent van de gevallen boven de vraagprijs, gemiddeld 1,8 procent erboven.
Dit zijn landelijke cijfers, geen Haarlemse. Maar het patroon herken ik hier één op één. Een opgeknapte jaren-dertigwoning met een goede presentatie trekt nog steeds volle bezichtigingslijsten. Een woning waar de keuken, de badkamer en de isolatie allemaal nog moeten, staat langer en gaat vaker onder de vraagprijs weg.
Wil je weten wat jouw woning nu echt waard is, kijk dan niet naar het gemiddelde in de krant en ook niet naar je WOZ-waarde. Wat het verschil is, lees je in mijn blog over WOZ-waarde versus marktwaarde.
Wat dit betekent als je gaat verkopen
Vraagprijs: let op de prijzen van gisteren
De NVM signaleert iets wat ik ook aan de keukentafel merk: verkopers hebben nog regelmatig de prijzen en biedingen van een jaar geleden in hun hoofd. Van de woningen die in het derde kwartaal nieuw te koop kwamen, was aan het eind van dat kwartaal 43 procent verkocht. Van de woningen die al eerder te koop stonden, was dat 56 procent. Normaal liggen die percentages dichter bij elkaar. De NVM denkt dat nieuw aanbod vaker te hoog in de markt wordt gezet, terwijl ouder aanbod al een keer in prijs is verlaagd.
Landelijk werd bij 9,5 procent van de beschikbare woningen de vraagprijs verlaagd, gemiddeld na 90 dagen. Dat is nog ver van de situatie eind 2022, maar het loopt wel op.
De eerste weken bepalen je opbrengst
Dit vind ik het belangrijkste cijfer uit het hele rapport. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden, gaan landelijk gemiddeld 4,2 procent boven de vraagprijs weg. Duurt het één tot twee kwartalen, dan wordt er gemiddeld 1,8 procent ónder de vraagprijs betaald. Staat een woning nog langer te koop, dan is dat gemiddeld 2,9 procent eronder.
Te hoog beginnen om “te kijken wat de markt doet” kost je dus meestal geld. Een woning die weken op Funda staat, roept bij kopers vragen op. Wat is er mis mee? Daar wordt dan op afgedongen. Een scherpe, goed onderbouwde vraagprijs aan het begin levert vaak meer op dan een te hoge vraagprijs die je later moet verlagen.
De etalage weegt zwaarder dan een jaar geleden
Toen kopers bij elk huis in de rij stonden, kon een woning met rommelige foto’s ook nog wel weg. Nu kopers meer keus hebben, vergelijken ze kritischer. Dan maakt het uit of je woning er verzorgd bij staat, of de styling klopt, of de foto’s laten zien wat de woning te bieden heeft en of de makelaar er echt bovenop zit. Daar gaat het mis bij woningen die blijven staan en daar win je het bij woningen die snel weggaan. Meer daarover lees je in mijn blog over woningpresentatie.
Kleine dingen tellen: een lekkende kraan laten maken, een kamer opnieuw witten, de tuin op orde. Dat is geen verbouwing, maar het haalt een woning in de ogen van een koper van “moet nog wat aan gebeuren” naar “ik kan zo in”.
Verkoopmethode: niet automatisch inschrijving
Vorig jaar werd landelijk bijna twee derde van de woningen verkocht via inschrijving, nu is dat nog ruim de helft. Logisch, want er komen gemiddeld minder kijkers en bieders per woning. Landelijk waren dat dit kwartaal 6,8 bezichtigingen en 2,6 biedingen per woning. Bij een woning met weinig belangstelling kan een inschrijving averechts werken. Welke methode past, hangt af van je woning en de interesse in de eerste dagen. Wat een verkoopmakelaar in die keuze doet, lees je in deze blog.
Wat dit betekent als je gaat kopen
Meer rust, maar niet overal
Voor kopers is dit de beste markt in jaren. De NVM ziet dat kopers vaker de tijd kunnen nemen en vaker een tweede bezichtiging kunnen plannen. Overbieden is minder vanzelfsprekend: landelijk werd bij bijna 66% van de woningen boven de vraagprijs betaald, tegen bijna 72 % een jaar eerder.
Maar let op de verschillen per woningtype. Bij tussenwoningen werd landelijk nog in 74% van de gevallen overboden, bij appartementen in 70%. Bij vrijstaande woningen was dat 44%. Zoek je een goed onderhouden eengezinswoning in een populaire wijk in Haarlem of Heemstede, reken er dan niet op dat je onder de vraagprijs koopt. De NVM noemt de markt hier niet voor niets nog oververhit.
Waar je wel ruimte vindt
De ruimte zit vooral bij woningen die al een tijdje te koop staan en bij woningen die nog werk nodig hebben. Op Funda zie je hoe lang een woning al te koop staat. Staat een woning langer dan een paar maanden, dan is de kans groot dat de verkoper realistischer is geworden. Bij woningen met minder belangstelling is er doorgaans ook meer ruimte voor voorwaarden die je in een drukke markt liet vallen, zoals een voorbehoud voor financiering of een bouwkundige keuring.
Een “opknapper” kan interessant zijn, maar reken goed. Verbouwen is duur en een slecht energielabel heeft invloed op wat je kunt lenen. Lees hierover mijn blog over energielabel en hypotheek. Laat de financiële kant altijd doorrekenen door een onafhankelijk financieel adviseur.
En vergeet niet: de makelaar van de verkoper werkt niet voor jou. Juist nu er weer onderhandeld wordt, maakt het uit wie er aan jouw kant van de tafel zit. Waarom, lees je in deze blog.
Doorstromen: de dip valt deels tegen elkaar weg
Verkoop je in Haarlem of Heemstede en koop je in dezelfde regio, dan raakt een lagere prijs je aan twee kanten. Je verkoopt misschien iets lager, maar je koopt ook iets lager. Voor veel doorstromers valt een daling van een paar procent dus deels tegen elkaar weg.
De grotere vraag voor doorstromers is de volgorde. Woningen staan langer te koop dan een jaar geleden (landelijk gemiddeld 31 dagen tegen 29). Koop je eerst, dan loop je het risico dat je een tijd dubbele lasten hebt. Verkoop je eerst, dan heb je zekerheid over je opbrengst maar misschien minder keus. Zorg in elk geval dat je een realistische waarde van je huidige woning hebt voordat je gaat bieden en laat een eventuele overbrugging doorrekenen door een financieel adviseur. Welke kosten er bij doorstromen bij komen kijken, lees je hier en hoe de overdrachtsdatum je onderhandelingspositie beïnvloedt, staat in mijn blog over de overdrachtsperiode.
Tot slot
Huizenprijzen Haarlem: ze dalen, met 2% ten opzichte van een jaar geleden.. Dat is echt, maar het is geen instorting. Het is één kwartaal, in een markt die volgens de NVM nog steeds krap is. Wat wel duidelijk verandert: de verschillen tussen woningen worden groter.
Als verkoper betekent dat: Je vraagprijs goed stellen vanaf dag één en je woning zo neerzetten dat kopers zien wat ze ervoor krijgen. Als koper betekent het: neem de ruimte die je nu krijgt, maar verlies je focus niet bij een goede woning in een gewilde wijk. En als doorstromer: kijk naar beide kanten van de rekensom, niet alleen naar de krantenkop.
Wat betekent dit voor jouw woning?
Een gemiddelde zegt weinig over jouw situatie. Wil je weten hoe jouw woning er in deze markt voor staat, of wil je als koper je kansen in Haarlem en Heemstede bespreken? Ik denk graag met je mee in een vrijblijvend gesprek.
Plan een vrijblijvend gesprek → rikkenmakelaardij.nl/contact
Veelgestelde vragen
Dalen de huizenprijzen in Haarlem?
Ja. De huizenprijzen Haarlem en omgeving lagen in het derde kwartaal van 2026 volgens NVM-cijfers, gemeld door NH Nieuws, 2% lager dan een jaar eerder.. Het is de enige regio in Noord-Holland met een daling. Het gaat om één kwartaal, dus of het een blijvende trend is, moet nog blijken.
Geldt de prijsdaling ook voor Heemstede?
Heemstede valt in de NVM-cijfers onder de regio Haarlem. De 2% daling is een gemiddelde voor de hele regio. Per wijk, woningtype en staat van onderhoud kan het beeld flink verschillen.
Is het nu een goed moment om een huis te kopen in Haarlem?
Kopers hebben meer keus en vaker tijd voor een tweede bezichtiging dan een jaar geleden. Overbieden is minder vanzelfsprekend, vooral bij woningen die al langer te koop staan of nog werk nodig hebben. Goed onderhouden eengezinswoningen in populaire wijken gaan nog steeds snel en vaak boven de vraagprijs weg.
Moet ik als verkoper mijn vraagprijs verlagen?
Niet automatisch. Belangrijker is dat je vanaf het begin een realistische vraagprijs kiest. Landelijke NVM-cijfers laten zien dat woningen die binnen een kwartaal verkopen gemiddeld 4,2 procent boven de vraagprijs opbrengen, terwijl woningen die langer te koop staan gemiddeld onder de vraagprijs verkocht worden.
Waarom verschillen NVM-cijfers van die van het CBS en het Kadaster?
De NVM registreert een verkoop bij het tekenen van de koopovereenkomst, het CBS en het Kadaster pas bij de overdracht bij de notaris. NVM-cijfers lopen daardoor drie à vier maanden voor. Daarnaast gaan NVM-cijfers alleen over verkopen door NVM-makelaars, ongeveer 70 procent van de markt.
Bronnen
- NVM in coproductie met Brainbay, Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2026
- NH Nieuws, Woningprijzen stijgen opnieuw, maar niet in Haarlem, 15 oktober 2026
